三四线楼市库存消化不良 隐现泡沫风险

三四线楼市“消化不良”  

海南、贵阳、温州等地房价近期出现幅度不等的跳水情况，引起业内对三四线楼市“泡沫”的关注。克尔瑞信息集团样本统计显示三四线楼市的消化速度自去年以来明显落后，2011年三四线城市商品住宅销量同比增30%，而2012年三四线城市商品住宅销量同比增速仅15%，落后于一二线的32%。

全国房地产经理人联盟研究院副院长陈宝存分析称，三四线楼市泡沫成分值得警惕，但因风险各异，而总体上来看城镇化政策的受益者仍以三四线为主。

海南潜在供应需10年消化

鄂尔多斯、温州、贵阳，越来越多的三四线城市成为房地产泡沫风险的主角。有媒体曝光，上个月温州平阳县一项目老板跑路，业主只能堵在温州建行平阳支行门口“等个说法”。

专注旅游地产的海南也已吹动“泡沫”。克尔瑞信息集团统计显示，未来3至5年，海南包括在售、库存和准备开发的合计潜在供应量达到惊人的1.079亿平方米，至少需要10年才能消化。

贵阳的“泡沫”之忧则缘起超大盘的放量。当地出现规划用地5000余亩，总建面1830万平方米的超大楼盘，规划居住人口高达35万人，基本相当于一个小镇，令人咋舌，而销售和均价滞足不前。

三四线楼市的消化速度自去年以来明显落后。克尔瑞信息集团样本统计显示，2011年，三四线城市商品住宅销量同比增30%，而2012年，三四线城市商品住宅销量同比增速仅15%，还要落后于一二线的32%。

“不少三四线城市出现泡沫，但情况各异，”全国房地产经理人联盟研究院副院长陈宝存表示，贵州在2007年开发大量的毛地，现在基本上建设完成，从而出现大量供应。在陈宝存看来，这是经过研究后制定的开发策略，是房地产的发展周期问题，“不能只看一时的数据，要从长远来分析。”

三四线楼市蒙上阴影

库存方面，一二线城市的去化速度明显加快，但三四线城市则消化乏力，出现了明显分化。“这一趋势造成一线城市总体上存在上涨压力，而二线和三线城市涨跌不一，但下跌城市个数有增多趋势。”第一创业房地产分析师王皓宁表示。

“三四线城市方面显然受困于风险因素，这部分城市的风险在于未来短期内房地产市场需求的不确定性，过去两三年整个行业范围内出现进军三四线城市的浪潮，”克尔瑞信息集团分析师杨晨青告诉记者，而从今年市场的反馈来看，相当一部分前期热点的三四线城市市场已经出现了交易低谷，而这必然已经引起企业的警惕。实际操作上中小城市尤其是三四线城市更多的只是以产业新城为名直接进行房地产市场开发“造城”，导致市场供应没有办法顺利去化。

“‘被城镇化\’与‘空城\’导致三四线城市面临比较大的市场风险，缺乏产业与配套势必也会助推这些城市面临崩盘的风险。”张宏伟建议，如何控制风险，就需要调整与改革地方政府业绩评价指标，稳定宏观经济发展预期避免炒房的市场基础环境。

三四线仍为城镇化重点

尽管风险存在，但毋庸置疑的是，城镇化的重点仍是城镇化率低的区域和城市。虽然各地房地产发展的持续性存在明显差异，但未来受益城镇化的地区仍被广泛认为集中在中西部三四线城市和一线城市周边的三线城市。

在记者日前亲临的一处阳春市楼盘开盘现场，彭姓项目开发商表示，中央多次表态城镇化是我国扩大内需最大潜力，各地热衷于新区新城的报批，一些新区、城市副中心规划大批量出台，“这就意味着大量的机会，作为开发商肯定会紧随政策脚步”。虽然发展速度已放缓，但目前房地产行业依然处于高速发展期，市场分化的格局下，城镇化带来的结构性机会多过趋势性机会。已有不少房企伺机而动，提早布局了预期受益城镇化进程驱动的区域项目。

（据《南都周刊》）

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