研判 天凝寒冬 逆袭常青2014年济南房地产市场回顾和2015年市场展望

“在北中国的冬天，而能有温晴的天气，济南真的算是个宝地。”老舍曾在文章中这样评价过冬天的济南，借用这句话来概述济南当前的房地产市场，最合适不过了。

在过去的2014年，行业内外普遍认为济南的房地产市场跟随全国趋势已经进入冬天，开发企业销售乏力、库存高企、各种唱衰关键词不停出现，房地产从业者对济南房地产市场发展表现担忧，购房者观望情绪不断高涨。但仅凭感性判断是无法看清事物真实性的，从数据出发，让我们拨开迷雾，一起揭开当前情况下济南房地产市场的真实面目。

先回顾刚刚过去的2014年市场表现数据，根据世联怡高监测平台的数据显示，济南住宅供应已连续4年呈上涨趋势，2014年总供应量为77066套、863.11万平方米，较2013年同比增长31.6%和27.7%；其中新增供应量65975套、720.46万平米，同比增长33.5%和29.2%；成交量56604套、625.61万平方米，同比增加19.6%和17.7%；市场整体成交均价8401元/平方米，同比去年下降1.5%，全年价格走势从年初的9481元/平方米波动降至年末的8219元/平方米。全年度价格最低点出现在11月份，成交均价为7220元/平方米，中海·华山珑城项目4字头售价引爆济南，单月成交量创造全国第一，直接拉低了该月的成交均价。除去11月份受单个明星项目的影响，济南住宅市场价格整体走势平稳，多数月份集中波动在8200-8900元/平方米的区间范围内，未有价格断层或突出拐点出现；销售额525.58亿元，同比增加15.9%。

由以上数据我们不难判断，过去的2014年，济南普通住宅市场无论是供应量还是成交量均创新高，供应量的不断攀升导致卖方市场向买方市场转变，在疲软的市场环境下，低价换取成交是明显的特征，我们之前所担心的成交量竟然突破了600万平方米，这个数字对于当前的济南房地产市场具有重要意义，表明济南的普通住宅市场稳稳地度过了整个“寒冬”，过程或许艰难，但结果令人满意。

当然，一手数据表现的市场温度不减，是多方面原因共同作用的结果，例如限购限贷政策松绑、公积金新政、户籍等利好政策信息的不断叠加，以及开发企业营销手段的更新换代，但总结来看，济南普通住宅市场主要呈现以下几个特征：

第一，强者恒强，未来大型房企和大盘项目仍是市场发展的主导力量。在过去的一年，天鸿万象新天、中海·华山珑城等项目早已人人皆知，万科、中海、天鸿等大型房企也成为购房者茶余饭后的谈论焦点。受济南土地市场成交影响，未来济南大盘项目将迎来一次集中爆发，百万平方米大盘配套更加完善，项目操作空间也更加灵活，大型房企凭借精细化的操作能力和精准的市场定位，未来会进一步取得济南住宅市场的主导地位，在引导市场发展走向中发挥巨大的作用，甚至会进一步影响购房者逐步走向理性和成熟。

第二，刚需购房群体仍占主导地位，小三室户型购房比例逐步增大。根据世联怡高监测数据显示，从2014年的成交户型结构来看，两室、三室的成交套数和面积总和分别占全年总成交的93%和89%，其中三室成交比例较去年有小幅增长，成交比例最高，这表明刚性需求仍是济南普通住宅的主流，但是随着购房群体倾向一步到位的户型选择需求，未来小三室户型将在刚需选择中的占比进一步加大。

第三，价格战不断升级助推成交高峰，“低价走量”仍是未来市场走量关键。2014年，市场上最让人印象深刻的无疑是各项目的促销大战，无论是“一口价三天百套大战”，还是4字头价格重现市场，对于整个济南住宅来说就像是一枚枚深水炸弹，直接冲击下半年成交量破局逆袭。从世联怡高监测的各单价区间的成交来看，7000元/平方米以下价格段的产品成交占比为26.1%，较去年增长7.4个百分点，在一定程度说明了2014年价格战的激烈程度。2015年，大盘开发，新热点区域崛起，供应量将会持续增加，以及已经出现的“3”字头价格的项目，似乎在告诉人们新一轮的行业战争已经拉开帷幕，而“低价走量”将是企业成功突围跑赢大势的最佳利器。

第四，北部市场已经崛起，未来区域市场发展更趋均衡。2014年，在世联怡高监测的各区域新增供应分布中，北部在海尔·云世界和中海·华山珑城两个大盘的带动下，其新增供应较2013年增长十分迅速。从成交方面来看，北部区域共成交10811套，113.97万平方米，套数和面积分别占总成交量的19%和18%，成交套数占比较2013年增长了11个百分点，如此漂亮的数据表现，北部区域住宅市场已然崛起。随着城市的发展，未来轨道交通沿线、唐冶、彩石、华山、北湖以及南北康都将是未来市场开发的热点区域，多点开发使得市场均衡发展势不可挡，济南住宅分布格局已经悄然发生变化，济南购房者“住南不住北，住东不住西”的传统观念逐渐被打破。

从各个角度来看，济南城市是在发展的，行业是在进步的。经历了多年的市场调控，开发企业已经学会了用沉着冷静，不断创新的精神，克服到来的各种困境。不负所望，一场逆袭大战完美收官。“在北中国的冬天，而能有温晴的天气，济南真的算是个宝地。”老舍曾在文章中这样评价过冬天的济南，我想今天借用这句话来概述济南当前的房地产市场，最合适不过了。

未来，济南房地产市场仍会蕴含无数的机遇与挑战，它又会给我们带来什么不一样的经历？让我们拭目以待！

（世联怡高策略资源部）

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