物业状告20余业主 讨要3年物业费铁路南苑业主反诉物业服务质量差物业称被房屋质量问题“连累”

小区内不少楼房地基下沉，外墙开裂。

小区公共区域的垃圾已十多天无人清扫

地下室门口的消防箱被破坏严重，消防栓和灭火器早已不知去向。

本版照片均由记者刘景丰 摄□本报记者 刘景丰

3月5日正是传统元宵节，然而铁路南苑小区居民潘发国的心情并不像周遭的节日气氛那样欢喜，反而有些迷茫。这一天他在济南市市中区十六里河人民法院进行了一天的诉讼，诉讼的原告正是与他相处5年的小区物业——中铁十局集团物业管理有限公司铁路南苑物管处，诉讼的理由则是他欠交物业费超过40个月。之所以欠交物业费，潘发国称是“物业服务质量太差，不配收这个钱”。

在他之前，已经有20多名业主同样被该物业公司起诉，其中一些已经宣判，其结果为“中铁十局物业公司提供的物业服务确实存在瑕疵，但尚不足以认定中铁十局物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵”，业主应“交纳物业费”。为什么会有这么多居民宁愿被起诉也不交物业费？

物业讨债几百名业主未交物业费20余人被起诉

铁路南苑小区最早于1999年前后建设，2003年由中铁十局建成后，济南铁路局房产生活处委托济南鲁铁物业管理有限责任公司进行服务。2009年6月原济南鲁铁物业管理有限责任公司更名为中铁十局集团物业管理有限公司。

2009年6月铁路南苑小区新一期小高层竣工，赵红卫、潘发国等数百名居民入住该小区并与中铁十局集团物业管理有限公司铁路南苑物管处签订物业管理服务协议。按照这个约定，业主应按建筑面积每平方米每月0.78元收取物业管理费。

然而入住小区半年后，即从2009年12月开始赵红卫等居民便不再交纳物业费，如今不交物业费的几百名业主中，有很多人已经3年多不交物业费了。2013年底，中铁十局物业开始起诉欠交物业费的业主，现在已经有80多名业主接到物业代理律师的催款单，20多人被起诉，其中一些已经开庭审理过了。

法院宣判物业服务存瑕疵但业主应交物业费

3月7日记者见到赵红卫的妻子李红玉。她拿出两份法院的判决书，其中一份是2013年11月12日的初审判决书。该判决书称，根据被告赵红卫的举证内容，中铁十局物业存在的服务瑕疵应属一般瑕疵，“被告赵红卫于本判决生效之日起10日内向原告中铁十局集团物业管理有限公司交纳2010年1月1日至2013年8月31日的物业服务费……”

二审判决书维持了一审判决，称：“中铁十局物业公司提供的物业服务确实存在瑕疵，但尚不足以认定中铁十局物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵，……故上诉人……免交或少交物业费的理由不能成立。”

业主反诉地下室漏水损害业主利益，至今未获赔偿

3月5日潘发国的审判结束，法院判决他交纳欠交的物业费。

不过，潘发国随后起草了一份《民事答辩状》，反诉中铁十局集团物业管理有限公司。“被告不是不交物业费，实在是自己的合法权益受到伤害……”他在答辩状中称，2010年夏季其地下室墙壁进水，将地下室内大宗物品（价值约4万元）浸泡。此后单位委派三人进行现场慰问和录像……“之后答辩人多次去物业询问地下室进水原因，物业都以‘没有找到进水原因，开发商没有联系到承建单位\’予以推诿，地下室到现在都无法正常使用。”

潘发国在答辩状中称，当初的《物业管理服务协议书》明确甲方（物业）对房屋公共部分等项进行维护、修缮服务与管理，“《铁路南苑小高层地下储藏室管理协议》第一款‘甲方应确保储藏室设备的正常运行\’更明确了原告的责任。”他认为，储藏室漏水就是因为房屋和设备有问题导致的。

对于自己的遭遇，潘发国称将继续向法院提起反诉。

记者探访铁路南苑小区：垃圾多日无人扫 防盗门坏了没人修

3月7日，记者来到铁路南苑小区。在六区1号楼北侧空地，记者看到一堆垃圾无人清理，废弃的塑料袋被风刮得到处是。一居民称这些垃圾已经存在十多天，一直没人清理。

随后记者看到，6号楼三个单元楼道的防盗门都敞开着，门锁都已经坏掉，有的门锁干脆被凿掉，门上剩下一个大洞。进入单元楼道，一单元楼道内的瓷砖已经有多块碎裂导致地面高低不平，行人走在上面还吱吱作响。住在该楼的康老太今年已78岁，她称这些地板已经坏了半年多，找过物业的人，但是始终没给修。居民孙先生称，像这样防盗门坏了没人修、楼道地板砖坏了没人管的现象，在该小区还有很多。

走出楼道，记者看到6号楼楼基处地面以上10厘米的位置有一条约1厘米宽、10多米长的裂缝。居民宋先生称这是由于楼基下沉导致的。除此之外，三区3号楼的墙基处也有一条更宽的裂缝。

此外在3号楼旁边的地下室入口处，一根电线连接灯泡搭在地下室通道的扶手上，上面积了厚厚的灰尘，如果不留意很难看到。在地下储藏室门口，楼道内2个应急灯已经只剩线头不见灯；旁边消防箱里的消防栓和灭火器已不知去向。再往里走，一处配电室的大门敞开着，里面的供电设备毫无防护措施。“像这样的公共区域的设施理应由物业管理，可现在他们根本不管，造成隐患长期存在危及我们的安全。”居民赵先生说。

不仅如此，地下室也让业主头疼。“地下室的排水设施根本没用，一到下雨天雨水全倒灌进地下室，把我们储藏的东西全泡坏了。”记者看到，有些地下室内的墙壁上，至今还有一道明显被水泡过的痕迹。

（记者刘景丰）

铁路南苑小区物业回应：有些问题不算物业服务瑕疵我们被欠物业费超200万元

3月9日，记者联系到管理铁路南苑小区的中铁十局集团物业管理有限公司铁路南苑物管处。经理李涛说，铁路南苑小高层有772户居民，如今欠物业费金额超过200万元。

他称小区确实存在一些问题，防盗门破坏等问题已经联系维修人员，楼基下沉等问题属于楼房质量问题，“业主入住之后发现楼房有质量问题，就把情绪转移到物业身上。其实这些主要是楼房质量的问题，并不是物业的责任。”李涛说，被起诉的居民中，已经有部分居民交了物业费，但是还有一部分人迟迟没交，“如果这些业主一直不交我们将申请强制执行。”对于其他欠交物业费的业主，他称也将会继续起诉。

然而对于居民提出的小区垃圾乱扔、公共设备遭破坏等问题，李涛称这只是一些小问题，“这些问题不算物业服务瑕疵”。

不过居民对此并不认同，“防盗门损坏一年多没人管，小区垃圾经常不打扫，地下室的公共设备遭破坏没人修，这都和物业服务有关，怎能算物业服务没瑕疵？”业主韩先生说。

对于楼房质量有问题，居民表示认同。韩先生称，2009年交房时业主只收到《住宅质量保证书》，“按照国家规定，开发商向业主交房应具备‘三书一证一表\’，即《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《建筑工程质量认定书》《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》和《竣工验收备案表》。交房程序就不合格。”

9日下午，记者联系南苑小区产权单位济南市铁路局，房产生活处一名工作人员称对于此问题他并不清楚，需要联系相关部门。截至记者发稿时记者仍未联系到相关负责人。

居民拖欠物业费该如何处理？铁路南苑小区房屋是否有质量问题？居民的利益又该如何保障？对此本报将继续关注。 （记者刘景丰）

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