楼市难现“会心一笑”

■记者万德龙

近日，长期关注济宁楼市的读者是否留意到，各家楼盘在进行房源推销的时候，无一例外的都把央行日前公布的房贷新政解读为“救市之举”，甚至借机制造出“涨价论”。相反，绝大多数购房者来说似乎冷静的很，老业主继续为“退差价”不懈努力奋斗，而持币待购的市民则继续观望，至于房价，开发商则是该优惠的继续优惠。说到底，这次争议的焦点就是，各银行本地分行是否会真正执行央行颇具“指导意义”的新政，眼看距离央行于9月30日释放出的贷款新政已过去半个月，各银行是否逐一公布自家的实施细则，记者带您具体了解。

继8日邮储银行和兴业银行率先落地房贷细则后，9日至10日，建行、中行、工行、农行“四大行”相继发布房贷细则，并表示已按新政策执行。“首套房贷首付比例三成、利率下限七折”的表述也出现在部分银行细则中。

“松绑政策”真正执行起来有难度

我们要知道，在央行松绑限贷之前，银行执行的房贷政策是“认房又认贷”，即不管名下有没有房子，只要办理过购房贷款，再买房就算是二套房。昨日，记者对几家银行的细则进行比较后发现，对于首套房的认定多数银行做出了这样的解释：已有一套住房并已结清相应住房贷款，再购房则按首套房政策执行。其中，建行表述略有不同，“对无个人住房贷款记录或者已结清购房贷款，名下无住房的家庭，申请贷款购买住房，执行首套房贷款政策。”同时，“对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买住房，可参照执行首套房贷款政策。”而中行的细则更加直接，首套房最低首付3成，贷款利率下限是基准利率的0.7倍。“政策上写得很清楚，贷款利率下限是7折，并没有说房贷利率就是7折，现在的贷款利率与之前相同，原则上执行基准利率。”红星西路某银行网点个人贷款部经理如是告诉记者，“根据银行的现有贷款政策（重企业贷款，轻个贷），以及银行年末现金流情况，估计市场上没有哪家银行能真正给出7折利率优惠。”不仅如此，这位工作人员还告知，细则真正执行估计还有些流程在走，毕竟政策从总行到省分行再到下一级分行还有复杂地过程。

细则不细，银行是否会增加房贷额度？

实际上，从目前出台的细则来看，市场依然认为“不细”。比如，已有两套房再买第三套，前两套贷款已结清的再贷还能算首套房吗？没有社保或纳税证明的外地人购房贷款如何操作？对于所谓的“贷款结清”交待也不明，结清是指商贷结清还是商贷与公积金均结清？怎样的人群才能享受到7折优惠？所以，在笔者看来，这些纷纷出台的细则，更多的意义在于“表态”，对于真正具体操作的各银行分行，具体细则如何落地仍不明确，至于各地分行参不参与，更是另当别论。

更值得关注的是，在各银行贯彻新政执行力度的同时，我们还不得不关心下另一点重要因素，这就是各银行给出用于房贷的总体额度是否可以增加，说简单些，如果银行没钱用于房贷，再好的政策也没用。为此，记者电话采访了几家银行的信贷部负责人，他们口径一致的给出了这样的回答：银行未来的信贷政策，仍然是偏向企业，而且是大型企业，因为风险低、利润高。因此，即使首套房认定标准重新定义，银行也未必愿意增加信贷额度，毕竟当前房地产信贷风险陡增，银行的“逐利性”也决定了不可能将有限的额度，再次分出更大一块投入到基本不赚钱的房贷，尤其是首套房贷中。

此外，真正放松限贷之后，势必会释放出大量潜在购买力进入楼市，购房者对于房贷的需求将会倍增，在维持当前需求平衡尚有困难的情况下，如果信贷投放量不随之增长，银行将难以满足暴涨的需求。可以想见，届时出现“一贷难求”、排队等“贷”的景象，也不是多大的意外之事。

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