二线城市商业地产库存高企

根据国家统计局和地方统计部门数据，近三年我国商业地产库存整体居高不下，去化缓慢，供过于求的矛盾不断加剧。

国家统计局发布的数据显示，2019年1-4月份，全国商品房销售面积42085万平方米，同比下降0.3%。其中，办公楼销售面积下降12.4%，商业营业用房销售面积下降8.8%。4月末，商品房待售面积5.1亿平方米，比3月末减少266万平方米，其中商业营业用房待售面积反而增加30万平方米。

统计机构的数据还显示，商业地产已经连续几年销售下滑，导致投资和开工面积也在连续下滑。据国家统计局数据，2018年，全国办公楼销售面积下降8.3%，商业营业用房销售面积下降6.8%。

记者采访了解到，不仅强二线城市的商业地产库存高企，中等二线城市的商业地产也同样面临这个问题。记者咨询多个城市业内人士了解到，在南宁、海口、徐州、常州等二三线城市都存在CBD规划过多，商业地产空置严重等现象。

南宁等二三线城市

商业地产空置严重

距离2016年6月国务院下发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》鼓励“将商业用房等按规定改建为租赁住房”已满3年，商业地产等非住宅去库存形势比住宅却更为严峻。

关于商改租，市场虽然普遍认为潜力巨大，但是实施起来却很艰难：在政策鼓励商改租之后，执行层面缺乏配套政策，有的亏本运营难以为继，多数项目仍无人接手，造成巨大浪费。

商业地产销售困境逐渐凸显

记者采访获悉，商业地产销售变长、库存高位运行几乎是一个全国性的问题，并且近年来愈演愈烈。

亚东建设集团总裁刘成刚表示，商业地产有四个产品形态，包括写字楼、商铺、公寓以及车位。其中，公寓类住宅是这四类产品中去化周期最短的，可能两三年的时间就能消化。而商铺和写字楼的去化周期很长，这受两个因素影响，一是开发商普遍饱和式供给商铺，几乎每个居民小区周围都要修一圈。其次是受电商的冲击很大，电商以低廉的成本抢夺了传统商业的空间，零售额翻了很多倍。而商铺价格高又缺乏人气，很多地段不佳的商铺都沦为仓库。

此外，商业地产的税收要远高于普通住宅，这也是投资者不太敢尝试的一个因素。一位商铺投资者介绍，购买商铺起初几年获得了较好的现金流，但是时间长了会发现，由于税收高，出手转让的时候，大部分商铺增值收益都交了税，商铺的价格实际增幅很小，回报率并不理想。现在即便是大城市，二手商铺的交易量都非常小，多数商铺几乎没有人接盘。（据经济参考报）

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