有变 没变

时报8月13日讯 （记者曹茜）8月12日，中国银行、农业银行、工商银行、建设银行、邮储银行五家国有大行发布《关于存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换LPR的公告》，将于8月25日起，对符合转换条件但尚未办理转换的存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换为LPR（贷款市场报价利率）。

这也意味着，2020年1月1日前已发放或已签订合同未发放，且截至2020年8月24日（含），尚未办理定价基准转换的存量浮动利率个人住房贷款（含个人商用房贷款，不含公积金贷款和公积金贴息贷款），五大行将统一自2020年8月25日起批量转换，贷款人不用自己再进行任何操作了。

不过，需要注意的是，贷款定价基准的转换并不是强制的，批量转换完成后，若对转换结果有异议，可于2020年12月31日（含）前通过手机银行自助转回或与贷款经办行协商处理。但是，如果确定转换，贷款定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。

其实，此前，已经有多家商业银行在最初发布公告时即表示将会统一进行转换。例如，招商银行于4月上旬统一将客户在转换范围内的商业性个人住房贷款的定价基准转换为LPR，如果客户希望不做转换，仍维持原合同安排，可在8月31日前联系该行各分支机构贷后服务中心申请处理；光大银行于7月21日进行个人存量浮动利率住房贷款定价基准批量转换等。7月20日，交通银行也发布《交通银行关于浮动利率房贷定价基准批量转换的公告》，表示为简化客户操作流程，将参考银行业普遍做法，将于2020年8月21日对尚未转换为LPR或固定利率的存量浮动利率房贷，统一调整为LPR浮动利率。

原合同的利率定价方式统一转换为以LPR为定价基准加点形式（加点可为负值），加点数值为原合同最近的执行利率值与2019年12月发布的相应期限LPR的差值，加点数值在合同剩余期限内固定不变。

根据央行此前发布的公告，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。公积金个人住房贷款、不良贷款等不纳入转换范围。如果贷款在2020年12月31日前到期，也不需要再进行转换。如果购房者房贷是组合贷款，其中商业性个人住房贷款需要按照相关规定进行切换，公积金贷款仍按原贷款利率政策执行。

央行在《二季度货币政策执行报告》中曾披露，截至6月末，存量贷款定价基准转换进度已达55%，其中存量企业贷款转换进度为76%。央行表示，存量贷款转换进度已纳入MPA和合格审慎评估考核，原则上应于8月30日之前完成。

8月12日，国家税务总局发布消息称，《中华人民共和国契税法》（下称《契税法》）已由中华人民共和国第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议于2020年8月11日通过，自2021年9月1日起施行。其中，《契税法》第三条明确，契税税率为3%至5%，这引起购房者和房地产从业人员关注：是不是契税税率上调了？该法施行后，购房成本是不是要增加了？

“契税上调”说法是误读新旧税率没有本质不同

事情果真如此吗？先看契税税率。实际上，1997年7月7日国务院发布的《中华人民共和国契税暂行条例》，就明确规定契税税率为3%至5%。所以，“契税上调”的说法根本就是误读，新旧税率没有本质不同。

既然国家规定的契税税率是3%至5%，那么，我们在购房过程中为何实际缴纳的没有这么高呢？因为按照现行契税政策，个人购买住房实行差别化税率，这就是“财税[2016]23号文”，按优惠政策来征收契税。

2016年2月17日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部发布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》，自2016年2月22日起，调整房地产交易环节契税、营业税政策。其中，对个人购买家庭唯一住房，90平方米及以下的减按1%、90平方米以上的减按1.5%征收契税；对个人第二套改善性住房，90平方米及以下的减按1%、90平方米以上的减按2%征收契税。目前，济南对房地产交易环节征收契税执行90平方米以下首套、二套1%，90平方米以上首套1.5%、二套2%。

对于契税税率的事儿，税务部门也答复了。国家税务总局12366纳税服务工作人员称，契税税率一直按3%至5%征收，在契税法施行前，“财税[2016]23号文”会并存，也就是说执行优惠税率；契税法施行后，现行契税优惠政策仍可能会沿续下去。该工作人员称，“因为契税法还规定，契税的具体适用税率‘由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出……可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率’”，具体要等执行文件。由此看来，如果具体的省、自治区、直辖市不作出调整，契税法的出台并不会影响目前的契税优惠税率。

合同成交价为计税依据六种情形免征契税

再看购房成本。契税主要影响的是二手房市场，对房屋买卖、赠与、互换依法征收契税。契税法规定，应纳税额按照计税依据乘以具体适用税率计算。也就是说，如果税率不变的话，有变数的是计税依据。

契税法明确，房屋买卖的契税计税依据是权属转移合同确定的成交价格。2021年9月1日起契税法施行后，纳税人申报的成交价格明显偏低且无正当理由的，由税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定核定。这里需要指出的是，房屋买卖以合同确定的成交价作为计税依据，压缩“阴阳合同”的空间。

此外，契税法还规定了免征契税的六种情形，其中新增婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属和法定继承人通过继承承受土地、房屋权属免征契税。也就是说，夫妻过户、子女继承房产均免征契税，省了一笔小钱。

新时报记者从济南一连锁中介机构了解到，他们当天已在员工群里要求房产经纪人正确宣传契税法，不要做过度解读或暗指、明示购房成本上升，及时删除朋友圈已发的不实内容。（新时报记者罗晓飞）

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