南宁23个项目因“偷面积”受罚，柳州某盘赠送面积被查当心！说好的“赠送面积”可能会飞走

□Text/记者 沈彦婷 Photo/何俊涛

近日，有关“赠送面积”的事件频发。南宁就“偷面积”问题提出处罚办法，14家企业、23个项目存在问题；柳州某楼盘因赠送空间问题被要求调整规划……那些开发商口中所说的“赠送面积”真的那么好么？业内指出：办得了证都好说，办不了证麻烦大。

/事件回顾/

南宁：23盘因“偷面积”问题被查处

近日，南宁市规划管理局、南宁市城市管理局发布《关于房地产项目竣工规划核实涉违法建设处置工作推进会会议备忘录》，会议就妥善解决历史上形成的部分房地产企业“偷面积”的问题，提出了相应的处罚方法。

（一）对2008年1月1日前取得《建设工程规划许可证》的房地产项目，适用原《南宁市城市规划管理条例》，按违法部分300元/平方米的标准处罚。

（二）对2008年1月1日至2014年12月31日取得《建设工程规划许可证》的房地产项目，按违法部分建设工程造价的10%罚款，不予许可。

目前南宁市约14家企业、23个项目涉及房地产企业因“偷面积”存在规划验收问题。违法现象涉及：飘窗改为落地窗、花池改为阳台、封结构板改造、绿化阳台硬化等多种形式。

/记者观察/

赠送面积从哪儿来？

60多平方米户型做成两房，80多平方米做成三房，100平方米左右就可以做成四房，而且房间尺寸都不小。这就是市场上典型的送面积产品，它们性价比突出，和市场上同样面积的产品相比，购房者花同样面积的钱，却可以买到更多的使用空间。

那到底这些开发商口中所说的“赠送面积”到底从哪里来的呢？柳州市规划局相关工作人员表示，规划上从来没有“赠送面积”的说法，只有符合要求的部分计一半面积或者不计入面积的说法。而这些“赠送面积”不是开放商的福利，而是国家给的。

业内人士指出，过去开发商都通过将只计入一半面积或不计入面积的部分，比如阳台、飘窗做大从而增加赠送面积，但根据《柳州市城乡规划管理技术规定》，这些阳台、飘窗的面积都不得超过总户型面积的一定比例，所以纵使开发商想“偷”，也“偷”不了多少。正真比较大面积的赠送都来自于“结构板”， 利用《柳州市城市规划管理技术规定》中对不计入容积率部分的解释，打一些技术上的擦边球，这是该行业非常通行的做法。事实上，开发商都会准备两套规划报批方案，一套用来给规划过审，一套则提供给购房者。

赠送面积真有这么好？

不得不说，对于这些高赠送面积的户型，购房者还是很“买账”的。这一点，从赠送率高的产品总能比同地段产品畅销很多就能窥探一二。但赠送面积真的这么好么？柳州宏桂房地产开发有限公司营销部经理屈振华表示，最后办得了证的都是好的，办不了证那麻烦就大了。

据了解，开发商办理房产证，需要向房管局提供齐全的房屋前期资料，如规划许可证、用地许可证、开工证、竣工图纸、报批的施工图等。根据上述资料，由测绘部门进行实地测绘并绘制图。同时，规划部门进行规划核实。如果规划局审核所建的房屋和此前报批的施工图不一致，房产证可能就不能顺利办理了。

而且，就算房产证能够顺利办理，但赠送面积不属于产权面积这一点也存在许多隐患。一方面，律师提醒，开发商通常不会将赠送面积写入购房合同，购房者交房后遇到赠送面积“缩水”的问题，由于没有合同约束，就很有可能失去与开发商据理力争的依据。另一方面，柳州汉和房地产经纪有限责任公司策划经理黄海培表示，开发商为了过审，赠送面积部分通常都是后期“加建”，可能会产生一定的质量问题。

柳州：某盘“偷面积”被要求调整规划

近日，柳州某房地产项目调整了项目规划，根据规划审查提出的意见，各栋住宅楼设置的结构拉结板，均须按其水平投影面积计算全面积并计入容积率；因为结构板计入容积率，为使容积率符合设计要求，因此需要将某一栋楼楼层减掉8层，由32层减为24层。调整后，总户数由818户减为754户。

业内人士指出，开发商常常宣传的“高赠送面积”一般也是指赠送结构板，而结构板一般是不计入容积率。但该项目开发的户型内结构板，被审查评定为需并入全面积并计入容积率，导致项目容积率超过标准。这样一来，项目此前宣传的“高赠送”的结构板面积将不再存在。

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“偷”面积常用招数

1.低台凸窗和落地凸窗 ：

把带窗的外墙向外推移，窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效得到面积。

2.超大入户花园和大阳台：

入户花园和阳台只计一半建筑面积，通过做大面积入户花园和阳台“偷面积”属于偷功中的重招，这一招不但能偷到很大面积，甚至能“抢”——抢出一个房间！

3.赠送大露台：

无盖的露台通常采用退台的方式实现，上盖高度达到或超过二个层高的阳台也视为露台，均不计入建筑面积，是能偷到的面积最大的方式。在赠送大露台中，开发商往往将大露台与客厅或者卧室相连。

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