新建住宅价格止跌企稳，去化周期13.5个月 上半年济南楼市在平稳中分化

□记者 赵国陆 报道

本报济南讯 济南这一轮楼市调控已近三年，疫情大考之后，市场走势到底如何？8月25日下午，记者从济南市房地产行业协会召开的2020年房地产市场研讨会获悉，济南的楼市上半年呈现两大特征，一是平稳，市场开始止跌企稳，规模稳、价格稳、结构稳、存量稳；二是分化明显，新建住宅去化周期在13.5个月左右，处于合理区间，商业办公类库存偏高。

在济南房地产市场研讨会上，山东财经大学山东省房地产发展研究中心副主任孙大海博士表示，今年上半年虽然经历了严峻的疫情挑战，但是在复工复产政策的鼓励下，济南房地产市场仍呈现了稳定的特点：规模稳、价格稳、结构稳、存量稳。济南本轮调控政策已近三年，市场实现了平稳回调，政策效果较为显著。

据济南市房地产业协会秘书长李刚介绍，济南1-7月份新建商品住宅销售4.9万套，面积逾615万㎡，同比增长4.24%，均价为12812.3元/㎡；二手住宅交易2.24万套，成交面积达209万㎡、同比下降1.09%，均价为10436.3元/㎡。从网签系统的数据来看，新建住宅的价格已经在筑底中“止跌企稳”。去年下半年开始，不少楼盘通过降价换取成交量，大打价格战甚至赔钱赚吆喝。今年二季度以来，济南的新建住宅日均成交量保持在300套以上，已经超过2017-2019年平均日成交200套左右的水平，价格也略有回升。国家统计局的数据显示，今年4月，济南新建住宅价格结束了连续八个月下降的态势，企稳回调。

成交数据显示，100-144㎡面积段的住宅占比达76%，说明刚性需求和改善性需求仍然是济南市住宅市场主力，并且将长期保持这一态势。从可售存量来看，截至2020年6月末，济南市新建商品住宅可售套数8.3万套，可售面积1120.7万㎡，套数去化周期为13.5个月，处于合理可控区间。孙大海表示，不同区域分化较大，有的地方新盘扎堆、产品同质化严重、不符合需求定位，去化周期达到了20多个月，存在较大的销售压力。还有一些楼盘当年非理性拿地，成本过高而不得不割肉甚至断臂求生。

今年济南市政府工作报告中再次重申“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。”上半年国内一些城市也出现了政策调整的“一日游”。孙大海认为，今年下半年从严从紧的调控环境不会发生大的变化，“后疫情”时期结合市场变化，政策体系可以更精准、细化。

李刚预判，济南会继续保持调控政策的连续性稳定性，稳地价、稳房价、稳预期，防止出现大起大落。同时，加大对绿色建筑、健康建筑、超低能耗建筑等高品质建筑政策支持力度。

今年新建商品住宅的供应规模会扩大，库存压力大的区域可能会出现价格小幅走低的趋势，孙大海表示，济南的整体房价“大涨不可能，跌也跌不下去了”。目前济南的经济向好、省会首位度提高、人口持续流入，决定了楼市不会萎缩。受市场竞争和销售指标的压力影响，开发企业面临更大挑战，会从拼价格转向拼产品、服务。对于购房者来说，目前买房可以精挑细选，货比多家再出手。

值得注意的是，商业办公类的商品房库存持续走高。济南的商务办公可售面积达346.7万㎡，去化周期60个月。商务公寓、商业用房去化周期均接近40个月。不少项目以略高于成本的价格销售商办类物业，将销售库存转化成了租赁库存，加大了产业导入和培育的难度。孙大海认为，这是需要重点关注并破题的一个领域。

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