白银时代十议

进入2015年，跟随着国家整体经济形势的转型，房地产行业迎来前所未有的行业巨变。辞旧迎新，点议十评，如下。

一、全面放量，大盘横行

2014年，绝对是济南“大盘时代”的升级年份，从当年百万级体量便可称大盘，到如今数百万、乃至千万级体量楼盘比比皆是，中海、华润、海尔……个个都是巨无霸。去年济南出现的最大楼市现象，便是中海地产旗下某盘的单日成交近40亿元，在国内都属顶尖销量。

大房企和大盘在济南的市场份额越来越高，行业集中度提高的背后则是小房企的生存空间被进一步压榨。2015年这种局面将继续加剧。

二、低价抢市，跑量求存

与大盘横行形影不离的，则是由这种天量供应引发的价格大战。一方面因为大盘自身规模巨大，其盈亏平衡点后置较多，另一方面市场竞争加剧，直接导致一众大盘入市价格愈来愈低。“大盘入市，首期必低”的规律是硬道理，济南的消费者一次又一次被那些惊人的起价所震撼，并进而激发了购买欲，5800、4800、4380、3999……起价已经没有底限。

首次入市低价抢开、引爆市场的背后，则是阶段性市场需求被榨干，后续销售乏力……

三、泡沫消失，房价趋“干”

在大盘这样的凶悍冲击下，卧榻之旁的中小项目日益自危，纷纷出台各类降价促销措施与大盘争食。“成本价开盘”“让房价回到N年前”的口号已屡见不鲜，而诸多项目的售价也确属干货，莫说泡沫，连水分都快挤干净了。

市场未到此烈度时，大家都在拼命做价格、求利润，目前的市场格局下，大家都在靠价格做销量。当下开发商都先把利润放一旁，能快速清理库存就是胜利。

四、量在价先，横盘恐久

由于当前中国经济发展进入低增长的“新常态”，且市场供应的充足已令房价很难再进入上升通道，未来房价长期横盘（价格稳定）甚至阴跌的苗头已经非常明显。为了跑量，开发商从“拼高价”变成了“拼底价”，白银时代是买方市场的幸福期。

五、投资退场，自用解放

当房价涨幅进入“L”走势，且房产税日益逼近，济南住宅类产品的投资群体几近泯灭，手中持有多套房产的东家们纷纷在择机出手，存量市场的规模也在显著提高。自住自用的购房者们面对的选择琳琅满目，细细挑选总会满意。

六、品质封顶，改善泛善

市场规模不断放大，“现象级热销楼盘”不少，但令人失望的是，从去年以来，济南市场新增的高品质楼盘并不多，似乎这些外来的大开发商在济南的开发水准也已达到了最高上限。除去海尔绿城全运村，济南很难找到品质标杆盘。首次置业的刚需客户很容易被满足，但高端的改善型客户似乎被冷落。拼量不拼质的时代，2015，济南需要出现“现象级品质楼盘”。

七、“房”“校”倒置，配套领舞

以前房子是主角，学校等配套是配角，但从去年开始，济南将这一惯例彻底倒置，哥卖的不是房子，是学校，房子反而成了学校的配套。以前是有好学校会卖得好些，如今是没有好学校基本卖不动。

学区房的背后亦是问题多多，“假学区”、“伪学区”屡被曝光，很多所谓的名校不过是商业运作的企业行为而已。

八、纠纷频频，事件不断

2014这一年，济南楼市因质量问题、承诺问题导致的客户纠纷迅猛增加，恐怕是近年来最多、最猛的年份，就连很多国内一线开发企业也事件不断，常常听到某个楼盘一交房，便有业主表示不满。

希望开发企业能够汲取教训，让2015年更加和谐。

九、营销创新，回归脚下

去年房地产营销达到了新的高度，从全民营销、网络售房到各类APP平台，但口号纷飞之后，真正取得实效的，还是那些能够脚踏实地做好渠道、销售现场的实干者们。从现在开始，概念、口号、理念都是虚的，回归产品、回归价值、回归营销本质，才是切实的出路。

十、商业地产，择优而活

伴随住宅放量的，还有各种形态的商业地产。与去年的形势相同，2015年济南的各类商业产品依然以清理库存为核心，商铺、公寓、写字楼都迎来了“运营时代”，没有运营保障的商业产品难以成为投资者资产配置的首选。

2015年，将是开发商们的过关年，将是置业者们的快乐季。

（山东新智盟地产策略机构 董事长 郑振飞）

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