房价6000　地价咋飙到7000 六问唐冶片区“天价地”

□记者赵国陆

生活日报6月30日讯6月29日,济南上演的土地拍卖大战被业内人士称之为最刺激的“大片”,楼面地价、竞价次数、溢价率无不刷新纪录。在地产圈内仍然弥漫着硝烟之际,不少人认为,唐冶片区的地不值这个钱,有炒作概念股的嫌疑。也有人说,比起南京、合肥,济南的地就是白菜价。还有的说“没拍到地的哭三天,拍到地的哭三年”,高昂的成本对开发商来说是巨大考验。那么,唐冶片区拍出天价地,值这个钱吗?开发商为啥看好这片地?针对众多疑问,记者进行了采访。

开发商扎堆抢地,一天砸了多少钱?10宗地一天卖出57.7亿

先回顾一下6月29日土地拍卖的惊心镜头。经过长达10个多小时的激战,唐冶片区8宗地分4个组团,全部成交。溢价最高的是靠近围子山的2016-G021/G022/G023地块组团,13家房企竞价936轮,最终以25.5亿元的价格成交,超出起始价18.83亿。最贵的一块居住用地楼面地价超过了7000元/㎡。

同样捆绑出让的2016-G017/G018地块,10家房企经过463轮鏖战,以15.1225亿元的价格成交,这两宗地地上楼面地价分别为4753元/㎡、2899元/㎡。这两组地全部被帝华地产旗下公司买走。

2016-G019/G020两地块,18家房企经过326轮报价,龙湖地产以9.66亿元的价格拿到手。住宅地块地上楼面地价达4447元/㎡,商业地块地上楼面价为3760元/㎡。另外,雪山片区的韩仓河东地块以45147万元成交,7家房企拼了157轮,也被龙湖斩获。

此外,还有两宗土地以起始价成交,长清一宗地卖了8843.5万元,唐冶片区的一宗商业地块以20688万元的价格成交,为首创奥特莱斯定制地块。10宗土地总成交金额达到57.7亿!

唐冶卖出最贵的地,值吗?城市中心东移,周边配套渐完善

唐冶片区房价不过6000多元,地价咋就能拍出7000多?济南地产圈的一位资深人士直摇头:“奥体片区、汉峪片区拍出这个价,我还能相信。唐冶片区卖出济南最贵的地,值这个钱吗?”

不过,也有业内人士分析,纵观绕城高速公路范围内的区域,经过五六年的沉淀和积蓄,唐冶片区已成为半成熟的城市次新区,教育、医疗、交通、文化等各方面的配套正在逐步完善。鲁能、绿地等实力开发商入驻开发大盘,大大带动片区开发进度。

其次,唐冶片区的区位优势明显。中央商务区的规划出炉之后,即标志着济南城市中心东移至奥体文博片区。以CBD为中心,向东依次为汉峪片区、雪山片区、唐冶片区。

环顾唐冶周边,四周各种产业集群环绕,东面大企业云集的孙村产业园,西面有金融和高新技术产业的汉峪金谷、高新区,南有外向型经济产业综合保税区,北有新东站、机场。也正因此,唐冶片区成为众多房企一致看好的优质地块。

开发商抢地咋像“饿虎扑食”?半年没放几块地,简直憋坏了

还有一个重要因素,近半年来,济南在“去库存”的大背景下,严格控制土地供应。而与此同时,与其他二线城市一样,济南楼市迎来春天,市场加速回暖,住宅库存快速消化。市场形势一片大好,各家房企拿地意愿强烈。

“半年没放出来几块像样的地,大家都憋着劲,四处找地。”济南一家中型房企的相关负责人表示,转让的二手地都成了香饽饽,棚户区、城中村改造周期太长,不确定因素多,前期投入资金量大,补偿标准高,因此,能拿净地的话没人愿意搞土地熟化。一旦有相对优质的地块出让,众多开发商势必“饿虎扑食”,唐冶这次土地拍卖赶上住宅土地闹“饥荒”,也是拍出高价的因素之一。

驻济一家大型房企的相关人士表示,在一线城市土地已十分有限、地价高攀不起的情况下,更多房企也转而将目光投向了房价连涨、行情独立的二线城市,济南可能逐渐成为众多房企的目标之一。

“相比南京、苏州、合肥等二线城市,济南的地价还是相对能够接受的。对于全国布局的开发企业来说,肯定要对比各个城市的拿地性价比,择优拿地。咱们看来地价太高了,人家可能觉得还可以接受。”业内人士认为。

外地纷纷限价,济南会限价吗?国土部门:济南尚无限价计划

苏州、南京由于地价疯涨,为了控制房价,先后出台土地“限价令”,土地出让实行最高限价措施。在热点区域的住宅用地出让时,政府部门设定地块的土地出让最高限价,对竞买人报价超过最高限价的,终止土地出让,竞价结果无效。而济南曾在2011年前后实行过“限地价、竞政策性住房面积”政策。当时,地价竞到了上限后,不准再往上喊价了,改为比拼哪家开发公司承诺配套建设保障性住房的面积大。谁的面积大,这宗地最后归谁。那么,现在济南是否有计划采取限价措施?

济南市国土资源局的有关人士表示,济南还没有采取限价措施的计划,目前土地出让节奏、时序相对合理。从用地性质上来看,商务商业用地冷,居住用地热,因此实行捆绑出让,实现国有资产收益最大化。

据一家房企的相关人士介绍,限地价政策短期看可能会起到一定作用,但治标不治本,会导致土地的流拍,从而加剧土地供应的稀缺。

地价比房价贵,房企在炒概念股?圈内人士:“大片”我们也看不懂

唐冶片区的地价比房价贵,几乎让所有人感到意外。连一些地产圈内人士都直呼这部“大片”看不懂。也有网友质疑,这会不会是某些房企炒作的概念股?是否为在售项目造势?从受益角度来分析,在售楼盘无疑是渔翁得利。土地拍出高价之后,为房价上涨提供了背书,即将开盘的无不欢欣鼓舞,趁机大做文章。

也有网民开玩笑,给西客站的楼盘支一招:没卖完的楼盘可以在周边高价买块地,价格越高越好,把房子高价卖完之后,再把地退给政府。即便损失几千万保证金也划算。

“没拍到地的哭三天,拍到地的哭三年。”有业内人士称,如此疯狂拿地,高昂的开发成本对于开发商来说压力不小,如果没有超强的操盘能力,弄不好就成了烫手山芋。毕竟与周边的楼盘不在同一个起跑线上,如何在成本不占优势的情况下打造差异化产品,无疑是后期操盘的难题。

未来新上市商品房定价将走高?专家:高价地频现,或藏巨大风险

对于各地频繁出现的高价地,中原地产首席分析师张大伟评价称,对于一二线城市来说,拿了高价地的企业都将面临入市难题,巨大的成本压力将造成非常大的风险。因此未来新上市的商品房定价很可能将出现高端化趋势,很多过去认为是非豪宅区的区域也会供应大量豪宅项目。

“楼面价超过房价已经成为常态。已经出现了高价地遍地的现象,虽然高价地不完全代表未来市场售价,但如此多的集中出现,未来房价很难不受到影响。”他认为,尤其是二线城市高价地频繁出现,将影响后续这些城市房地产市场的稳定。

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