房住不炒的主基调将长期唱下去

新冠肺炎疫情，使得1、2月份正常的社会和经济活动停止，原本的买房需求被抑制。3月，各地逐步复工复产，此前被抑制的需求突然释放，叠加宽松的货币政策，各地的抢人大战和祭出的购房优惠，刚需、刚改和投资、投机混合在一起，对典型城市的上涨推波助澜。但过热必有调控，2020年上半年刚结束，新一轮楼市调控就从天而降。中央要考虑全局，要稳就业、保民生，同时还要防范金融风险，这些都决定了不能让楼市变成脱缰的野马

7月15日，深圳市住房和建设局发布《关于进一步促进济南市房地产市场平稳健康发展的通知》，被称为深圳楼市史上最严的调控政策。调控政策的背后，是一些地区楼市的疯狂上涨。

受疫情冲击，大家普遍对今年的楼市持悲观态度，楼市确实也低迷了一阵。但进入3月，自深圳开始，全国各地楼市渐次复苏；6月，全国市场基本已经回到了2019年的最高水平，热点城市市场更是活跃。其中，率先复苏的深圳尤为疯狂，二手房均价比去年底大涨14.37%！东莞上半年较去年年底上涨12.78%！此外，沈阳、西安、长沙等城市的涨幅也不小，甚至连三线城市连云港也大涨14.99%。房价上涨的原因何在？存在哪些风险？瞭望智库刊发董晴的文章做出如下分析。

流动性宽松和抑制需求释放

双重叠加

短期看金融，中期看土地，长期看人口。任泽平对房地产周期的这一逻辑判断，几乎到了人人皆知的程度。现实确实如此，房地产受短期金融政策影响非常大。

今年以来，疫情引发经济衰退风险，全球央行纷纷放水并维持宽松格局。新冠肺炎疫情期间，全球流动性的增速比2008年经济衰退期间更快。今年以来，美国广义货币供应量（M2）已经增加了3万亿美元，而去年全年美国仅增加1万亿美元。与此同时，3月份，美国两次降息，直接把联邦基金目标利率降低到零附近，重启量化宽松政策（QE），开着直升机撒钱，无限量兜底。

摩根大通预测，今年全球债务将增加16万亿美元，到年底时私人和公共部门的总借贷规模将达到创纪录的200万亿美元，为了支持全球不断增长的债务水平，未来很长一段时间内都将实行极度宽松的货币政策。相比其他国家，中国快速控制住疫情，没有像其他国家一样开闸大放水。但相比之前，流动性还是放松了不少。

首先是增速。央行数据显示，3月末，广义货币(M2)余额208.09万亿元，同比增长10.1%，也是自2017年以来M2增速首次破10！随后的4月和5月，M2的同比增速均为11.1%。其次是利率。4月20日，LPR（贷款市场报价利率）迎来有史以来的最大降幅——1年期LPR为3.85%，较上期下调20个基点；5年期以上LPR为4.65%，较上期下调10个基点。至此，房贷基准利率降至20年以来的新低！虽然高层一直强调“房住不炒”，严控资金过量流入房地产，但流动性多了，房地产必然受惠。

各地方政府政策扶持

推动需求的回暖

新冠肺炎疫情冲击下，各地方政府财政收入大幅缩水。怎么办？引进人才，大力发展高新技术产业，这确实是条着眼长远的路。可远水解不了近渴。新兴产业的培育、发展、成熟，是一个长远的过程。各地抢夺人才，政策基本都会与购房挂钩，基本都放宽了购房申请人条件，既然入户了，自然要买房。买的人多了，成交量起来了，价格也就跟着涨了。

充裕的流动性、宽松的融资环境、快速恢复的需求，使得房企们积极拿地，今年上半年，上海、广州、南京等城市，土地出让金同比均大幅增长，这是房价上涨的先行指标。各地商业银行的降息幅度也大于央行，数据显示，今年以来，5年期LPR利率累计下调15个基点，而同期32城房贷首套利率下降了26个基点，二套利率下降了24个基点。

刚需、刚改入市业主联合高价挂盘

最近两年，P2P、私募基金、信托等，投资者被收割，使得人们更加将投资买房当成信仰。目前，新冠肺炎疫情还在海外蔓延，投资选项收窄，核心城市的房产就成为很多人的首选。一些此前开厂办公司做事业的小企业主，生意不好做了，干脆将工厂卖了，所获资金投入到楼市；即便不想卖厂，也可以通过经营贷获取低息资金，投资楼市。

新冠肺炎疫情，使得1、2月份正常的社会和经济活动停止，原本的买房需求被抑制。3月，各地逐步复工复产，此前被抑制的需求突然释放，叠加宽松的货币政策，各地的抢人大战和祭出的购房优惠，刚需、刚改和投资、投机混合在一起，对典型城市的上涨推波助澜。其实，如果将时间稍微拉长一点看的话，市场的成交并没有那么火热。

以深圳为例，上半年二手房成交44000套，比去年上半年上升41%；但与去年下半年45989套的成交相比，则环比下降了4.3%。一手新房成交16727套，比去年上半年下降5.4%；与去年下半年的20203套相比，环比下降17.2%。换句话说，这些只是被抑制需求的正常释放。但是，就像地底下的岩浆，突然集中喷发，加上中介摇旗呐喊，将整个市场都搅得人心惶惶。快速回暖的行情，自然助长了业主的看涨心态。特别是深圳，不少楼盘业主联合起来“统一”小区挂牌价格，甚至提出“中介带客户看房一次要交1000块费用”。不能让楼市变成脱缰的野马

作为国民经济的支柱产业，房地产行业的平稳健康发展，对经济增长具有压舱石作用，如果房价一路疯涨，其负面影响会十分巨大。

有人说，房价并不由市场平均值决定，而是由塔尖的人群、能支付得起对价的人来决定的。可是，树终究不能长到天上去。因为，房地产是财富的象征，也是经济周期之母、金融危机的策源地。房价与经济基本面背离得太厉害，是一定会出问题的。

国际上，合理的租金收益率一般在5%6%之间。目前，我国租金收益率在2%-3%左右，北上广深、天津、成都等热点城市的租金收益率已经跌破2%，2020年5月，深圳的二手住宅租金收益率跌至1.38%！不仅住宅的租金在下跌，商铺、写字楼的租金也同样在下跌，而后者是经济的晴雨表。

从发达国家近40年的经验看，房价与房租的背离可能蕴含着较大的金融风险。典型的例子，美国次贷危机之前，发生过房价和房租的背离；上个世纪90年代日本房地产泡沫破裂前，房价和房租同样严重背离。

过热必有调控，这是楼市铁律。2020年上半年刚结束，新一轮楼市调控就从天而降。毕竟，要健康发展，需要靠科技创新，而不是靠房地产。如今，楼市早已由刺激模式进入维稳模式。今年，无论内部还是外部，面临的不确定性都远甚以往。此时，中央要考虑全局，要稳就业、保民生，同时还要防范金融风险，这些都决定了不能让楼市变成脱缰的野马。只要“房住不炒”的主基调没改变，就不会形成全国性的普涨。

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