“无偿收回土地”差点戳破地产泡泡

据媒体报道，2011年，上海土地交易市场首拍上周平淡落幕，但预申请须知中出现“史无前例”的规定——“出让人收回并补偿相应残余价值”。

上述消息在业内掀起继《物权法》之后新一轮关于土地使用权到期后该如何处置的争论。

前文所述规定最早出现在上海市国有建设用地使用权出让预申请公告“沪预申请告字(2010)第02号”(下称“2号预申请公告”)，公告于去年9月发布。

这无疑引起恐慌，兼具投资品和住宅功能的房地产，仿佛一夜之间被剥夺投资品的功能。用我们同事的话说：中国房地产公司面临价值重估，其持有的土地价值只能按照70年租金收益贴现，而他们中的大部分顶多是一堆水泥砖瓦的拥有者，甚至有些房地产公司连水泥砖瓦都没有，都是由建筑公司垫付的。

所以，资本市场对于此看上去不起眼的规定，给出了答案——地产股指数暴跌6%。

可以想象，如果这个规定被实行，就意味着现在买的房子，最多70年后，如果房子残余价值为很低，（以中国目前建筑质量看，大部分房子使用50年后可能都将作废），基于土地国有的性质，政府将可以无偿收回土地。那些买房养老的、或者为子女买房的人，在土地使用权到期后，都将一无所有。数代人的奋斗一夜之间或被剥夺干净。

许是意识到“误读”的严重性，17日，上海市规划和国土资源管理局发布澄清公告，其官网称，土地期满后“无偿收回”仅适用于土地使用者申请续期未获批准的情况。

不过，需要认识到的是：在中国购买的房产，从一开始就只有70年产权，只不过购房者们自作多情地认为，70年期满后土地使用权会续期。

当然，这种自作多情，在2007年出台的《物权法》中得到保障——当年10月1日起施行的《物权法》明确规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”

但我们也看到，哪怕是物权法的规定，也可能被轻易地推倒重来。

所以，中国的房地产股也好，中国的房地产业也好，注定是一个博傻游戏。

上市房企用租来的土地融资圈钱、然后租地。而购房者们则勇敢地用终生积蓄，购买使用年限可能还不到70年，且土地使用权到期后随时可能被剥夺的房地产，并天真地认为它能够抵御通胀，或传承家族财富。现在，这个观念被证明是何等危险。

这次的恐慌或许是一个教训。而资本市场分析师们对于房地产公司的估值方法，也应改变。

正如我们同事写的那样：8000亿元房地产存货，都将面临向下重估巨大风险。的确需要重估，因为那些地产商们，除租来的土地外，剩余价值甚至还比不上建材商和水泥砖瓦生产商。

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