狼来了，狼来了

2005年前后，青岛楼市惊呼狼来了！第一只狼，是为调控。房价上涨带来的民生压力让政府惊醒，楼市调控在这三年里进入第一个密集期。国八条、新八条，国六条，政策开始束缚楼市不安分的手脚，但事实上，与已经启动的楼市惯性和张力相比，此番调控虽然取得一定成效，但并未根本性止住房价上行的节奏，那几年里，楼价和楼势，涨涨停停，始终没有出现所谓拐点，停涨是暂时的，补涨是凶猛的。

另一只狼就是所谓的地产大鳄，房地产市场的不断规范，南北差距缩小使北部区域房价上涨。处于中低房价的原四方区和李沧区成为新的投资热点，从而拉动两区房价的上升。从顺驰开始，到后来的绿城，卓越，宝龙，万科，中海，嗅觉敏锐的全国性地产大鳄成为了那几年青岛楼市的一道风景，他们把更为先进的理念，更为优秀的作品带到青岛，挑战青岛楼市的传统势力，也在某种程度上，把青岛楼势一再推高。时间进入2007年，岛城楼市又在酝酿着新一轮的巨变。除了万科、保利等一批进入青岛较早的国内一线开发商外，国内排名前50的开发商已经有20家进入青岛，这进一步证明了青岛对房地产开发商的吸引力。他们到来的那一刻，“地王”成为习惯性的场面，他们甚至加快了青岛楼市的上涨节奏，在这一阶段的后期，青岛楼市已经显现出“冲万”的苗头。

大逆转和日光盘

2008年是楼市最惨淡的时光，却也是一次幸福记忆的发生期。2007年的调控加持，紧接着就是全球金融危机，楼市承受着前所未有的压力。尽管这两年间，一众地产大鳄们都拿出了一件件撼动市场的作品，把青岛地产的整体品质推向了新的高度，但看似一团和气的市场仍然危机暗藏。

2007年的加息再加息让2008年的房地产市场遇到了一股不小的寒流，被抑制的需求亟待得到释放。楼盘降价倾销在那个阶段普遍地出现，对折，甚至更低的折扣在一些销售压力山大的项目中出现，很多人都认为，房地产恐怕挺不过这一关。好在国家应对金融危机的救市计划，给楼市带来意料之外的福音，4万亿的投入，信贷政策税收政策的松绑，让楼市重新看到了希望，2008年岁末百日内的央行连续5次降息，让不少人尝到了“减负”的快感，在这样的市场背景下，2009年楼市再次爆发性增长，越来越多的人加入了“房奴”的行列。

直到2010年，楼市成功实现大逆转，而且上涨之势一发不可收拾，青岛市区楼市终于跨过万元关口。回望2010年的青岛楼市，何其火爆。经过了2009年调控后需求释放的一片红火之后，2010年的青岛楼市仍然是供需两旺，这其中最让购房者“捉急”的，可能就是房价的暴涨。有媒体报道，2010年青岛市区房价平均每平方米上涨了近3000元。直到岁末最高房价已超过1.5万元/平方米，这其中，保利、中海等大鳄楼盘的推波助澜“功不可没”。

这一阶段，也是青岛楼市彻底进入大鳄时代的开始，万科、保利、中海、世茂等名字开始成为青岛楼市真正的主角，高水准的项目运作，让大鳄在青岛楼市获得丰收，一个典型的名词就是日光盘，开盘当日售罄，几乎是那段时间大鳄项目的专利。

限购和刚需周期

房价上涨过快和楼市投资规模过大实际上已经不仅仅给民生带来压力，从某种程度上，楼市的疯和火对国民经济发展的大局带来不小的安全隐患，2011年，楼市调控一改2008年以来的温柔面孔，开始严肃对待楼市的疯涨。2011年1月26日，“新国八条”正式出台，为房地产市场定下基调，标志着楼市进入“限时代”。包括限购令在内的史上最严厉调控措施出台，房产税等试点，也在全国重点城市展开，对投机需求的挤压成为楼市调控的主旋律。

限购令等措施的出台，让曾经疯狂的楼市投资和投机需求，逐渐退潮，也在很大程度上，让楼市停下了疯涨的脚步。无论楼市的买方和卖方，都开始对楼市的风险进行更为冷静的评估。对于在限购市场中博弈的各方来说，更是悲喜交加，心态各异：刚需买家更偏向于高性价比楼盘，渴望一步到位，投资型买家热衷商业地产，来躲避限购对自己的限制，改善型买家苦恼限购政策，改善需求得不到解决……不同的表情集合在一起，成为2011年楼市的最好注解。

从2012年开始，岛城别墅的七大板块也已经形成，分别是即墨温泉板块、城阳惜夏板块、白沙河入海口板块、胶州少海板块、西海岸板块、沙子口板块和李村世园会周边板块。七大板块一起，打造了岛城墅区的新格局。

没有房价飙升，就不会有抢房，不会有一次比一次严厉的调控。没有一轮又一轮的调控，就没有楼市的急刹车，房价的震荡波就会大大减小。而就在这3年时间里，青岛房价从快涨到慢涨，再到缓跌，楼势终于迎来了稳住的一天。

楼势稳住，投机退场，以自住为主体的刚性需求逐渐成为楼市消费的主流，刚需性产品在这几年里成为楼市里最吃香的存在，潜在的购房需求大多在这个方向上得以释放，而与此相对应的，刚性需求在青岛楼市的各个角度制造着销冠和楼王。

限购周期稳住了楼市，却也让曾经被需求拖带着过速的楼市投资开始受到惩罚，海量的库存，给楼市许多开发主体带来压力，很多开发商开始通过各种措施向消费者示好，用价格换速度，用速度保安全，成为这个周期很多开发商的主导思路。

后限购时代刚需制造未放松

2014年，楼市终于在年中告别限购，后限购时代和过往任何一次调控放松有所差异，需求方和供应方都保持了相对的稳健和冷静，而刚需，依旧被依仗为楼市的最能量。

与过去几次后调控阶段不同，现阶段楼市库存依旧处于高位，而价格本身并未实质性走低，这在某种程度上，都会影响楼市需求变现的积极性和开发商在速度和利润之间的站位，正如一些业内专家所言，楼市的刚需风潮还会在一个较长时期内劲吹。

随着限购令的部分放开，岛城楼市在8月初迎来“开门红”，新房成交量持续上涨，日均成交已超过300套，而此前日均刚过200套。业内人士分析，限购部分放开后，区域之间的“混战”加之各项目降价促销拉锯战的正式打响，楼市已走上回暖之路。有业内人士认为对于青岛此次松绑楼市的限购政策，短期内对于提振市场信心会产生一定的刺激效果。松绑政策传递了一个政府信号，提升市场信心，会使犹豫徘徊的购房者增加信心，进入市场，提高市场活跃度。限购解除初期会解放前期受购房政策限制的积累客户，例如家庭已拥有一套房但想要购买改善型房源的外地客户，但此类购买力客户占比不高，对成交短期刺激效果不明显。

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