需求不大库存不少市场未来难有起色

位于经十路边上的高新区汉峪金谷写字楼大面积建成,开始出租、出售。本报记者左庆摄本报记者刘帅张玉岩

写字楼物业费高、公摊高等因素都是影响写字楼市场的原因,也有业内人士表示,“关键不是税费,而是需求量少。”

某二手房销售网站区域总监王德(化名)告诉记者,济南著名商圈泉城路上的写字楼都不是很景气,有的写字楼销售周期高达10年。“主因在于泉城路没有形成办公聚集区。”王德说,“写字楼的需求量不是很大,而推出的楼盘比较多,像是西客站有的写字楼50%都在空置,市区写字楼能入驻80%就算是很不错的了。”

同时,写字楼的二手房交易也很疲乏。“这主要是因为写字楼的需求量并不大,而楼房库存体量却不小。”王德说。大多数企业都选择租赁写字楼,所以写字楼的交易频率并不是很高,一些写字楼卖不出去的,就变成开发商自持,一边对外出租,再寻找合适的机会把写字楼卖出去。

与住宅相比,二手房写字楼交易之后,需要缴纳营业税、土地增值税和契税。营业税是交易差额的20%,如果没有发票,则需要缴纳全额5.6%的营业税。土地增值税则是由税务部门进行核算,缴纳增值30%到60%的税款。“写字楼增值越高,缴纳的税款越多,不过写字楼的价格一直比较平稳。”王德说。

房地产行业研究人员李丽丽告诉记者,“写字楼的公摊比较高,30%左右,物业费十分昂贵,甚至能达到八九元一平一个月。住宅的物业费贵的也就2元一平一个月。这也是中小企业选择住宅作为办公场所,写字楼难卖的原因之一。”

王德告诉记者,虽然写字楼的税费高,但最为关键的还是需求量少。张强告诉记者,“截至4月底,写字楼去化周期18个月,公寓可能是30个月,但最近可能出现新的变化。”

行业研究人员李丽丽(化名)告诉记者,保守估计,济南写字楼库存量至少100万平米,每年济南写字楼销售五六十万平。“今年上半年写字楼市场销售的达到40万平左右,新增库存80万平左右。销售的40万平还包括之前积压的库存,库存压力还是比较大的。”

“市场未来将会继续以去库存为主,随着CBD的建设,大批商业用地的出让,济南写字楼未来供应还会增加。济南写字楼价格走势一直比较稳定,随着住宅市场价格过热,部分投资转向写字楼市场,预计市场价格不排除出现稳中有升的态势。”链家济南新房事业部分析师对记者表示。

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