政策似曾相识　暴涨不会再现

□本报记者杨学莹

3月30日,中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会联合发文,调整个人住房贷款政策,对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,最低首付款比例调整为不低于40％；财政部、国家税务总局联合发布消息,经国务院批准,我国将从2015年3月31日起调整个人住房转让营业税政策,其中个人转卖已购普通住房,免征营业税的期限由目前的购房超过5年(含5年)下调为超过2年(含2年)。

同样的经济增速下行,同样的降首付、“五改二”,似曾相识的政策让人不禁联想起房价暴涨的2009年。这一次会怎样?

一二手房同获利好

对于今天公布的几项政策,青岛科威国际不动产总经理孙杰认为力度最大的是营业税“五改二”,“这将直接刺激二手房成交放量,对一手房间接利好,因为卖了二手房,可以去买新房,释放改善需求。”

至于二套房首付由六成减为四成,孙杰估计此举可以增加约20%的需求,因为大部分的改善需求目前是工薪阶层,买房基本靠贷款。首付减少两成,足以打消很多人的犹豫。“改善型客户还是很多的。比如80后家长,孩子要上小学,面临换学区房；60后市民,需要给老人换电梯房。”

世联行山东区域董事总经理朱江认为,这两项政策是互相关联的,都是指向改善型群体。降低首付,让他们方便换房；营业税“五改二”,让他们方便卖掉旧房。联系前几天“70/90”政策的退出,“松绑改善型”的意图是很明显的。

两项叠加,朱江预计,改善型楼盘的销量有望提高三成。政策会有一个消化期,4月中旬前后应该在销量上有所反映。

对公积金的首套首付两成,二套首付三成,省住房城乡建设厅相关负责人分析,这一政策客观上一定会对楼市有促进,但其作用会小于商贷。因为山东省住房公积金贷款占住房个贷的比例只有27%。而且有的城市的公积金使用率已经很高,如青岛已经超过95%,即便执行,调节的空间也比较有限。

有买房者称“购房好时机”

30日下午看到消息,前两天刚刚买房的济南某事业单位职工小高,就在准邻居群里和大家讨论了起来。“我觉得挺欣慰的,自己买房买得正是时候。”小高告诉记者。

小高感到,新政确实对打破观望心理有用。群里有人说:“时机合适,该买了。”一位邻居甚至在群里总结,“眼下是2000年以来第三个购房好时机,另两个一个是在2002年,一个是2008年下半年。”

群里也有没买房的网友。其中一位说:“那个‘抢房\’的时代过去了。这半年我看房,每个售楼处门口都有很多大爷大妈,我骑着自行车,他们一跟几个路口地追我。我感到是‘房抢人\’呢。”

“以前大家觉得是房价只涨不跌,这几年实实在在受了教育,大家普遍认识到,指望着买房子增值赚钱不现实了,需要的就买,不需要就不买。”群里有人说。

小高也在群里转发了一段评论:“新政虽然表面看起来是救楼市,但只能缓解短期压力,不能扭转中长期趋势。总的来说,房地产的投资属性将更多让位于消费属性,从纯投资的角度来看,房产造富的时代已经结束,未来将是股权造富的时代。”

房地产“已经超出了需求”

交易的活跃会带来房价大涨吗?朱江认为不会。因为房子由紧缺变成了过剩。“经过这么多年的增量供应,房产的开发能力增长很大,2013年产能已经达到顶峰了。2013年到2014年,房地产市场实现了由短缺经济向过剩经济的转折。已经超出了需求。”

“就像汽车一样,今天你买了,明天可以卖掉,没人限制。因为供应量足够大,这样的交易不会引起市场波动。过去有人囤房、炒房,那是在紧缺时代的事；现在,供应量足够大,价格也不会波动很大。”他预计,房价至多会止跌向稳,在谷底徘徊一段时间,再呈U字形缓慢回升、再正常波动。

成交放量,开发商会借机涨价吗?朱江持否定看法。“之前大家都卖得很艰难,明智的开发商应抓紧出货,不是涨价的时候。”他说,“因为一旦来不及出货,新增供应量跟着就上来了。后续的楼盘一看政策对改善型利好,调整户型是很可能的。”

“大部分新房库存压力巨大,政策给个喘息机会,现在是要迅速变现活命,而不是去追求高利润,因此不敢涨价。”孙杰说。

二手房房东会提价吗?孙杰说,“部分房东会,大部分不会。因为新房涨价很难,二手房怎能涨得动呢?五改二,房源也会增加很多。”

“环境与过去完全不一样了”

山东大学房地产研究中心主任李铁岗教授认为,放松贷款条件,对之前的房地产持续下滑的趋势会起到缓解作用,但逆转局势是很困难的。因为造成房市现状的原因是多方面的:经济增长减缓、开发商大量的库存、人们对房地产投资预期改变,而不单纯是购买资金的问题。靠这个单一政策不会根本扭转房地产市场的局势。

李铁岗还说,投资渠道也与过去不同了。前几轮房价暴涨都是投资投机推动的,当时股市长期低迷,三板也没有开通,百姓缺乏投资渠道。现在,理财产品越来越多,股市收益看涨,三板、股权市场开通,人们的投资选择越来多,炒房的人越来越少。

“环境与过去完全不一样了。很多人已经解决了住房问题,加上不动产登记、对未来增税的预期,只有真正需要的人才买房。”他说,“政策是防止过度的下滑,顶多做到让需要房子的人正常买房,而不是让房价过快暴涨。”

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