房屋也有保修期，各部位时间不同

房屋各个部位的保修期不同，建议购房者收房后对相关的保修时间做到心中有数。

□Text/记者 易柳燕 Photo/何俊涛

近日，不少购房者在参与居柳州免费验房活动中，对验房师提出的新房质量保修年限和处理办法表示关注。为此，记者针对读者们关心保修年限问题和相关的延伸话题采访业内人士和相关部门，为大家一一详解。

案例

王先生在柳南买了一套三房住宅，此房已交房长达3年有余，由于该房离工作地点较远，王先生一直都未入住，也未进行装修。近日，王先生想将此房进行装修后转手，谁知道一直被打入“冷宫”的房子出现了屋顶漏水的现象。情急之下王先生找开发商，怎料却被开发商以“超过保修期”为由拒绝维修。为此，王先生致电居柳州询问有关房屋质量保修问题。

疑惑1：

房屋的保修期限怎么计算？

柳州市建设工程质量监督站工作人员表示：房屋的保修期一般是从开发商将竣工完成的房屋交付给用户使用之日开始计算的，保修期限按照规定不能低于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限。

如按照《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，房屋漏水最低保修期限为3年，若开发商与购房者在合同中约定的保修期限高于3年，则按约定期限计算，若低于3年，那么保修期应当认定上述《规定》中的3年。

也就是说，保修期限按照规定不能低于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限。

疑惑2：房屋的保修期限是多少年？

广西景耀律师事务所王一辰律师表示：房屋的保修期与一般商品的保修期不同，不可以简单地定为购买后的1年、2年或5年。国务院《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏期为5年；

(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”

此外，建设部在《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》和《房屋建筑工程质量保修办法》中，还详细规定了一些房屋各个部位、部件的保修期，主要包括：

①墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；

②墙面、顶棚抹灰层脱落1年；

③地面空鼓开裂、大面积起砂1年；

④门窗翘裂、五金件损坏1年；

⑤管道堵塞2个月；

⑥卫生洁具1年；

⑦灯具、电器开关6个月；

其他部位、部件的保修期限，由开发商与用户自行约定。上述规定有部分期限不同，根据行政法规优先于部门规章的原理，当两者规定不一致时，以行政法规的规定为准。

疑惑3：保修期过了，怎么办？

广西景耀律师事务所王一辰律师称：很多购房合同都会有一个免责条款，规定“因不可抗力、因使用不当或者第三方原因造成的质量缺陷，不在保修范围之内”。这一条尤其需要购房者注意，因为虽然法律明确规定了有关“不可抗力”的情况，但因使用不当或者第三方原因出现问题，处理起来就复杂了。

因此，订立详细的合同很关键，一旦房屋出现问题，正确的处理方式就更为重要，其中抓紧时间、盯紧开发商是首要的两点。房屋出现质量缺陷，首先应该确定属于何种问题，是否在保修期限之内。若在保修期限之内，应马上找开发商处理。

同时，还要记明因房屋质量缺陷造成的损失，比如地板起翘、瓷砖开裂，维修前应向开发商讲明，便于之后要求赔偿。维修完后，一定要认真验收。对超过保修期的房屋质量问题，购房者要区分清楚情况再处理。如果是因为开发商故意拖延而超过期限，或者因为屡修屡坏、屡坏屡修而超过期限的，应由开发商承担责任，购房者有权追诉。这时，购房者要注意保存相关证据，便于作为日后证明。对于确实超过期限的房屋质量问题，购房者也可以要求开发商本着为客户负责的态度，提供维修服务，但可能需要支付一定费用。

疑惑4：房屋保修条款该如何制定？

广西景耀律师事务所王一辰律师还提醒购房者，对买方来说，一切都是口说无凭，只有通过合同约定才能起到约束作用。对于房屋保修期来说也如此，需在签订合同时作出书面要求，千万不能任由开发商随意变更保修期限，损害自己的利益。具体制定条款如下：

1.明晰保修义务和赔偿责任

为了防止房屋出现质量问题时多方互相推诿责任的事情发生，购房者在签订合同时 ，应明确提出双方履行的义务和责任，以及房屋出现质量问题得不到及时解决时，开发商或建筑商应该承担的具体赔偿责任。

2.房屋修复重新验收保修期需延长

购房者在签订房屋保修期有关合同的时候，可以与开发商、建筑商、装修公司等作出约定，明确规定保修期内如果出现质量问题，重新维修后，需从重新验收合格之日起延长一定期限的保修期。

3.保修期满后房屋问题的解决

关于房屋保修期还会有另一个问题出现，那就是在保修期内房屋质量没有出现问题，但是保修期限到了之后房屋的问题才出现，那么这个时候的保修费用该如何计算呢？

给业主的建议是可以在最初的合同中与对方约定，期满之后进行的维修只收取相应的维护成本费用，而不多收其他费用。这个是可以通过协商解决的。

新闻推荐

孔雀溜出动物园在市区干道闲逛

图为孔雀在非机动车道闲逛。今报通讯员罗宗南摄柳州讯10月8日，两只放养在柳州市动物园外围的孔雀趁管理人员不备“偷溜出园”。巡逻至此的柳南区巡警大队民警发现后，及时告知了动物园方。当天下午5...

柳州新闻，有家乡新鲜事，还有那些熟悉的乡土气息。故乡眼中的骄子，也是恋家的人。当我们为生活不得不离开柳州而漂泊他乡，最美不过回家的路。