中国家庭结构呈现“222”模式 换大房潮来临 ——住宅新限下，买大户成置业新趋势

宜居大盘嘉和城顺应市场，领军南宁大户时代2007—2016年我国出生人口数量及增速2013—2017年南宁市大户型成交量走势图2013—2017年南宁市大户型价格走势图

刘昊特别关注今年的两会，原因是他家刚添了二孩，家里一下多了两三口人。现在一大家子住在一套120平方米的四房，显得很挤。为此，他想换套更大的房子。但目前楼市认房又认贷，房产税征收明确提上日程，像他这种手中已经有一套住房的改善型购房者，该怎么换，换多大的房才划算？

事实上，现在有越来越多像刘昊这样的家庭。随着二孩的出生，原有家庭结构已经从“2+1”变成“2+2”，再加上家里两个老人，“222”（夫妻二人+俩老人+俩孩子）的家庭结构成为当今不少家庭的典型模式。那么，问题来了。家里人口一多，住房需求也跟着变化。对很多家庭而言，换房变得越来越迫切、越来越普遍。

痛点：

二孩催生换房，四房都不够住了

李心仪家也是个二孩家庭，小的孩子才2岁，如今靠爸妈帮忙照顾，一家人生活在100多平方米的房子里。说到房子，她吐槽：“早就不够住了，一直想换套大的。”但已经有两套房的她坦言：“现在买第三套只能全款，压力很大。我计划先卖掉一套，这样才换得起大房。”对李心仪而言，眼下购房机会仅有一次，只能一步到位换大房。

“我现在后悔房子买小了。”“85后”陈希正计划要二孩。在她看来，五房才是最基本的配置，如果两个孩子性别不一样，还要分别准备一人一间，再加上自己的父母和保姆，房间肯定宜多不宜少。不少人表示，如果家里变成一家四口，自己两口子一间房、公婆一间房、孩子一人一间，加上一间书房或者客房，四房可能起步，五房可能刚刚好。

微调查：

超七成受访者要换五房甚至更大户型

不少愿意生二胎的夫妻在接受采访时都说，生二胎，经济支出一下子就上去了，而上去最明显的就是房贷。前不久，广州有媒体做了一个微调查。结果显示，54.3%的受访者对目前居住空间满意，一旦多生一个孩子，则有74.1%的受访者有意换房。可见二孩对于换房需求的催生作用不容忽视。而这些愿意换房的被调查者，更愿意选择五房或者面积更大的户型，选择三、四房的比例只有22.2%。

在“认房又认贷”的当下，先凑合着买套小户型，等以后挣到钱了再换套大的想法，明显已经与大部分人既定的家庭轨迹相违背。现实是，一步到位拥有一套大户型，更契合现在的主流趋势。那么如何高效科学地换房，是摆在许多中国家庭面前的问题。

趋势：“222”家庭结构很普遍

换套大房很必要

有数据显示，全面两孩政策正式实行后，2016年总人口达到13.83亿，出生率达到12.95‰，为近15年来最高；新生儿总数超过1790万，同比增长7.9%。越来越多的中国家庭由原来的“2+1”结构，向“222”家庭结构转变。

那么全国人均住房面积多少呢？据国家统计局数据：2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米，城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米。按“222”家庭计算，6口人的住房总面积至少需要200平方米，而目前市场上做到四房大户型面积多为140～170平方米，如果要确保舒适性和私密性，200平方米以上五房甚至六房大户才能完全满足需求。

政策：“房子不是用来炒的”

囤多套不如拥有少量高价值大房

对于房产税的征收，近年来是个热门话题。从分析来看，房地产税的征收，必然增加拥有多套房家庭的负担。超过3套房很可能增加税收负担，家庭现金流立刻变得十分紧绌，哪怕只缴房价的百分之一，也会增加不少成本。而多套房的惩罚税率很可能会加到3%～5%。你真要有个五套或者十几套房，那么一年下来基本就破产了。“房子是用来住的不是用来炒的”，这已经是警告：囤积多套房将会付出惨痛代价。

尤其是当前南宁正处在“新限时代”。限房价、限地价、限售、限贷、限精装。“五限”之下，房价继续上涨，房贷利率继续攀升，购房成本持续提高。对于不少改善型家庭而言，购房的机会恐怕只有一两次，因而每一次的换房机会都很珍贵。

（王芳）

■市场观察

南宁大户型购买上升势头猛

购房者观念发生改变

“222”家庭在中国越来越普遍，对于大户型的需求量也会越来越多。传统140平方米的大户已经不够住，换套更大房的置业行为，占据越来越多的消费市场。面对正在兴起的换房潮，南宁市场上的大户型整体走势如何？

近5年大户成交翻番，价格涨幅37%

据克而瑞数据分析，2013年至2017年这5年来，170～300平方米这个面积段的大户型成交呈不断上涨趋势，5年间大户型成交量翻了一番，大户型购买人群比例上升势头猛。与此同时，大户型价格不断上涨。2017年1月—12月，南宁市大户型整体均价12116元/平方米，相比2013年价格上涨37%，且大户型涨幅也大于小户型。克而瑞分析师梁宁宁表示，2011年之前，120平方米以下户型单价高于120~230平方米户型。但从2012年开始，大户型价格开始逆转，户型越大单价越高，而且价差幅度逐年提高。

大户型供不应求，供求比仅0.7

同样来自克而瑞的数据统计：近5年，大户型在市场上占有率非常低，且受市场需求改变的影响，供求比由1.55下降至0.7，出现供不应求现象。而目前南宁170～300平方米的大户型库存量仅为52.02万平方米，库存套数仅2546套，存量极少。

观念改变，传统大户满足不了需求

笔者在采访中发现，近年改需人群突起，对大户型的实际需求越来越高。一方面，在不考虑赠送面积的情况下，传统的120～140平方米大三房或四房，只是很紧凑，居住舒适度并不高，相比而言，换房的改善型买家更青睐170平方米以上的四至五房户型。另一方面，如果阶梯式换房，以当前房贷政策只会增加换房成本，很不合算，还不如一步到位换套大房。

随着人们置业观念的改变，开发商也适时推出了以四房为起点的大平层、跃层和洋房等大户产品，面积多在170～300平方米。“目前我们楼盘已经没有中小户型了，全是大户，主力面积为220平方米和270平方米的五房，即将对外预约。”位于东站北的嘉和城置业顾问表示。据介绍，嘉和城刚需类中小户型已经断档，从今年起，嘉和城全面进入大户型时代。

顺应市场，嘉和城领军大户时代

采访中了解到，连续4年住宅销冠的嘉和城，今年开始转战大户型市场，提前响应换房需求大趋势。其即将推出的220～270平方米纯板式大宅，直面一线高尔夫景观，具有较高性价比和稀缺性，未入市已经被不少购房者盯上。

同样是大户型产品，嘉和城的产品为何如此受关注呢？其实仔细一想也不难理解。万亩大盘嘉和城，历经11年深耕细作，已经非常醇熟，配套也日益完善，居住环境和氛围都日趋成熟。嘉和城已经形成了拥有山水自然资源、康体运动设施、成熟商业配套、高端医疗资源和教育资源以及休闲娱乐一体的 “一生之城 全龄社区”。天然矿脉温泉、五河萦绕、千亩湿地公园、25公里林荫步道、标准18洞高尔夫……不论是环境资源还是服务配套，都可以为“222”家庭的三代人提供舒适的生活。

目前嘉和城已经进入后开发期。根据大盘运作模式，越是后期的地块越是高价值地块，所拥有的资源最丰富。作为东站北人居大盘，嘉和城已经打造了集景区、商业、教育、医疗等城市配套于一体的成熟人居大城，开车10多分钟就能到达凤岭，交通便利。其即将入市的大户型为纯板式景观大宅，产品本身稀缺，所占据的城市资源相当优质，必然会受到改需客户的追捧。（王芳）

下期预告

新限时代，每一次购房机会都很珍贵，如何高效科学地换房？实际的换房成本又有多少？下期敬请关注！

图表及数据支持：克而瑞

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