城区基准地价评定扩到黄河北 评定面积增加335平方公里,住宅用地基准地价拟上调一成多

日上午,济南市国土局召开济南市城镇土地级别调整与基准地价更新听证会。此次基准地价调整,首次将城区用地基准地价评定范围扩展到黄河北,土地类型新增城区公共管理与公共服务用地。根据拟定价格,一级住宅用地基准地价比上轮上涨%,涨幅不大,对房地产市场影响较小。

本报记者魏新丽

城区基准地价评定范围

增加平方公里

月日上午,济南市国土局召开年度济南市国有土地级别与土地基准地价更新成果听证会。此次听证会主要针对济南市城区和所辖街道办驻地的土地级别调整和基准地价更新。

本轮更新确定评价区域范围为:东到东巨野河、历城与章丘行政界；南至狼猫山水库、向西沿绕城高速公路南环线至港沟立交,沿南部山体至规划中的二环东路延长线,沿南绕城高速向西直至与城市规划线相交,即到达规划中的王寨区域立交桥,沿城市规划线直至长清区南部；西沿长清区文昌街道办事处叶庄至玉清湖水库东；西北接黄河大堤南岸、至京沪高速铁路往北接绕城高速公路北环线北、沿济北新城规划范围北边界往东至黄河东岸,向北延伸至省道。评价区域总面积约.平方公里。

与现行评价范围相比,此次范围结合济南新区的发展规划进行了适当的扩大,北边界有所调整。“根据外业调查情况及查阅相关资料,近年济南市提出申报国家级济南新区和临空经济区,该区域跨越黄河两岸,因此本轮评价范围较现行成果新增了原评价范围以北部分区域。”国土局土地利用处负责人表示。

此次扩容的区域包含济南新区及临空经济区范围内近年可开发区域,将桑梓店、大桥街道办驻地由单独评价区纳入城区评价区,同时涵盖了济阳县崔寨镇和章丘市高官寨镇中属于高新区代管个村的区域,增加区域面积.平方公里。

公共管理与服务用地

概念首次提出

基准地价是指在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内,对平均开发利用条件下,不同级别或不同均质地域的建设用地,按照商服、住宅、工业等用途分别评估,并由政府确定的,某一估价期法定最高使用年其土地权利的区域平均价格。

根据有关规定,“基准地价原则上每3年更新一次,并根据市场变化,适时进行调整。”济南市目前执行的基准地价是年更新,年由济南市人民政府公布实施的。

此次基准地价将商服用地划分为9个级别,住宅用地划分为8个级别,工业用地划分为8个级别,不同级别根据交通、商服繁华度、基本设施状况、规划条件、人口状况、环境条件等进行评判。“跟上一轮相比,土地级别变化不大,范围有所调整。”国土局土地利用处负责人表示。

不过,此轮调整将土地用途进行了重新划分。此前,只有商服、工业和住宅三种土地用途,这次根据《城镇土地估价规程》中的相关要求,并结合影响公共管理与公共服务用地价格的因素,从商业用地中分出了城区公共管理与公共服务用地。

城区公共管理与公共服务用地又分为三类,即机关团体、新闻出版、科教、文体娱乐用地类；医卫慈善用地类；公共设施、公园与绿地、风景名胜设施用地类。

住宅用地基准地价

拟定上涨近一成

此次调整,拟定的基准地价数据为:一、二、三级商服用地基准地价分别调整为每平方米元、元、元。一、二、三级住宅用地基准地价分别为每平方米元、元、元；一、二、三级工业用地基准地价分别为每平方米元、元、元。

此次拟调整与上一轮相比,一级商服用地增长6%,一级住宅用地增长.%；一级工业用地增长2.%,总体涨幅并不大。

国土局负责人表示,济南市地区社会经济发展迅速,带动地价的增长。“土地取得成本上涨了,一是集体土地征收的成本大幅度提高,如征地片区综合地价比年有了大幅度提高,二是国有土地及房屋拆迁成本增幅较大。

当然最主要的是,土地价格受土地供求状况影响较大。“在基础设施和公共配套完善的区域,土地供应明显偏少,但是需求旺盛,该区域价格就一直保持高位。”相关负责人表示。随着城市发展格局东拓与西进战略的实施,东西两翼的土地供需日趋紧张,土地价格也随之提高,住宅用地东移态势明显。

济南的轨道交通规划从申报开始,就已经对房地产市场产生了影响。随着未来R1-R3线陆续开通,对周边房地产影响程度将逐步增加,所以在现行研究成果的基础上,结合国内已有轨道交通对地价的影响,形成了轨道交通对商住用地地价影响修正系统,可直接应用于日常地价修正。

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