高价学区房该由谁买单?

北京大学房地产发展研究基金中心副主任杜猛山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗济南友乐家地产机构负责人张洪庆济南哈考特不动产经理于兆耀□陈川姜庆志

学区房是房地产市场的衍生品,也是现行教育体制下的一个独特现象。表面看,是“孟母情结”催热了学区房。其实却并不那么简单,学区房问题,也是一个教育公平、社会责任的问题,学生家长、房屋开发者、政府教育部门,究竟谁该为天价学区房买单?本期消费圆桌特邀北京大学房地产发展研究基金中心副主任杜猛和山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗两位研究者、济南哈考特不动产经理于兆耀和济南友乐家地产机构负责人张洪庆两位从业者共同剖析以学区房为代表的楼市政策和走势。

买学区房买的是特权

北京大学房地产发展研究基金中心副主任杜猛认为,学区房是中国楼市中一个特殊现象。“全国最好卖的房子是小户型,小户型里面最好卖的就是学区房。”杜猛认为,学区房往往都是老房子、破房子,人们为了让孩子能读名校不惜重金买房,问题不是出在买房者,更不出在房子身上,而是受教育特权造成的,这本身就不合理。中小学教育资源分布的不合理,甚至是部分资源的垄断带来了区域性的分配不公,因而催生了天价学区房。

杜猛解释称,造成这种教育资源分配不公,既有历史原因,也有现实因素。今天的名校所在区域往往也都是政府机关单位宿舍集中区,从这个角度看,学区房也是权力房,是历史造成的。而新的不公平则是由于新建小区教育配套落后导致。随着城市扩容,新建小区如雨后春笋般拔地而起,但相应的教育、医疗、养老等服务配套跟不上,很多人虽然住在城外,但孩子上学、家人就医等问题还要进城解决。这不仅让本已供不应求的学区房价格飞涨,也是城市拥堵的重要原因之一。

天价学区房并非通病

学区房价格越推越高,从经济规律上分析是否正常?山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗认为,天价学区房并不符合市场经济常态。按照国家对于学区房的划分,每个地方都应该是学区房。学区房价格越推越高,主要是教育资源分布不均等所造成的,未来的发展方向应该是消除这种不均等的状态,因此现在这种状态肯定不是正常的。目前,全省不同城市进步不同,像威海是进步较好的其中一座城市。威海市就基本没有学区房这样一种概念,他们的教育资源相对均等。

李铁岗认为,学区房的存在其实是有利有弊的,作为消费者,不可过高估计学区房对孩子教育的价值。初高中对孩子未来教育发展是影响较大的,但是对于小学来说,并未起到决定性的作用,所以学区房的影响价值也是相对较小的,家长应保持理性。

开发商要建学区房,那就把学校及配套设施同步完善。政府则需要提供相应的教育资源、公共设施及老师。而作为家长来说,买了学区房,让自己的孩子去上学,那就需要交学费。所以,李铁岗认为,家长、开发商、政府都应该为教育买单。

微信找房成中介卖点

谈起房产新政后的学区房,济南友乐家地产机构负责人张洪庆最直接的感受就是:“房子好卖了。”在学区最好的重汽翡翠郡社区,友乐家地产最近一个月的业绩增长达到150%,一个店10个房产经纪人都齐刷刷开单。

张洪庆介绍,与历下、市中等区相比,天桥区名校较少,优质学区房也比较稀缺。重汽翡翠郡是济南汇才学校(北师大基础教育实验学校)学区,也是天桥区教育资源最好的学区,也是当地最好卖的房子。

为了争抢学区房这块蛋糕,房屋中介之间的竞争也白热化。张洪庆介绍,在传统房屋中介店铺外,他们正在研发微信平台,降低中介佣金争抢客户,“微信平台的学区房板块将在6月份上线,届时购房者可以通过微信平台按名校搜索学区房。”据了解,从今年秋天开始,随着中小学择校生被取消,学区房的需求将会迎来新一轮热潮,单独针对学区房开发线上交易平台,能否提供唯一且真实的学区房源将是未来的竞争热点。

学区房上升空间较大

对今年上半年的省城学区房价格走势,济南哈考特不动产经理于兆耀介绍,近日,山东要求各地今秋起停招择校生,加上“5改2”政策的实施,进一步刺激了学区房的需求。从3月份以来,学区房的成交量就一直在上升,在10%到15%区间内。但是价格只是微涨。二手房市场中,学区房是亮点。随着房源的增多,价格不会大涨大落,而是稳中微调。

目前,学区房已经出现供不应求局面。前面所说的停招择校生及“52政策”,促使学区房需求量上涨。而重点学区又屈指可数,为落户到重点学区,家长只能购买学区房。所以,于兆耀非常看好学区房市场,他认为学区房未来上升空间较大。

他也提醒购房者,在选择学区房时,首先要关注权威信息。每年教育局会公布学区的划片信息,有可能会对学区划分做一些细微的调整。其次,对于新房而言,有些开发商可能会以学区作为卖点,购买的时候需谨慎,在调查确定在此购买新房即可上重点学校的情况下方能购买。另外,在与开发商签订合同时最好能把学区作为补充条款写进合同里。最后购房前要事先调查清楚目标学校的入校政策,以免买了房也入不了学。除了到学校详细咨询,包括入学的年限、同一套房的名额标准等,确定自己的购房行为和学校入学要求相吻合外,还可以去所在的居委会咨询。

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