投资客告诉我如何买房

陈永海·大海侃楼

陈永海

买房投资和买来住不一样，必须考察房产的抗跌、升值能力。出手之前对整个板块每个楼盘进行深入考察，要不买最好的，要不买附加值最高最抗跌的。

春暖花开莺飞草长的季节，我突然感到有点冲动，就应邀去参加“环五象湖健康跑”。说实话，我旗帜鲜明地不喜欢聚众跑步，因为这么干不但作秀而且不健康——人多之处，空气必浊，一大群人挤在一起气喘吁吁地奔跑，空气弥漫着多少各种废气和狐臭！我就是想去五象湖看一看。当我驾车跨过邕江、穿过平乐隧道、越过一大片建筑工地，首次来到五象湖公园时，我甚至感到些许失望。五象湖并没有媒体吹嘘的繁花似锦，很多新公园大抵如此，到处光秃秃的，你若带了女朋友来，想干点坏事都难觅藏身之处。

我离开人群，忧郁地面对五象湖，凝望孤独伫立的五象塔和远处的楼盘建筑，正要胡思乱想，突然听见有人喊我的名字。回头一看，是一位五十多岁的陌生男子，笑容可掬地向我伸出手：是居周刊的大海吧？你的专栏我每期都看的。他乡遇故知，湖边遇粉丝，一股暖流涌上心头。

他一见如故地告诉我：自己姓傅，专门做房地产投资，不上班已经很多年。这年头南宁还有人如此立场坚定地做房地产投资客，我立马对他敬仰三分。几句寒暄之后，傅先生像国安抓住特务那样揪着我不放，要跟我深入探讨当下房地产市场形势。

他用手指朝五象湖划了大半个圈，然后开门见山地逼问我：“你认为五象湖周边哪个楼盘最有投资价值？”

“我是第一次到五象湖，对周边的楼盘也没有做过研究，按规律大概离湖越近越有价值吧。”我讪讪地回答。我知道，对于一个专业投资客来说，这简直是一句没有营养的废话。

“地段当然很重要，所以离湖越近房子是越值钱的。但根据我多年的经验，判断房产的投资价值主要依据三个标准：交通、地段和配套。”傅先生依然笑容可掬，熠熠发光的双眼闪烁着几分狡黠。为什么把交通放在第一位？他滔滔不绝地说，因为随着城市人口不断扩充，交通会越来越拥堵，出行会越来越不便，所以越靠近地铁站口的房产会越值钱。我在不少城市投资过房产，都是追着地铁去买房的，升值都很快。

我问他，距离多少才算靠近？回答说：“最好是一站路以内，超出一站路就不是地铁房了。你想想，如果你家离地铁站超过一公里，偶尔走个路去乘地铁倒没啥，长年累月这么走就不行了。”我说，如果一个楼盘离地铁站超出500米路，我就不会认为它是地铁盘了。傅先生点头表示认同。

“地段当然也很重要，但大家都是五象湖周边的楼盘，稍远点或近点差别不会太大，除非你家越过栏杆就是湖。当然，买房是没有标准答案的，交通重要还是地段重要，不同的购房者有不同的需求，有的人会更加注重居住的舒适性而忽略其他因素。至于配套，对于打算当新区居民的购房者来说，是必须考虑的。生活配套、教育配套、医疗配套，对于普通家庭缺一不可。”

“如果您在五象湖周边出手，您会选择哪个楼盘？”

“那我就班门弄斧了。”傅先生灿烂一笑，然后如数家珍。“根据目前的楼盘分布，五象湖可以分成两个小板块，一个是平乐大道西、五象湖南，一个是平乐大道东、五象湖东南。平乐大道西板块离湖相对比较近，但离地铁站比较远，分布着万科·金域蓝湾、碧桂园·天玺湾、龙光·玖珑湖、盛邦珑湖、湖畔书院等楼盘。湖畔书院这样的无名小盘我是不会考虑的，盛邦珑湖离地铁站稍远了点，我会重点考虑万科·金域蓝湾和龙光·玖珑湖。平乐大道东板块，离地铁近而离湖稍远，有绿地·国际花都、华润·二十四城、万科魅力之城、宝能·五象湖1号等品牌大盘，综合交通、配套和品牌等因素，我最看好配套有“小万象城”的华润·二十四城。”

我说傅先生比很多房地产记者更专业呵。他说他原来就是做规划设计的，因为喜欢自由自在的生活才辞职，当了房产投资客。买来投资和买来住不一样，必须考察房产的抗跌、升值能力。

“傅先生在五象湖买房了吗？”我问。

“还没有。我是个投资者，出手之前会对整个板块的每个楼盘进行深入考察，要不买最好的，要不买附加值最高最抗跌的。我非常看好五象新区，相信五到十年之后，它将是南宁的老大。”

对于傅先生的观点，我即便不认同也没办法反驳，因为去年五象新区房价的涨幅是最猛的。不信你去看看，五象湖周边的房价都快逼近凤岭北了。

探讨完五象湖，傅先生把话题转向商业地产，问我：你怎么看南宁的写字楼市场？

“其实在南宁，住宅市场问题不算严重，让人担忧的是写字楼。”我倒了一串数据：2015年南宁写字楼供应量达64.4万平方米，库存量高达124万平方米；未来两三年，南宁写字楼供应量约300万平方米。这么大的量，怎么消化？想想都发愁。

“写字楼市场确实是个大问题，南宁城市规模不算大，经济不算发达，政府却热衷于建摩天高楼。”说到这里，傅先生脸上的笑容僵住了，皱起了眉头。“我最担心的还是互联网办公模式的冲击。投资写字楼，你不能指望物业升值，收益主要靠租金。随着互联网办公模式的流行，以后会不会发展到很多职员不用到公司上班，而是利用电脑在家里完成工作？创客们也不可能进入高大上的写字楼。这么多的写字楼租给谁？”

投资客就投资客，当开发商们在如火如荼建摩天高楼时，投资客傅先生已经在思考写字楼未来的命运。

突然想起，那天看报纸，一位房企老总说中国房地产还有20年发展期。我当时就想笑，房地产才发展了10多年，就折腾成这样了，20年以后的祸福，更是云水苍茫，谁看得清。

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