城区房价热点上演“乾坤大挪移” 东城区后起直追，新房二手房再现倒挂

房屋中介大举抢占滩头

本报记者 万德龙

过去一年多时间，济宁市城区房地产市场诞生了诸多“不可思议”，主要表现在一些新兴区域的房价突起，一些热点区域的房价“一月一个价”。以南池公园为轴心的西南片区、金宇路至任城大道为间隔的西北片区、任城湿地公园为核心的北部片区……一波接一波诞生出房价新贵。近日，记者走访城区房产市场发现，“乾坤大挪移”法术正在热点房价区域之间施展。

两年房价翻倍？东城房价回温明显

2016年中旬，处在低谷的济宁市楼市迎来了一波推盘潮，库存压力致使开发商降价以换取销量。当时城区楼市出现了一波怪相，就是二手房与新房价格的严重倒挂，往往相隔不足几百米的两个小区，二手房价格要远高于新建商品房。

“当时，印象最为深刻的是洸府河两岸的房子，位于河西的二手房能卖到每平米8000元，而仅仅相隔一百多米的河西岸房价却不到每平米4500元。当时我就判断，不过两年，两者的房价一定会拉平。”一家建筑公司的经营者孙经理告诉记者，当时他承接的河西岸的这套住宅，与开发商以每平米4300元的工程抵账房结款，如今转手出售，每平米均价超过了8100元，几乎翻倍的行情让孙经理喜出望外，却又在意料之中。“结款时，有开发商在建的两个小区房产可以选择，一套位于小北湖，一套位于高新区，我看中了高新区房地产的潜力，所以选择了这套住宅。”

东城区房价在经历了两年的蛰伏期后，如今再次回温。由火炬路辐射到的济邹路，红星东路贯通后辐射到的菱花南路片区，以及崇文小学、中学周边社区，如今房价较之前最低谷时几乎翻倍。

热点区域降温？中介道出“不能说的秘密”

随着东城区的房价急剧升温，过去两年间的热点区域，如今的行情又是如何？日前，记者采访了位于西南、北部片区以及太白湖新区的多家房产中介，并实际探访了多家售楼处后发现，出现颇为奇怪的现象：售楼处房源稀缺，新房价格高起；与此同时，二手房中介手中却握有大批低于“售楼处价格”的房源，且过户便捷。

以太白湖某在建楼盘为例，售楼处的新房均价约为每平米8500元，而房屋中介给出的二手房报价最低仅为每平米6600元，多达3成的差价着实让人摸不清头脑。随后，记者又采访了位于车站西路的某楼盘，售楼处给出的均价每平米9000元，而在房产中介口中的报价每平米却不足8000元。据某房产中介负责人介绍，这个地段几乎所有的二手房源都在房产中介公司手中，价格十分透明。

“项目开发前期，开发商往往通过低价引人，一旦项目有所起色，大批房源就会转嫁到所谓‘内部人\’手中。这些人再借用亲戚朋友的身份，从开发商手中预定出去大批房源。由此，售楼处响应市场变化涨价出售新房源，‘内部人\’透过中介以略低于售楼处的价格出售。在房源紧俏、购房者追捧的背景下，房价就一步步起来了。”一家房产中介经营者告诉记者，同时他还透露，以上现象在城市郊区地带更加明显，因为房价上浮的空间更大。

房价差缩小？ 城市框架拉大的必然结果

早在5年前，济宁市城区就出现了房价每平米过万元的小区，只不过对于当时的购房者来说更多的是惊讶，如今，房价过万元的项目越来越多，尤其是在二手房市场，单价过万、总价过百万的现象已成常态。

一位来自宁阳的打工者小宋告诉记者，过去三四年里，他从未放弃买房梦想，经过“高人”点拨，徘徊数年的小宋终于买入一套位于红星中路的房子，由此他也摸索出一套见解独到的购房经验。“三年前，济宁市主城区的房价每平米接近7000元，周边房价不过4000多元；如今，主城区房价也不过每平米8000多元，周边房价只高不低。其实，看上去房价是上涨了，但只不过是不同区域之间的房价差距缩小，甚至是倒挂。”记者调查发现，像小宋一样具有“逆思维”购房的年轻人不再少数，他们借由老城居民外迁的有利局面，放弃对于小区环境、户型科学以及房屋新旧的追求，转而购买老旧住宅，以减轻资金压力。

棚户区改造、城市化进程加快，让城市框架进一步拉大。就近购房心理让手持补偿款的购房者，在较为宽松的房贷政策下，刚性选择改善住房条件，也激励了二手房市场的整体向好。

提醒

购买二手房投资需谨慎

如今，城区二手房市场出现一些尚未办理房产证的小区，却拥有每平米八九千甚至过万元的行情。在实际交易中，不少购房者只能通过“全款押尾款”的方式来获得名义上的买卖，而非实际意义上的过户。

“这主要表现在福利房或者团购小区。即使尚未办理房产证，却抵不住购房者的热情，主要源于购房者对小区环境、居住人员素质的要求。”红星东路一房产中介经营者李经理告诉记者，“我们建议购房者在购买这类住房时，一定要谨慎。有些房主会通过‘打官司\’的方式来撤掉房屋备案，再将新购房者重新备案，由此产生的一系列费用未知，且由谁承担存在争议。还有一类问题，在正式过户之前的房屋增值部分，是否存在异议，也是经常出现的难题。有客户等了6年才盼来的房产证，却因房屋增值30多万元使原房主拒绝过户，最后协商无果走上了法庭。”

“一会儿房东来了，你别打听价格，我偷偷告诉你底价是120万元。”上周末，记者陪同购房者小苏在东城区某小区看二手房时，房产中介针对一套标价135万元的房产说出了真相。

房产中介提醒，多走走、多看看，了解该小区目前的市场价格，并探访周边小区行情，再去选择一套适合自己的住宅。此外，还有中介建议，在购买二手房时，一定要做到心中有数，切不可被中介、房主牵着鼻子走，相信市场行情而非“甜言蜜语”，尤其是对于房屋中介以及房主应尽的义务，一定要在合同中标明，以备后续维权。

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