更严厉调控政策可能陆续出台

据新华网消息 ２０１１年５月５日，由中国社会科学院城市发展与环境研究所和社会科学文献出版社联合主办的“２０１１年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会”在北京举行，与会专家总结了“十一五”时期我国房地产发展的主要成就和存在的问题，探讨了房地产发展中的热点问题，展望了“十二五”我国房地产市场的变化趋势，并正式发布了２０１１年房地产蓝皮书《中国房地产发展报告Ｎｏ．８》。

蓝皮书指出，２０１１年我国房地产政策调控将面临攻坚战，市场的可持续发展呼唤政策和体制改革深化，而纵深改革必然导致利益调整，面临既得利益方阻挠，调控政策实施可能出现反复，未来，住房持有环节可能成为政策调控的重点。蓝皮书预测认为，更严厉的调控政策可能将在２０１１年被迫陆续出台。近年来，面对房价快速上涨，我国政府不断加大房地产市场调控。尤其是２００６年以来，由国务院和国办颁发针对房地产市场的调控文件达１１项，土地供给、交易税费、金融约束、结构限制等政策措施均被采用，但房地产市场特别是住房市场投机性需求仍未被有效抑制。而且，由于土地供给、交易税费、金融约束等政策工具往往只针对新增市场，较少触及既得利益，进一步严厉的调控政策可能向存量市场延伸，住房持有环节可能成为未来政策调控的重点，将严重影响多套住房持有人群的既得利益，增加政策出台和实施难度。同时，蓝皮书认为，利益集团阻挠可能导致政策实施出现反复。更严厉调控的政策措施将对地方政府的土地财政、开发企业利润形成产生不利影响，也将直接冲击多套住房持有人群的保值增值利润预期。

房子也能“网购”了

据新华社电 房子也能“网购”了。近期，知名房企ＳＯＨＯ中国拿出商铺在网络竞购，并均顺利成交。此外，有电子商务网站还准备尝试更大规模的网络售房。在“史上最严调控”不断推进的背景下，对“网购商品房”的现象，业内人士和网友众说纷纭。一部分观点认为，这是对房地产传统销售方式的一种创新，甚至可以说是在调控背景下楼市销售“独辟蹊径”。另一部分观点则认为，目前“网购商品房”更多的是一种博取市场“眼球”的行为。网友“老茶根儿”说，进行拍卖的量非常有限，开发商明显主要是进行项目推广、提高知名度而已。下图为互联网上对ＳＯＨＯ中国在网络竞购商铺现象议论纷纷。

蓝皮书建议

蓝皮书指出，“十一五”期间，我国土地财政助推地价、房价，房地产税费结构不合理，已经基本成为各方共识。城镇建设用地资源有限，从国家治理角度看土地财政不可持续也不宜持续，“十二五”期间地方政府的收入来源还需要通过完善税费结构，调整税基等合理方式来实现。

首先，要改革土地财政。蓝皮书认为，土地财政一方面助推了地价、房价，另一方面也极易使地方政府产生急功近利的短期行为，最终损害城市长期发展。改革土地财政，需要统筹协调各级政府间财政分配关系、财权和事权关系，逐步健全地方税体系，完善分税制。研究改革集土地管理与土地经营于一身的行政体制，创造性地探索稳定地方财政税源如的途径，降低地方政府对短期利益的依赖，保证地方财政收入的可持续性。严格规范土地收益的使用支出，杜绝“寅吃卯粮”的短期行为。

其次，整合房地产开发与交易环节税费。蓝皮书建议按照房地产开发土地购置、土地整理开发、建筑施工、竣工装修、房屋销售这五个大的环节归类整合房地产收费项目，减少收费项目，减轻收费额度，并在适当时机整合房地产契税和房地产印花税。再次，要全面开征房产持有环节税收。蓝皮书建议，将房产持有税放在整体税制改革的大框架下统筹规划。通过征收房产持有税，引导合理住房消费，抑制财产和收入分配差距扩大，推动地方政府从土地财政转向税收财政，改变地方政府推高地价助推房价的链条。

最后，蓝皮书还建议，目前上海、重庆的房产税试点在 “十二五”期间应加快向全国推广。开征房产税不仅可增加地方财政收入，形成稳定税收来源，也可抑制房价过快上涨，调节收入分配差距，达到“削贫富差距之峰”的效果。此外，征收房产税还需要明确一些基本原则。第一，房产税的征收宜从量从价综合征收，作为收入调节的重要手段。第二，需要对免征或起征点加以论证，各地情况不一，需要有所体现。第三，考虑税收的使用，需要立法加以明确。

房价预测

中高档房价走高

低档房价走低

２０１１年的房地产市场被蓝皮书形容为结构分化，房价走势出现的是分化格局。

２０１１年，中国出台了各项调控措施，被称为是最严的。各地也纷纷出台限购令。至于具体的房价走势，蓝皮书预计，商品住房市场中高档房价将走高，低档房价将走低，两者形成相持的格局。而纳入销售市场的低档保障性住房统计范围的平均房价将呈现下调趋势。低档房价格走低，保障房价格下调，这正是有刚性需求的购房者的美好愿景，盼着房价能够降一些。而最近，各地的房价已开始呈走低、下降趋势。最新统计数据显示，上月北京新盘开盘价格暴跌１３．２３％，成为调控新政后新房市场价格的最大跌幅。限购令之下，开发商为了抢占市场，纷纷低价开盘。

需求预测

未来十年 供需矛盾缓解

蓝皮书指出，我国经济、人口、社会等房地产发展条件和房地产监管、调控政策均可能面临变局，从而导致房地产市场发生重大转变。

出现变化趋势主要从需求和供给两方面来看。城市住房消费性需求主要来自两方面：其一为新增城市家庭形成的基本居住新增需求，其二为既有城市家庭形成的改善性新增需求。蓝皮书预计，“十二五”时期，新增城市家庭形成的基本居住新增需求将呈现下降趋势，既有城市家庭形成的改善性新增需求则取决于经济增长前景和收入分配格局变化。另外，城市住房需求结构也将分化，改善性的中大户型住房需求比重增加。另外，城市化速度下降了，“十二五”及未来十年，以青壮年劳动人口为主的城市化移民形成的新城市人口占城市总人口比重将呈下降趋势，这意味着满足城市化劳动人口或家庭简单低端居住需要的小户型住房需求将呈下降趋势。此外，计划生育后成长起来的人口逐渐成为社会主要劳动人口，中老年人口与高龄老年人口组合的新式大家庭模式可能成为趋势之一，这意味着较大户型住房需求相应增长。

新建房产供给将在“十二五”后期进入平稳期，一方面，“十二五”及未来十年，我国城市房产需求特别是住房供需矛盾将逐渐缓和，有可能出现供需平衡甚至供过于求的市场格局，这将导致房地产开发建设企业调整开发建设能力。

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