鱼峰一“新片区”近期成交5宗地，面积200亩，项目待启动开发版图扩大，河表片区很“抢手”？

近期河表片成交地块集中在河表片西面。 柳江将河表片分为东西两部分。

□Text/记者莫梦雪（见习）何倩怡（实习）Photo/何俊涛

近期，在柳江区土地交易会现场，有一宗地引来了“霸道总裁”，经过多轮竞价，地块被柳州雍龙房地产以272.2%的高溢价率拿下。让人不禁好奇，该地块究竟有什么神奇的魅力让开发商如此争夺。

现象

片区共出让5宗地，高溢价率引关注

柳江区土拍在7月的尾声里，打响了有力的一炮。土地市场溢价率再创新高，G-2018-29号柳江河表工业园商住D地块经过127个回合竞价，最终以溢价率272.7%，1490元/平方米楼面地价，由柳州雍龙房地产开发有限公司斩获。而同一天出让的其他区域地块，则以底价成交。

此片区在土地招拍挂中，共出让了6宗地块，分别为柳江区河表工业园区的G-2017-34、G-2017-35、G-2017-36、G-2017-37、G-2018-29地块及里雍镇立冲村委大塘口G-2018-8地块，其中成功出让5宗，大塘口G-2018-8地块因达不到底价而流拍。成功出让地块主要集中于河表工业园区，有3宗地块被柳工与华侨（通建）强强联合拿下，将建成颐华·雍和城住宅项目。对于大塘口G-2018-8地块流拍的原因，辉煌地产市场研究部相关人员表示：“该地块定为风景名胜设施用地，对于开发商的运营水平要求是比较高的，比较难招商。”

探因

土地价低或成“抢手”原因

此片区出让的5宗地块中，G-2017-37地块溢价率为8.8%、G-2017-34溢价率为92.4%、G-2018-29溢价率为272.2%。溢价率从90%到272.2%也不过大半年，楼面地价也从441.14元/平方米上升到1490元/平方米。

片区仿佛一下子变成“热门”区，其中的原因引人好奇。对此，作为河表工业园区G-2018-29地块竞买方之一、柳江县旗志房地产开发有限责任公司的相关负责人表示：“最主要的原因还是土地价格低，我们参与竞买的初衷是希望能够以底价拿下该地块。当然也看重了它的区位优势，目前的规划虽然是在一路向东发展，但随着开发的推进，柳东新区会慢慢饱和，而城市向南发展也将是一个趋势。另外此片区位置上靠近柳州主城区，风景佳、靠近柳州市八中南校区，总体来说比较看好。”对于地块价格翻了4倍，该负责人表示：“对方势必要拿下该地块跟该开发商的房地产开发计划有关，或许是其他的项目已经卖完了，需要开发新项目并且手头上资金也比较充裕。”

辉煌地产市场研究部相关人员表达了同样的观点：“土地是开发商的生命线，该片区的这宗地溢价率高，但是33亩、总价8000多万元对于开发商来说门槛并不高。中小房企还是能够拿下，他们支付得起这个土地出让金。同时也考虑到企业要发展下去，就得拿地开发项目，在其他区域他们竞争不过大房企，向外扩张就成为了中小房企的生存之道。但也不排除部分开发商会在拿地后再转卖给一些大的开发商，柳州目前也不乏这种情况。”

现状

土地未平整，工业发展迟缓

沿着叶山路来到新兴工业园河表片区自治区A类园区，这里就是出让的4宗地块所在的位置。其北面聚集有不少的民房，居民仍在正常地生活中。在地块现场，记者发现绝大部分土地尚未平整，裸露着的黄土映入眼帘，也并未看到施工队伍动工。园区内仅有一家晟源钢结构科技有限公司在运营。园区周边目前也仅有叶山路这一条路沟通着外界，来来往往的多是大货车。

在园区以东，有1宗地块也正待动工，据业内人士透露，此处将建立3栋住宅楼。柳江在园区东面，但被山体遮挡住，在地面上无法看到。沿着周边的道路行驶至距离园区500米左右的北面，是一个大型的垃圾填埋场。据业内人士表示，此填埋场处理的是柳州市居民的生活垃圾。现场气味浓重,仍有不少拾荒者。除此之外，周边还分布着桂中纸业、天竺园山庄以及一些不成规模的工棚。目前工业的发展还未进入状态，但周边的景观资源较为丰富。

就此前柳江区公布的新兴工业园河表片区规划来看，片区将修建一条从葡萄山路延伸，跨过泉南高速，连接至园区的道路，届时可直接沟通柳石路、洛维工业园区，但据现场看来，道路施工并未完成。在其他的配套上，记者从柳江区出台的片区控规图上看，并未发现有教育用地。片区内向南延伸的其他居住用地粗略计算为2000亩左右，但目前来说居住氛围不浓。

后市

工业园区为主，刺激片区需求

此前，柳江区政府已出台过新兴工业园区河表片区控规，控规显示，此片区中37%的土地为工业用地，占地面积比例最大。而在3月份，柳江区召开创业创新暨工业发展大会，制定了向四方片区、河表片区进一步扩大园区规模的方向。

目前片区内项目有颐华·雍和城与另一个小项目，据辉煌地产市场研究部相关人员分析，颐华·雍和城或许要等跨高速道路建设好后才开始动工。供应有了，那未来需求会形成吗？对于片区的需求，柳江县旗志房地产开发有限责任公司的相关负责人表示：“工业园的发展将会带动购房需求，这一点在柳江可以得到很好地印证。因此可以预计，河表工业园、周边洛维工业园、螺蛳粉工业园今后的发展将会吸引越来越多就业人口涌入，届时的购房需求也会相应地得到提升。”除了工业发展的原因，辉煌地产市场研究部工作人员认为：“相对来说，片区目前比较闭塞，但路网的建设将会带来发展希望，除了跨高速道路将会建设成双向六车道外，片区内部的道路也已规划完成，与泉南高速公路平行的河表路正在施工中。而今年片区所在的里雍镇划分至鱼峰区，鱼峰区也会更有实力来发展片区。”

值得注意的是，河表片区虽然是柳江区政府出让的地块，但该片区已划归鱼峰区政府管辖，因此新的规划还需等待鱼峰区政府出台。

河表片区在哪？

柳江将河表片区分为东西两部分，以西主要为新兴工业园河表片区，以东有河表村、立冲村、大塘等。新兴工业园河表片区西临桂海高速（泉南高速的一部分），东靠柳江，其位于柳江区新兴工业园东北面，距新兴工业园7公里左右，距离鱼峰区主干道柳石路同样有7公里左右，与柳州市鱼峰区洛维工业集中区连成一体，有柳州至里雍的里柳三级公路贯穿。河表片区柳江以东主要为村屯居住地。

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