酒虽好莫贪杯

最近，政府连续打出房地产调控组合拳，成为市场猛料，可以说是送上了一个超级大红包。

先是3月27日国土部和住建部联合发布了“优化土地供应，稳定房地产市场”的通知，“通知”被视为落实“两会”政府工作报造中关于“稳定房地产市场政策的落地”的第一项举措，也被视为拉开了今年中央层面稳定楼市的序幕。

仅隔几天，3月30日，央行正式下调二套房首付比例，降至最低4成；财政部也对二手房营业税的政策进行了调整，营业税务“5改2”。

第二天，3月31日的上午，就有朋友打来电话问我“柳州房价有没有涨？”我一愣，说才过了一个晚上，柳州不可能这么快有反应。这位朋友提到了上海传来某改善性楼盘表示要涨价的消息，每平方米提高1000元，提价幅度在3%左右，还听说一大波策划人忙着做调价的方案。

我想，春风吹来，目的是支持自住型住房 、改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。某些开发商借政策东风，打起大幅提价的主意，谁会接你的单？先要看看形势和自己的情况，不要抱什么幻想。

一方面，要认清现在房地产的基本情况。对于大城市 、热点城市 、未来人口流入的城市，当下是一个买房的时间窗口，购房者应该抓住这些政策的红利；但对于住房供过于求 、库存高的城市，开发商就不要抱“房价再次暴涨”的幻想，利用政策利好，想办法走量消化库存才是上策。此外，从“黄金时代”到“白银时代”，房地产如今走到一个新的周期，我们要用新思维思考和判断房地产的未来。

另一方面，对于大多数开发商而言，利用政策暖意，加大走量，同时，做好内功，加快转型才是当务之急。

第一，看清自己，明确定位。在千亿规模时代，现在整个楼市已经向垄断竞争转变，传统的拿地盖楼卖房子的玩法越来越不好做，未来很多中小型房企面临着被淘汰。作为中小型房企，就得重新定位自己，抢占新领域的资源，建立专业的团队运营和管理，找到独特的生存模式。

第二，去化和回款才是王道。对于规模房企，往往习惯了过去高增长模式，但是目前对于大型房企而言，却也应该降低规模增长的贪大贪快诉求，高周转模式一旦遭遇低去化 、现金流周转不灵，就会迅速让一家公司倒闭。

第三，保利润，增效益。行业竞争激烈，房地产利润每年在以1个点的速度在下降，整个百强上市房企很多净利润也只有10%甚至不到10%，而一些中小房企如果销售不力还会没有利润。为什么万达商业地产毛利率高达42%，因为它是做商业地产，“出租比卖房更赚钱”，但是尽管如此，它还是在寻求转型，推进轻重并重的发展策略，计划成立万达商业基金管理公司，作为轻资产的资金操作平台。（蔡挺）

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