回温2008年至今3段楼市故事让你看懂房地产“泡沫”

点击查看原图点击查看原图■记者万德龙

上周的万说楼市，记者介绍了近来万科副总裁毛大庆的“发言风波”，再次将房地产是否会崩盘的话题，重新放在聚光灯下。耐人寻味的是，一边是万科总裁郁亮“房地产已经进入下半场”看空的警示，另一边则是任志强“2014年不买房就需要再等30年”看涨的言论。2014年已过半，关于房地产泡沫的讨论愈演愈烈，何时破裂？极速破裂还是自然消化？什么资产最具抗跌性？这些问题都值得思考。与其参考日本，还不如看看2008年至今发生在我国的三段房地产故事更有启发。

故事一：鄂尔多斯的债务幻觉在鄂尔多斯的经济生态中，煤炭是财富的发动机，房地产是财富的储蓄罐，而中间的环节由民间融资串联。按照当地人的说法“十有九贷”，即很多鄂尔多斯人都通过拖拉机的形式参与了民间融资。

当发动机熄火之后，前期催生的高房价难以支撑。去年，鄂尔多斯某郊区高端楼盘房价从峰值每平米超过3万的价格跌至1万。按照正常的逻辑，这种情况下最直接的解决方式就是债务重组，即把房子卖了换成现金，再一层层分给债权人。但这样的结果是所有人都亏本，所有人都没办法接受。

面对这种窘境，债务人一筹莫展。有的心理承受能力差的人选择了跳楼，有的道德品行差的人选择了跑路。但也有聪明的人想出了其他办法。如果直接给钱，原先的10万只能分5万，但如果把钱换成酒则不同，而且酒的品牌一定不是当地所熟悉的蒙古王，而是从四川某个不知名的小酒厂进了一批酒。最后分配的不是5万元的钱而是给了5万元的酒，并称该酒价值10万元。这样大债权人再把酒一层层分给小债权人，债权人的感觉比直接亏损要好一些。

鄂尔多斯人的豪放体现在债务重组上，结果使得一段时间内当地的酒席都上这种酒。

故事二：温州泡沫的破裂源于银行收紧上一轮温州经济的大涨大跌，很大程度上取决于银行的信贷政策。按照当地一位专家的说法，“2009年是狂热的夏天，2011年是暴风雪的寒冬，而2008年信贷规模爆增是危机的导火索”。那时，银行疯狂放贷，信贷员常常追着老板贷款。以前这些企业只能靠民间融资，现在银行来求你贷款，利息低，你会不借吗？何况投资实业不赚钱，人民币又不断升值，看着自己的同乡炒房都发财了，他们自然把钱转到了房地产。

温州人敢冒险，集资到处拿地，钱不够就从民间融资，月息2分，房子一开盘就卖光了。然而好景不长，中央出手收紧银根，老板们被告知必须还款，银行答应会立即再放款，就借高利贷还上，可后来就没了消息，行长说没额度，上面不批。这时老板红眼了，订单来了要花钱，只能再次求助2分5的高息，现在房子又卖不掉，很快房价就应声而落了。

在温州银行界，有个民间抽样调查数据能说明上述气候变化。2008年末企业部门的总资产中，民间融资占11%，银行融资占48%，到了2011年末，民间融资占比速升至27%，银行融资占比则速降为31%。

故事三：主城区核心地段抗跌性最强2008年的次贷危机或许大家还记忆犹新，尤其是对民营经济、出口企业以及部分外资的冲击较大。北京CBD作为这两类经济体最聚集的区域，写字楼租金在一定程度上能代表区域经济的活力。

按照统计机构CBRE的统计数据，2008年第二季度，北京CBD甲级写字楼的平均租金为8元/天/平米，到2009年第三季度一路下滑至6.5元，6个季度的跌幅接近23%。典型的项目如财富中心的租金从6元下跌至5元，售价从2.9万/平米下跌至2.7万/平米。此外，从二手房的成交来看，2008年北京二手房市场成交量仅7万余套，与2007年9.7万套相比，下滑幅度近25%。

但这种下跌的态势随着经济的复苏快速反弹，尤其是四万亿的刺激，大量企业扩租面积。一年后，北京CBD租金便触底反弹，在短短三年的时间，CBD甲级写字楼的平均租金已经从2009年的6.5元飙涨至今天的11.5元，仅仅2011年一年北京甲级写字楼平均租金的涨幅就高达73%。财富中心的租金已经从5元反弹至13元，售价已经高达7万/平米。此外，据坊间最新消息，北京五环以内已经没有商业地块可供应。由此可见，即使在经济危机系统性下跌的情况下，一线城市核心位置的物业抗跌性也是最好的。

至于济宁，由于写字楼的价格与北京相比还有天壤之别（以兴唐经贸大厦为例，如今的租金在2 元/天/平米左右，运河城则在1.5元左右），更直观的表现还是商铺租金，以太白中路为首的重点商铺为代表，商铺租金价格已从2008年的3元/天/平左右，径直涨到如今5元左右的水平。

小结：

更要关注泡沫演变逻辑

关于2014年房地产是否会大幅波动的话题，没有人真正知道答案，也无需过多纠缠于此。更值得我们关注的是泡沫可能的演变逻辑以及合理的应对策略。上面三个故事分别告诉我们三个道理，一是市场波动时，投资人的心态至关重要，不仅影响到投资结果，更会影响到我们的身体甚至生命；二是金融环境冷暖剧烈变是影响房地产市场大幅波动的重要原因；三是抗跌能力最强的还是核心城市核心地段的核心资产。

传统环境与财富人生公益讲座活动鑫声玉城：济北新区的扛鼎之作近日，记者从鑫声玉城项目了解到，由济宁鑫声玉城置业鼎力打造的集住宅、商业、写字间于一体的大型高端综合体项将于5月17日举行传统环境与财富人生公益讲座活动，作为济北新区的扛鼎项目，鑫声玉城项目自亮相市场以来，即受到了广大客户的关注与青睐，每日到访客户日渐增多。记者现场发现，活动现场人潮涌动，穿梭往来络绎不绝，大家热情高涨，积极地询问着项目的情况，置业顾问都忙得不亦乐乎。

据鑫声玉城项目负责人介绍，项目尊处济宁新区优越的核心地段，金宇路、共青团路、任城大道3条主干道环绕，拥享极致便利。南依济宁第二大商圈金宇路商圈，与区域周边佳世客、贵和、红星美凯龙、银座家居、亿丰时代广场形成互补与支撑，完善区域功能，提高区域配套成熟度，为区域发展带来更多客群支撑。东傍济宁大学，承蕴济北高尚的人文脉络。北傍500亩睿湖公园，近邻城市珍贵的生态自然景观，咫尺盎然生机。

据了解，鑫声玉城项目位于济北新区核心位置，具有无可复制的地段优势，且此地段物业具有极高的升值潜力，周边交通畅达，共青团路、金宇路、济宁大道等组成立体交通网络，使出行更加方便快捷。项目外立面美观大气，直观见证非凡的生活品质。将鑫声玉城项目的标准与品质深刻的体现在了每一个细节。

一位地产界资深人士认为，鑫声玉城以无可复制的尊贵地脉和无可挑战的产品优势，成为整个济宁市场不可撼动的高贵楼盘。然而，低于区域其他楼盘价格，又使其成为当下济北新区最具成长潜力的价值洼地，未来价值将不可限量。

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