注意！买房要看清土地使用年限

本期聚焦

近日，温州有一批土地年限20年期的房子使用权即将届满，面临要花费数十万元高额土地出让金“买地”，才能重新办理土地证的新闻，在社会各界引发广泛热议和关注。居周刊不少读者也纷纷致电96328热线，咨询有关土地使用权年限的问题。房子还没交付，土地使用权年限却大幅“缩水”，对房产有何影响？房屋土地年限到期后该怎么办？这些问题成了购房者热切关注的问题。

案例 刚买新房土地使用权限缩水12年

去年11月，李先生在某楼盘买了一套房，买之前他特意询问了该楼盘土地使用年限，置业顾问保证是70年。但是李先生交完定金准备签商品房购买合同时发现，合同附件《房屋土地状况》备注里写着土地使用年限为2004年至2074年。虽说该楼盘所用土地使用年限确为70年，不过由于拿地时间早，即使现在新房还未交房，使用年限仅剩下58年，缩水了12年之多，让李先生大呼上当。

分析 正常开发周期、闲置和转卖等原因造成

根据相关规定，住宅的土地使用年限为70年，工业用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年。

目前南宁的在售楼盘，或多或少都存在土地使用年限缩水等问题。这是因为从开发商获得土地使用权开始，正常的房产规划、开发和销售等过程，一般需要两到三年的时间，有的甚至会拖上三四年。如果是一些体量较大的楼盘，还可能是分多期开发，等到项目的后期时，土地使用年限更会有不同程度“缩水”。一般情况下，楼盘土地使用权限缩水在3~5年是正常的。

不过也有些土地在开发过程中，遇到一些资金不到位，或者是相关证件未办理好等客观因素，开发周期被继续延长。还有一种情况，即在过去十年，房价飞涨，土地迅速增值，一些所谓房企做起了土地买卖生意，即通过土地高溢价获利，致使有的土地被转卖了很多次，不断的转卖中耽搁了开发，从而缩短了使用期限。

提醒 土地使用权限“缩水”影响房产估值

花了70年的钱，却没买到70年的使用权，得知这样的情况后，购房者自然心里不舒服。对此，广西思贝律师事务所律师满文勇认为，如果开发商在出售房屋时没有明示，开发商应该承担缩水责任。但是因为目前相关法律规定存在空白，土地使用年限与房价之间的关系并不明晰，购房者很难通过诉讼获得赔偿。因此，建议购房者签约前，最好到相关部门就土地性质和房屋土地使用权的起始期限了解清楚，或者查看开发商公示的《国有土地使用权证》。

满文勇认为，土地使用权限“缩水”对房产价值的影响，主要体现在二手房方面。一是影响二手房按揭贷款年限，如居住一段时间后，使用年限只有20年，按揭期限也会缩短。二是如果业主打算卖房，但使用年限较低，对房屋的估值也会有一定影响。

缩水最大的问题是，年限比原来短了，将来怎么办？根据《中华人民共和国物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。但《物权法》只规定了“自动续期”，该如何续期，需不需要交纳土地出让金以及交纳标准都没有明确。到目前，国家也尚未出台关于出让土地续期的实施细则，更没有对出让土地使用权续期出让金收取标准作出规定。立法的滞后，使得基层国土部门在实际操作过程中无法可依、无章可循，不能办理相关续期手续，给业主带来不便。

国家没有具体实施细则的情况下，目前基层国土部门只能参照国有土地出让的做法，先由第三方评估机构评估土地价格，根据单位地价或折算出楼面地价，算出总的土地出让金，重新签订国有土地使用权出让合同。而这个费用往往较多，对业主来说是不小的负担。

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