遇上“一房二卖”,房子该归谁？

本报记者苏叶

案例：2013年，小王与某集团兰州新区置业有限公司签订《认购书》，约定其认购被告房屋一套。认购书签订后，其向对方支付定金3万元、购房款10万元，但双方并未签订正式的《商品房买卖合同》。此后，他多次找某集团兰州新区置业有限公司交涉后得知，该公司在没有取得商品房预售许可证的情况下，与其签订认购书，且该公司已将房屋出售给第三人。随后，他要求该公司退还定金及购房款，却遭到拒绝。为维护自身的合法权益，小王起诉至法院，要求解除双方签订的《认购书》；被告向其返还双倍定金；被告返还其已支付的购房款及利息。

兰州城关区法院审理后判决，解除小王与某集团兰州新区置业有限公司于2013年10月签订的《认购书》。某集团兰州新区置业有限公司于判决生效后十日内向小王返还房款13万元。

现实生活中，有些开发商或者房主为了从房屋买卖中获得巨额利益，会有“一房二卖”的行为，一旦购房者遇到此类情况该如何维权？房子应该归谁的？本期以案说法中，甘肃正步律师事务所的姜剑霄律师将为您解析“一房二卖”的相关法律问题。

记者：遇到“一房二卖”如何维权？房屋该归谁所有？

姜律师：一房二卖，指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人，又称房屋的二重买卖。

房屋买卖合同关系成立后，房屋出卖人全面、正确地履行合同，是合同的效力最重要的表现，也是出卖人最主要的义务。但在一房二卖情况下，由于标的物的特定性，一般而言，不可能出现出卖人同时履行两个合同的情况。也就是说，出卖人在履行了一个合同后，对另一合同的履行必然产生违约问题。

“一房二卖”，应依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

记者：出卖方该承担什么样的法律责任？

姜律师：“一房二卖”，应依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

其中的第九条，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。“一房二卖”属于违约行为，也违背了民法的诚实信用原则，如果是二手房，作为知情人的中介也是需要与房东一起承担连带责任的。

姜律师提醒，如卖房者是非房地产开发企业的一般人，对其违约的处理与法律适用。这种情况下，争议的处理应以合同法作为基础，向违约者主张违约责任。这时，不能主张惩罚性赔偿责任，而只能主张返还购房款及利息并赔偿损失。

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