二手房交易如何保障资金安全？南宁市住房局出台新措施，9月1日起施行 交易资金可委托银行免费监管

南国早报记者李俭芹

交易金额比较大，买卖双方大多是陌生人，交易时间长，如何保证资金安全？不少市民在二手房交易中都有担忧。为了保障存量房交易资金安全，南宁市住房局出台《关于规范存量房交易资金监管的通知（征求意见稿）》（以下简称“通知”），7月27日已结束征集意见，将于今年9月1日起施行，有效期5年。届时，有需求的买卖双方可依托银行建立免费交易资金监管账户。南宁市住房局委托房屋产权交易中心（以下简称“交易中心”）作为交易资金监管机构，具体负责交易资金监管及相应的指导、监督和检查工作。7月27日，交易中心相关负责人对通知进行了分析和解读。

现状

存量房交易资金监管存在空白

近年来，南宁市存量房交易市场活跃度持续增强，涉及的资金规模日渐增大。但是与一手房相比，二手房交易过程普遍繁琐，比如需要寻找适合交易对象、办理交易前置手续、过户登记等。该负责人坦言，相对于一手房，二手房尚未构建一个行之有效的交易资金监管体系，交易资金监管政府端存在空白。许多房产交易产生纠纷，主要原因在于房产交易资金缺乏有效监管，交易双方资金安全得不到有效保障。

“在存量房交易市场不断扩大的同时，社会各界对建立一个权威、安全、稳定的交易资金监管渠道和途径有着极其迫切的内在需求。”相关负责人称，南宁市也进行了多种探索，曾尝试在监管部门设立资金监管账户，但因不符合审计，无法持续。后来，南宁市到区外一些城市学习和调研，发现有两种形式可以借鉴：一是北方城市实行的监管政策，由监管部门在银行设立账户，但因为设立账户的数量有限制，交易双方选择面较窄；二是南方城市实行的委托银行监管。南宁市借鉴了广州的做法，以存量房买卖网签合同作为审核二手房贷款的依据，由各商业银行配合监管机构规范交易资金监管。

措施

可自愿选择银行对交易资金进行监管

例如张三有一套房在中介的门店挂牌，李四看中了这套房，进入了网签合同的步骤，他俩就必须要考虑资金交割。通知中明确，交易资金监管方式由买卖双方在网签环节自行约定，可以选择银行对交易资金进行监管，也可以约定自愿放弃监管。选择监管的，买卖双方可自愿选择银行设立监管账户，监管额度由买卖双方与银行自行约定。

相关负责人提醒称，如果买卖双方都决定由银行进行监管，部门会推荐免费服务给买卖双方，由商业银行与买卖双方签订书面监管协议，设立监管账户，监管交易资金，确保交易资金安全划转。书面协议必须明确监管资金划转条件、解除条件等条款。

如果张三和李四买卖成功，受托银行按照监管协议约定向卖方划转交易资金。如果张三和李四交易中有了突发情况，交易不成功，需解除资金监管，由买卖双方共同申请，受托银行核实后可解除资金监管手续，将资金“原路返还”。如果张三和李四交易不成，还有了矛盾，经过人民法院或仲裁机构生效法律文书证明交易合同已解除或被确认无效的，买受人可以单方提出解除资金监管，资金也可以原路返还。相关负责人称，这样一来，就算是一次性付款，也能最大程度上保证资金安全。

规定

禁止中介代收代管交易资金

通知规定，存量房交易监管资金的存储和划转均应通过买卖双方在银行设立的监管账户进行，房地产经纪机构及从业人员不得通过监管账户以外的账户代收代管交易资金，不得侵占、挪用交易资金。房地产经纪机构签订居间合同及办理网签手续时，必须主动向买卖双方提示可向银行申请办理交易资金监管业务，不得强制干涉买卖双方约定的资金支付方式。房地产经纪机构应配合买卖双方办理存量房交易资金监管手续，不得额外收取服务费。

相关负责人称，目前南宁市90%以上的存量房买卖交易是通过中介机构撮合实现的，但因房地产经纪机构拥有其自身局限性，极易出现如从业人员管理混乱、经纪行为不规范、无序竞争严重等问题，导致交易过程中发生问题，造成交易资金安全存在风险，买卖双方利益无法得到有效保障。通知明确了房地产经纪机构及从业人员的行为规范，禁止房地产经纪机构及从业人员以任何形式干涉存量房交易资金安全，并要求房地产经纪机构及从业人员配合交易资金监管业务的办理。

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