这套房子怎么“白买了”？没有商品房预售许可证买来的房子不受法律保护

作者：刘晓群

2011年4月

28日，王雪把自己位于商

河县绿色庄园的一套住房卖给李秋铁，

双方当场签订了楼房买卖协议，协议内容约定了价款

及交付事项，李秋铁很快付清了购楼款。半年后，当李秋铁需要入住此房，要求王雪履行交付义务时，却遭到拒绝。李秋铁认为自身合法权益受到侵害，将王雪告上法庭。

商河法院一审认为，该案所争议的房产虽然原被告已签订楼房买卖协议，并且原告已将全部购房款付给被告，但由于该楼房系由商河县某局建设，至今未取得商品房预售许可证，故在被告王雪向商河县某局购房之初，该楼房就不具备商品房预售条件，上述两份买卖协议也均未办理登记备案，被告王雪卖房之前并未取得该楼房的房屋所有权，所以其与原告李秋铁签订的楼房买卖协议依法无效。因此，李秋铁要求王雪向其交付该楼房的诉讼请求，法院无法支持。2013年5月，商河法院一审判决驳回原告李秋铁的诉讼请求。

李秋铁对该判决不服，依法向商河法院申请再审。他认为，原判决认定被申请人王雪之前未取得该楼房的房屋所有权系认定事实错误。商河县某局建设开发时，虽然未取得商品房预售资格，但商品房已经销售，王雪购房时交付了全部款项，并且商河县某局也已经将楼房交付给王雪所有并使用至今达5年之久。商河县某局未取得商品房预售资格，应由相关部门对其处罚，不能以此否认王雪对楼房的所有权。另外，李秋铁也指出，原判决认定王雪未取得该楼房所有权适用法律错误。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

经商河法院再次审查，一审已查明涉案的绿色庄园楼房建设单位是商河县某局，已办理了建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，未取商品房预售许可证。被告王雪与商河县某局签订绿色庄园楼房买卖协议以及原被告签订的楼房买卖协议均未在房屋管理部门办理任何登记备案。据此一审认为王雪向商河县某局购房之初，该楼房就不具备商品房预售条件，此买卖协议也未办理登记备案，故王雪之前也并未取得该楼房的房屋所有权。且一审中对不动产物权的设立、变更、转让和消灭，已作出释明，一审依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项（违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效），《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第四项（向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明）、第二款（商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案）、《中华人民共和国物权法》第九条（不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生法律效力，但法律另有规定的除外）之规定作出判决，适用法律正确，依法驳回再审申请人的请求。

法官

提示

随着房价不断上涨，人们的购房压力越来越大，切不可因为贪图便宜购买“五证”不全的房屋，导致法律纠纷。（当事人系化名）（本报记者 刘晓群 通讯员 陈宜森 石玉珍）

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