济宁市不动产登记 中心 “十项承诺” 一 限时办结

不动产登记信息查询问题

为什么会出现“办证难”问题

不动产登记收费问题

房屋买卖合同与登记关系问题

未成年人、夫妻双方不动产处置问题监护人能处理未成年人的房屋财产吗？一般情况下，未成年人的父母就是未成年人的监护人。监护人可以处理未成年人的房屋财产。但是，需要注意的是，监护人处分未成年人的房屋而申请登记的，需要提供他（她）与未成年人的身份关系的证明，还要提供他（她）处分房屋行为是为未成年人利益的书面保证。夫妻双方在婚姻存续期间购买的房产，不动产交易合同上签的是夫妻一方的名字，在登记时是否需要夫妻双方共同申请？这也是登记实践中经常遇到的问题，按照规定，登记机构依法无权对申请人婚姻状况进行实体审查。并且在公安及民政部门已经取消出具婚姻情况证明的情况下，不动产登记机构对当事人婚姻状况的真实性也难以审查。现在不动产登记机构的做法，是对婚姻关系不做实体审查，如果购房合同、购房发票、税务发票记载的权利人是夫妻一方的，在申请登记时，会在询问记录中询问申请人是否还有其他共有人，申请人说没有的，不动产登记机构会将房产登记在合同记载的申请人名下。

“小产权房”问题

继承房产公证问题

4需实地查看情形：

材料规范齐全的登记申请3个工作日内即可办结，注销登记、查封登记、信息查询、房产证明开具等事项随到随办，即时办结。

二一窗受理

牵头协调房产、税务部门进驻业务大厅，组建“三联办”窗口，企业及群众只需进一个大厅、取一次号、到一个窗口、提交一套材料即可完成登记业务受理。

三首问负责

申请人办理不动产登记业务，大厅首位接待或受理工作人员负责业务解答、办理或引领到相关窗口办理，确保业务在规定时间内办结。

四一次告知

窗口服务人员用语文明、仪态端正、业务熟练。设置咨询台，配备素质高、能力强的工作人员，实行书面一次性告知制，清楚明白告知办事群众业务流程及所需材料。

五分区服务

选拔业务骨干担任导询员，以叫号机为阵地，主动询问，根据业务办理需求，分别引导服务对象到对应分区的窗口办理业务，开设绿色通道。

六加时服务

在大规模小区集中办证、入学前房产证明开具等业务量猛增的特殊时期，通过提前到岗、延时离岗等方式，为群众搞好服务。

七证书邮寄

创新服务模式，为不方便取证的群众提供产权证书“专递到家”服务，群众通过邮寄申请，可在家“足不出户，坐等证来”。

八免费复印

免费提供扫描、复印服务，身份证明材料（身份证、户口簿、结婚证）及营业执照扫描后存档，不再收取复印件，其余业务申请材料为群众免费复印。

九透明服务

通过不动产登记大厅公示公告栏、门户网站、微信平台等，全面公开不动产登记政策、登记程序、收费标准、咨询和投诉举报电话等事项。能自行获取登记需要相关信息的，不让当事人提供证明。

十廉洁服务

严格按照规定收取不动产登记费用，不违规乱收、超收费用和搭车收费。杜绝收取好处费或为他人谋私利，不循私办“人情件”。

监督举报电话：0537-6563056

不动产登记常见类型及具体规定

哪些情况下应该申请不动产登记？

以房地产登记内容为例，如果有下列情形之一的，都可以到不动产登记窗口申请登记：

1、单位的名称、个人的姓名发生变化，可以申请名称变更登记。

2、土地用途经过批准发生改变，可以申请用途变更登记。

3、房屋及其土地的买卖、交换、赠与，权利人发生变化，可以申请转移登记。

4、利用房地产物权作为担保向银行办理抵押贷款，可以申请抵押登记。

5、发现自己的权利登记有误，或者有依据证明他人的权利登记有误且对自己的权利产生利害关系，可以申请更正登记。

6、有依据证明他人的权利登记有误且对自己的权利产生利害关系，而他人不配合申请更正登记的，可以申请异议登记。

7、房地产灭失或房地产权利人放弃使用权和所有权，可以申请注销登记。

8、购买房地产，但暂时还不能进行房地产转移登记，为防止自身权利受到损害，可以申请预告登记。

在办理不动产统一登记时，哪些权利应一并申请办理?

建设用地使用权转移登记、抵押登记、查封登记的，该土地范围内的建筑物、构筑物应当一并办理登记;申请建筑物、构筑物所有权转移登记、抵押登记、查封登记的，该建筑物、构筑物占用范围内的建设用地使用权应当一并办理登记。

哪些情形下，不动产登记机构不予登记？

凡是申请登记的事项存在根本性缺陷而且无法补救的，不动产登记机构应当作出不予登记的决定。具体包括以下情形：

一是申请登记的事项违反法律、行政法规规定的。

二是申请登记的不动产权利，存在尚未解决的权属争议，或正在争议中。

三是申请登记的不动产权利超过了规定期限。

四是法律、行政法规规定不予登记的其他情形。

哪些登记类型需要实地查看?

一是房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记。

二是在建建筑物抵押权登记。

三是因不动产灭失导致的注销登记。

四是不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。

什么时候可以撤回不动产登记申请？

登记机构将登记事项记载于不动产登记簿之前的这段时间里，申请人可以撤回登记申请。登簿之后，不动产物权就已经成立，是不能撤回不动产登记申请的。

房、地是否可以单独登记？

依法取得国有建设用地使用权，尚未建造房屋的，可以单独申请国有建设用地使用权登记。有建筑物的宗地，必须是土地、房屋都经过依法审批后，可以申请国有建设用地使用权及房屋所有权登记。

听说登记的权利受法律保护，那么继承房屋也必须登记吗？

经过登记机构依法登记的权利，肯定受到法律的保护。但并不是所有的权利必须在登记之后才拥有。比如说，房屋所有权的继承，不登记也有效力。但是，如果继承的房屋要出卖，就必须先登记到继承人的名下后，才能过户。

登记机关是否可以依据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效征收决定直接办理注销登记？

登记机关完全可以依据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效征收决定直接办理注销登记。原因是：现实生活中，不少原权利人怠于申请注销登记，而登记簿上记载的仍然是原权利人，与实际的权利状态不符，不仅容易造成登记簿管理上的混乱，还可能影响其他人的合法权益，因此，登记机关可以按照规定依职权直接进行注销登记。

伪造、变造不动产证书、证明，应当承担什么法律责任?

伪造、变造不动产权属证书、不动产登记证明，或者买卖、使用伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的，由不动产登记机构或者公安机关依法予以收缴;有违法所得的，没收违法所得;给他人造成损害的，依法承担赔偿责任;构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

不动产登记近期热点问题答疑

不动产登记信息可以随意查询吗？

不是任何人都可以查询不动产登记信息。一般来说，不动产权利人、与不动产权利有利害关系的人，可以依法查询、复制不动产登记资料。另外，司法部门需要查询权利人的不动产信息时，也是可以查询的，但必须提供查询目的和查询的证件，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的。登记机关工作人员违反规定泄露登记资料，以及查询的单位和个人违反规定泄露查询资料的，都需要承担相应的法律责任。

关于不动产登记测绘收费问题，现在是如何规定的？已经测绘过的还需要重复缴纳吗？

测绘费不属于不动产登记机构收费项目。根据不动产登记相关法律规定，宗地图、房屋平面图等测绘成果属于登记要件之一，应由申请人提供。这两个图应由申请人委托有资质的测绘机构办理，属于双方民事行为。申请人办理过一次测绘的，第二次提取图纸不再收取费用。

办理不动产登记，不动产登记机构严格按照发改价格规〔2016〕2559号文件规定，按照住宅80元/件，非住宅550元/件收取登记费，除此之外，不动产登记机构不收取其他任何费用。

购买了一套房改房，为什么办理不动产证时还需补缴土地出让金？为什么办理时限较长？

目前的房改房，基本上是以划拨方式取得土地使用权的。根据《城市房地产管理法》第三十九条和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四、四十五、四十六条等规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。该出让金根据区域、位置、房屋面积等情况综合计算，直接缴纳财政部门。

因为划拨转出让，需要国土资源主管部门审查批准，一些项目还需要市政府批准，并到现场核查，所以此类不动产交易时限较长。

目前，部分小区特别是新房出现“办证难”的问题，主要症结是什么？对此应该怎么办？

经调查，部分小区“办证难”的原因主要有：

一、部分房地产开发项目缺少办理不动产首次登记的申请要件。一是规划、建设、税费等手续不完善。二是开发企业因自身经营管理不善已经注销或找不到，不能配合购房人共同申请办理登记手续。三是开发公司改变容积率等规划条件但未办理相关手续，致使购房人无法办理不动产登记。

二、有些项目虽已办理首次登记，但存在土地、房产被查封、抵押、冻结等限制权利的情形，开发公司不配合，致使无法为业主办理产权登记。

三、离婚析产后单方申请房屋登记的，按法律规定应离婚双方共同申请，现实工作中往往是离婚人一方单方申请的不能析产登记，单方申请人不理解，反映强烈。

很多群众认为，新买的商品能不能办证、何时办证，都是由登记机构说了算，甚至会认为登记机构不督促开发企业前来办理不动产权证书就是失职。现实生活中并不是这样。根据不动产登记相关法律规定，登记机构办理不动产登记必须坚持两个原则：一是依申请登记原则，房地产开发企业把房子卖给购房人属于不动产转移行为，登记时需要双方共同提出申请，开发商何时申请登记，由其自行决定，登记机构无权对此作出强制要求。二是要件审理原则，即登记机构是否给予办理不动产登记取决于申请人提供的材料是否齐全、是否符合法律规定，即只要申请人主体适格、材料齐全，登记机构就必须予以办理。群众遇到开发商不配合办理登记等情况，建议向有关管理部门反映或通过司法途径维护自己的合法权益。

我在济宁市区买了一套住房，暂时不打算交易、也不抵押，如果不申请登记办证会怎样，有没有什么影响？

取得不动产后是否进行登记取决于权利人的意志，不动产登记工作遵循依申请登记的原则。不动产登记法律法规没有要求对不动产权利进行强制登记。如果权利人不申请登记，其不动产交易安全将会受到一定影响，也容易发生权属纠纷。不动产权属的变化是不动产统一登记的核心内容，是物权变动情况的现实反映，经登记公示的物权才能得到统一的严格保护，才能避免出现一房、一地多卖等现象产生的交易风险。

现有的土地证、房产证都需要去换成不动产权证吗？不换证会产生什么影响？

不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。因此，不动产统一登记实施前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。按照国家要求的“不变不换”原则，权利不变动，证书不更换。但新购房屋等不动产在首次办理产权证时或申请办理产权变更登记、转移登记等手续，将逐步换发新的不动产权证书。

房屋买卖合同生效，房屋所有权就自动转移了吗？

依据《物权法》有关规定，当事人之间订立的有关不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。可见，签订房屋买卖合同之后，无论是否办理不动产登记，都不影响合同本身的效力。但是，房屋买卖合同生效之后的法律效力与办理不动产登记产生的法律效力是不同的。也就是说，合同生效不等于所有权变动，只有办理了不动产登记，才产生物权变动的法律效果。

为防止房地产开发商“一房多卖”，购买预售商品房以后应该怎么办？

为防止开发商“一房多卖”，买房人可以要求预售人一起前往不动产登记窗口申请预告登记。如果预售人未按照约定与预购人申请预告登记的，预购人也可以单方面申请预告登记。

暂时

不登记不换证问题

“小产权房”能否申请不动产登记？

不动产登记是按照《物权法》的要求，依法保护不动产权利人合法权益的行为，不可能登记不合法的内容。根据我国现有法律，“小产权房”违反了《土地管理法》有关规定，从诞生之日起就没有取得合法的身份，将其纳入不动产统一登记是没有依据的。所以“小产权房”不可能准予登记。

近年来，原国土资源部、住建部先后三令五申，明确指出小产权房建设是违法的，不得登记发证。希望广大群众不要购买小产权房，以免财产损失。

继承房产办理不动产登记的，现在还需不需要公证？需要提供哪些申请材料？

因继承、受遗赠办理不动产登记的，不强制公证。未公证的，申请人需要提供以下材料：所有继承人或受遗赠人的身份证、户口本或其他身份证明；被继承人或遗赠人死亡证明比如医疗机构出具的死亡证明；所有继承人或受遗赠人与被继承人或遗赠人之间的亲属关系证明；放弃继承或受遗赠的，应在不动产登记机构现场，在登记机构人员见证下签署放弃继承权的声明；继承人或受遗赠人已经死亡的，代位继承人或转继承人可参照上述材料提供；被继承人或遗赠人生前与配偶有夫妻财产约定的，提交书面约定协议；被继承人或遗赠人生前有遗嘱或者遗赠抚养协议的，提交其全部遗嘱或遗赠抚养协议。

深化“放管服”改革 实现不动产登记“一窗受理”“一次办好”

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