选公寓or住宅？买大还是买小？出手前你得先想好了

5月26日，购房者在绿地中央广场售楼部了解投资型酒店公寓。 ■住宅类公寓和商办类公寓有何差别？

南宁投资置业手册

解锁公寓投资正确姿势

记者_卢伟摄影_吴雄潮

南宁住宅均价“奔2”，让很多有点闲钱又想投资房产的人难以下手。但房产特有的升值吸引力并未因此而消失，开发商也抓住投资者的心理，推出总价更低的小户型公寓产品。

投资，你是选住宅还是公寓？出手之前你要先了解这些问题。

享有的落户、学区等政策。而如果是住宅性质的公寓，则可以落户，能就读周边的学校。商办性质产品，投资可以，居住要谨慎。毕竟，很多人买房是要解决落户和学区的问题。

当然，商办公寓也有自己的优势。比如商业公寓不占用住宅名额。商业公寓不受国家住宅贷款三套以上要全款的限制。只要有钱，想买几套买几套，首付比例不会受到丝毫影响。同时，商业性质的公寓层高可以做到5米以上，可做两层。

出手之前，还要问清这些细节

分清公寓产品属于住宅或是商办性质之后，打算出手的你，还要弄清楚这些细节，利于将投资风险及日后成本降到最低。

首先，选择公寓最重要的是看地段。城市核心地段，商务和商业氛围浓厚，居住密度大，生活配套成熟，人口密度高，有地铁经过，出租率就会有保障，租金也会比较高。反之，本身舒适度低，出行、生活又不方便的地方，未来出租或转手价格都会偏低。

另外，商办公寓后期成本略高于住宅。出手之前要先了解物业费、水电费等费用，算清楚这笔费用会在公寓空租期会给业主产生多少成本。

了解属于精装还是毛坯销售。目前南宁楼市几乎都是精装房的天下，但也有部分公寓是毛坯销售。虽然自行装修会比较折腾人，但是相对买精装房来说，一定程度可以减少前期投入成本。

首付几成贷款几年搞清楚。商业类通常首付五成，不管你之前买了多少套住宅。住宅类则要看你之前的购房和贷款记录，如果名下无房，首付可以两成；如果名下已有两套房，就要全款支付。

户型设计要细看。如果是LOFT，层高很关键，5米以内的LOFT想做两层会很压抑，舒适度和投资价值都会大打折扣。另外，户型要看功能是否齐全、设计是否合理，还要看通风采光情况。不方正、通风差、采光差的房子，以后出租难度会增加，选购要谨慎。

投资房产，买大还是买小

房价持续上涨，住宅准入门槛大幅提升，很多人开始将投资的目光转向公寓。而对于公寓投资，市场上一直有不同的声音。有的人觉得公寓投资很有前景果断出手，也有的人觉得公寓投资回报其实不大。

客观而论，投资都会有风险。每一个打算出手买房的人，都要根据自己的需求选择。

结合目前南宁房价增长速度和换房难度，还有房贷利率上涨幅度，如果你是买房用于自住，那请珍惜每一次买房的机会。如果能凑一凑买套大的，还是尽量一步到位为好。

而对于一些积蓄不算太多、未来几年收入又难大涨的家庭，则没必要非打脸充胖子，非去一步到位买大户型给生活增加压力。买一套住宅性质的小户型公寓也是不错的选择。

另外，如果你名下已经有了住宅，还有点闲钱想搞点投资，小面积的公寓是不错选择。毕竟，未来市场谁也说不准，船小好调头。

如果你是钻石王老五或者黄金单身女，目前名下已经有一套房。手头闲置资金没地方投资，再买套商业性质小公寓是不错的选择。这样即便婚后再买住宅，也还能算享受二套房的房贷政策。

还有一种情况，打算长线投资，买公寓主要用于出租赚取租金。如果有眼光选到出租率高、租金有望逐年递增的公寓也不错。

选择公寓，先了解产品性质

除了根据上面的需求对号入座，确定自己是属于适合投资公寓的人群。还要进一步了解市面上公寓产品跟住宅的区别。

南宁楼市中，公寓产品分两种性质，一种是40~50年产权的商办性质公寓，另一种是70年产权的住宅性质。不同性质的公寓，有着本质的区别。

首先，产权年限不一样，一种是70年，一种是40~50年。虽说产权到期可续期，但如何续期，政策上目前尚无明确定论。

其次，40~50年商办产权的公寓，不能享受住宅

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