论剑五象东：南宁楼市下一个“风口”在哪里？

龙岗板块历年住宅成交价格变化情况 南宁市、良庆区与龙岗板块历年住宅成交价走势 龙岗板块历年住宅成交面积变化情况 灵龟山公园及沿边江景、在建楼盘。 记者 邹财麟摄

记者杨双竹

9月5日，以“风起江湾潮涌CBD——南宁江湾CBD大数据发布”为主题的论坛，在南宁五象东龙岗江湾板块的蓝光·芙蓉山悦项目所在地举行。与会嘉宾围绕“全国滨江CBD板块价值、南宁五象东江湾CBD未来发展战略及龙岗商务中心的优势、南宁一线江景物业价值”等话题，进行了深入探讨，为南宁江湾CBD发展提供专业性意见。

南宁五象东江湾CBD主要是指龙岗江湾CBD板块。2018年南宁首次提出龙岗商务中心概念，计划打造集商业购物、科研教育、企业孵化、生态居住、文化休闲于一体的市级商业中心。2019年，南宁市发布最新城市设计规划，龙岗与朝阳、四塘、沙井并列南宁四大“城市副中心”，片区定位再次升级，龙岗江湾CBD的概念也随之诞生。由于片区功能性要求高，江湾一带的居住用地十分稀缺，对开发商的要求也比较高。目前已知仅有世茂、金科、彰泰及蓝光等知名房企开发的一线江景项目在售，屈指可数。

据不完全统计，2019年-2020年8月，南宁住宅用地成交91幅，其中一线江景地块仅有6幅，且成交楼面价比同地段的非江景地块要高。目前，南宁在售的一线江景房项目有10多个，仅占该市楼盘数量的7%左右，一线江景房的主力售价却居于房价的高位，约为18000元~30000元/平方米，房价普遍高于同地段非江景房，南宁楼市整体均价更与之无法可比。

近年来，随着五象新区核心区及五象湖板块的发展成熟，其房价直追传统江景房。作为五象新区的辐射区域，龙岗江湾CBD规划起点高、配套能级高、兼具滨江景观资源，发展潜力很大，龙岗板块已吸引了众多购房者的眼球。

龙岗片区是否会成为楼市下一个“风口”？是否会成为市民置业的热门区域？记者多方调查后，从供应市场、购房群体和户型产品等几个方面进行分析，以飨读者。

【购房群体】刚需仍是主力

刚需客户仍是近几年龙岗板块的主力购房客群。2017年以前，住宅成交价以中低单价产品为主，2017年后随着市场大行情的上涨，售价10000元/平方米以上的住宅成交量开始出现并逐渐增加；2019年，随着一批坐揽邕江景观资源的中高端项目入市，龙岗江湾板块改善产品逐渐在楼市中崭露头角，消费客群随之增加，后续市场表现令人期待。

从上表数据可见，2014~2016年前龙岗板块成交单价集中在5000~8000元/平方米低价区间，2017年后低价成交量逐年减少，万元以上产品成交占比增加。2020年市场出现分化行情，一方面由于上半年疫情影响，部分项目加大促销力度，10000元/平方米以下成交占比增加，去化存量后没有同价位产品入市；另一方面高价项目入市，提高了13000元/平方米以上的成交占比。

【供应市场】潜力有待上升

2014年，龙岗在售楼盘的成交量仅占全市销售比重的1%；2015年起，入市项目数量增加，龙岗板块住宅市场开始放量，成交量开始明显上涨，年均成交量占全市比重约7.6%，成交价格复合增速高于全市平均水平，具有良好的发展潜力与升值空间。

【户型产品】主打紧凑高增

80~100平方米的紧凑刚需产品及120平方米左右的高赠送户型是龙岗板块走量的主力，同时160平方米以上的沿江低密洋房产品以高品质跨度角色亮相，片区的市场关注提升。

综上可见，江湾CBD板块受到国内知名品牌房企青睐，拉动头排江景住宅产品的升级；板块腹地的城市建设、配套将陆续推进开发，未来对其他区域的客户吸引力也将增强。随着规划、教育配套、滨江绿化、交通等逐渐完善，龙岗板块利好不断。

（本版表格数据来源于辉煌集团）

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