交通便利提速商业发展

本报记者何成军石磊

“距离不是距离，时间才是距离”，这便是地铁的意义所在。

地铁串起的不仅仅是交通线，它是一座城市再发展、土地再利用、商业恢复活力的事，这就是为什么地铁之于城市而言，有黄金链之称的真正原因。

毫无疑问，地铁贯通之后，会对兰州楼市有一个较大的提升，节约了交通的时间成本，缩短了城市的距离，将整个兰州的城市框架拉开，未来兰州将不只是一个中心城区，而是出现多个城市副中心。显而易见，“地铁边上盖楼”商机无限。

扩张的引擎

根据设计，兰州地铁1号线行车密度初期12对/小时、近期21对/小时、远期27对/小时，远期最小行车间隔为2.2分钟。兰州市城市轨道交通1号线车辆采用A型车，初期配车26列/156辆，设计最高时速为80公里/小时。

有专家认为:“从地产市场格局而言，地铁不仅会加速沿线片区房地产市场的发展和成熟，还会加速片区价值的重组。”中低档房地产密集的片区相对于高端房地产密集的片区升值空间会更大一些，而相对于老开发城区，新开发区域在前景预期方面则更胜一筹。

根据规划，两滩(崔家大滩、马滩)将要建成集商务、居住、体育健身、文化娱乐、物流、产业等于一体的文化内涵丰富、景观特色鲜明、环境优美、富有活力的现代化城市片区。

近两年，两滩的开发总有一种雷声大雨点小的感觉，尽管土地出让频繁、签约项目也多，但真正落地的却屈指可数。地铁1号线的建设，将有力盘活该区域的开发，给开发商信心，加速项目的落地，加之两滩土地储备充足，未来发展后劲很足。

另外就是西站板块，按照目前出台的规划，兰州地铁1、2、3号线均汇集于此，加上国家级交通枢纽西客站的建设，未来的西客站发展将不可限量。

从远期来看，其实受益最大的区域为东城。按照设计时速，兰州地铁1号线建成以后，人们从陈官营到东岗只需要20分钟时间，再换乘公交到达和平只需要10来分钟。也就是说，地铁1号线建成以后，东城将直接纳入兰州半小时生活圈内。

根据2013年9月出炉的兰州高新区榆中园区首期控制性详细规划方案，榆中园区将建设包括双子塔在内的9个地标性建筑，同时将建设兰州主城区为起点经规划区至榆中县城的BRT线路;并预留市域轨道通道。届时，东部区域的发展不再受交通因素的限制。

目前，东城区域正在建设东部科技新城项目，资料显示，东部科技新城规划控制面积136平方公里，起步区20平方公里。项目按照“兰州城市的未来、未来兰州的城市”的基本定位，力争5年至8年建成，最终人口发展规模达60万到80万人，项目将打造成兰州城市的副中心和经济增长极。

在政策扶持、大项目推动、旧城区升级、城市扩张多因素的综合作用下，兰州地铁1号线建设的正式实施，必将给兰州楼市带来一场史无前例的繁华盛宴。

便行的优势

“地铁房”是购房者心中公认的“香饽饽”。尤其是像兰州这种拥堵的城市，出行堵车常常让上班族们郁闷不已。

任何一个城市，地铁过往区域价值必然提升，兰州也不例外。与许多城市一样，地段是许多购房者考虑的首要因素，选择轨道周边的房产，已成为越来越多兰州人关注的话题。

有专家分析，“轨道交通具有不堵车、运力大的优点，所以不可否认，靠近轻轨或地铁居住的业主在出行方面的确会得到一些实惠。在兰州，对于大多数朝九晚五、在西关什字等市中心的上班族来说，住在地铁旁边定会方便出行。”

地铁，是一座城市融入国际大都市现代化交通的显著标志，随着一个城市地铁的开通，地铁沿线周边地区就会成为居住、商业热点，人来人往有了一定的消费群体，会带动地铁周边商业的发展。

轨道交通所带来的聚集和扩散功能，以地铁为中心，周边必将聚集一系列的诸如餐饮、购物、休闲等商业业态，并且随着商业体量的不断扩大，形成“磁力效应”对城市加以影响，逐步形成特色鲜明的轨道商业圈。

在兰州，轨道交通一号线沿线穿越了东方红广场、西关什字、西站等繁华商圈，这些地方本身城市配套设施齐全，随着地铁的开建，1号线途经的陈官营站、世纪大道等地的城市配套设施也将随之愈加成熟，生活功能设施越来越完善。

凡是有地铁的城市，地铁沿线的住宅价格总是相对更高，而且更容易转手。很多城市，地铁规划到哪里，大型社区就建到哪里。等到地铁建成，大型社区早已住得人丁兴旺了。可以说，地铁旁的房子升值潜力大，一直都是市场“抢手货”，每每推出即被一抢而空。

地铁站可以产生“筑巢引凤”的效果，因为地铁能够带来大量人气，带动周边商业的发展。兰州地铁轨道交通1号线经过了东部市场、东方红广场、西关什字、西站四大商圈，地铁开通后除了促进这四大商圈发展外，还有可能促使新的商业圈在重要地铁站周边不断崛起。

影响的趋势

地铁对房价的影响可以从空间、时间、结构等三方面来分析:

1.价格变动的空间特征:已发展成熟的城市中心区由于原有区位条件已相当优越，在用地强度或性质未改变时，修建地铁对房地产价格的影响不是很明显;而接近城市的边缘地区，由于区位条件的改善幅度很大，土地集聚利用比较显著，故房地产价值的增长受地铁的影响非常明显。所以越是交通不成熟的区域，地铁投资对周边地区产生的效益越大，房地产价格的升幅也越大。

2.价格变动的时间特征:一般来说，城市中心区，由于其商业氛围已经形成，其增值的周期很短;而新开发区，增值周期则较长。地铁对房地产产生的增值可视为开通前预期心理的增值和事后实质效益两部分的合计。由于预期心理的增值容易受市场等因素感染，所以，地铁开通前是开发商炒作房地产价值的最佳时期。但在此时入市的个人投资者，往往容易被套牢。所以对投资者而言，要警惕在前期过多透支地铁对房价的影响。

3.价格变动的结构特征决定房地产的价值有多方面的因素，除交通条件外，还有市场、政策、规划水平、周边环境和配套水平等。房地产的升值不能单靠地铁来拉动，最终还要看楼盘自身素质、周边配套、人文、环境等因素。可见，地铁只会给高品质的楼盘“锦上添花”，而不会给品质低下的产品“雪中送炭”。

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