楼市持久战之市场大势——新政尚未到底 库存仍须努力

□本报记者 张晓莉

2014年房地产市场步入调整期，各地商品住宅库存量高企，济南也不例外。2015年，多数机构和专家认为，楼市增速还将继续放缓，去库存成为房企的主要任务。新政尚未调整到底，库存消化仍须努力。

新政频出：降息、降准、降首付，“组合拳”一轮又一轮

5月10日下午，央行发布消息下调存贷款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%。未放款客户按新利率执行，已放款客户从2016年1月起执行。

这已经是央行年内第二次降息，距离上次3月1日降息过去仅两个月。而在2014年11月22日时，央行也曾下调存贷款基准利率。短短5个月的时间内，央行已先后3次降息。通过房贷计算得知，3次降息，购房市民在“月供”上能少还400余元，可谓极大的利好政策。

而利息的下调并不是购房市民得到的单一实惠，事实上从2014年下半年开始，为了缓解全国楼市低迷的局面，国家、地方等多个层面就出台了一系列有利于楼市成交的政策。2014年7月10日，济南正式取消限购政策。贷款方面的政策也是一降再降。

市场反应：“自信”开发商涨价试探，购房者并未“齐上”接招

近期更是有一些开发商打出了涨价的宣传，“喊”大家抓紧买房。

“对于涨价，有的房源因位置户型不同，出现小幅的上涨很正常。”济南西部一家大型房企的负责人说，他们也采取过一种“既定的营销策略”：把价格提高后再做打折优惠，或是取消部分力度过大的折扣。“这是开发商跟购房者打心理战，为了刺激观望的人尽快下决心采取的一种博弈策略。”

虽然一系列楼市政策给市场带来了利好，但究竟能对买卖博弈力量的调整起到多大作用还需观望。资深地产评论人坦言，面对楼市利好政策，开发商态度还是比较积极的：去库存和保持市场热度抓住出货窗口期更要紧。

库存高企：只有保障每月高去化，才能让消化周期在健康范围内

“繁忙”的楼市政策让不少购房者也产生了些许慌乱。更多市民开始疑惑，目前济南的楼市库存量到底是多少？消化库存的周期是否在合理范围内？

由于统计数据源的不同以及计算方式的差异，不同数据机构对济南库存的统计不同。对比2015年3月底数据，世联地产统计济南一季度新建商品住宅的总供应量为325.81万平方米，总成交量为149.62万平方米，因此截至3月底济南的库存量为176.9万平方米。而克而瑞的数据则显示，截至2015年3月济南的新建商品住宅库存量为473.2万平方米。

业内专家表示，楼市库存量并不存在绝对的合理值，去化周期才是关键问题。根据世联地产的统计，3月底济南的库存量为176.9万平方米，前12个月的月均成交量为55.86万平方米，因此截至3月底今年的新建商品房去化周期为3.2个月。克而瑞统计的去化周期为7.1个月。虽然两个机构统计的去化周期不同，但是双方均表示，目前济南去化周期在合理健康范围。库存量处于较高水平时，开发商需要实施以去库存为主的销售策略，以此保证月均成交量处于较高水平。

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