乐山楼市发生了什么？

乐山楼市去库存加速2016年2月至2017年2月新增商品房上市面积走势图乐山市中区商品住房月末累计可售套数再创新低开栏语：从数据看市场，从市场看变化，从变化看趋势。本月开始，本报将推出“楼市深度月报”栏目，以每月官方发布的乐山楼市一手数据为基础，结合最新的市场反应以及业界观点，给出及时性的市场解读。

楼市深度月报2月供应环比急降八成

3月14日，国新办举行2017年1-2月国民经济运行情况发布会，国家统计局新闻发言人在会上披露，今年1-2月全国房地产开发投资9854亿元，同比增长8.9%，增速比去年全年提高2个百分点，也创下了近两年以来的新高。在销售方面，今年前两个月全国房地产市场依然高位运行，特别是在一二线城市收紧调控后，成交量明显下滑；但三四线城市成交量明显增加，市场占比也显著提高，直接导致了1-2月全国商品房销售面积涨幅上行而销售额涨幅下降的现象。

将视线转回到乐山本土楼市。来自乐山市住房和城乡规划建设局发布的最新数据显示，2月份乐山市中区新增商品房上市面积环比大幅下降，商品住房成交均价同比保持平衡，二手住房成交面积同比微幅上涨。记者也注意到，2月份乐山市中区新增商品房供应量竟然环比下降了八成。有业内人士随即指出，此项数据无疑印证了当前乐山楼市遭遇房源荒的事实。

数据

供应环比下降81.12%

传统销售前三甲悄然易位

对比2016年12月份乐山楼市凭借月销量34.57万平方米跻身四川省楼市榜第五位，以及2016年全年乐山市中区销售商品房213.75万平方米的“骄人战绩”，今年1月份的乐山市中区楼市却仅以月成交3.57万平方米、月销量396套的成绩遭遇了“滑铁卢”。

就在市场各界密切关注这场年初“楼市保卫战”的时候，日前，乐山市住房和城乡规划建设局又发布了全新数据：2月份乐山市中区新增商品房上市面积1.72万平方米，环比下降81.12%。其中：新增商品住房上市面积1.67万平方米，环比下降81.09%；新增商品住房套数190套，环比下降81.77%。与此同时，乐山市中区商品住房2月月末累计可售面积42.37万平方米，同比下降51.49%，商品住房月末累计可售套数4091套，同比下降55.42%，更是创下了阶段性的新低。

对此，电子科技大学房地产专业客座讲师牛冠华表示，相对于1月份的销售“滑铁卢”，2月份的“房源荒”更加值得市场各方的注意。他指出两点值得市场深思的地方：其一，在供应急速下滑的同时，乐山目前的楼市去化水平以及房价状况是否稳定；其二，究竟是什么原因导致了这一波市场供应紧缩，而下一轮供应小高潮又将在何时到来。

面对这两个疑问，来自乐山住建局的报告给出了数据层面的解读。首先，2月份乐山市中区商品住房成交面积10.06万平方米，同比下降1.08%；商品住房成交套数1083套，同比下降6.64%。而当月市中区商品住房成交平均价4592元/平方米，同比增长8.61%。可以看到，两者基本呈现出了动态平衡的稳定局面。再者，从该局发布的“2月份中心城区商品住房销售排名前十名”榜单中，长期以来位居前列的邦泰国际社区、时代青江等纷纷滑出了前三甲，尤其是销售大户时代青江仅屈居第九。于是乎，关于乐山楼市近期的变化，市场各方开始众说纷纭。

市场

无房可卖还是节奏套路

预计二季度迎来供应潮

“你有没有明显感觉到，乐山不少楼盘现在的可选房源突然变少了？”、“就是啊！我们元旦期间看好的房源，过了春节再去，突然发现一栋楼都没剩几套了。”、“上周末我们一家就跑遍了整个青江片区附近，发现不少楼盘好一段时间都没有‘补货\’，并且还有了涨价的趋势，这该不会是开发商的‘套路\’吧？”……在走访中，记者随机采访的购房者们普遍十分关心乐山房价的发展趋势。

对此，记者也在第一时间采访到了“楼市十强”榜单中“缩量”较为明显的邦泰国际社区以及时代青江项目。时代青江的策划人员告诉记者，项目近阶段销售节奏放缓的主要原因就是“无房可卖”。她说道：“经过前两年的快速去化，目前我们整个时代青江的在售房源仅有164套。而剩下的待推出住房也只有400套左右、商铺300套左右（含SOHO）。由于项目在4月份即将拉开全新的交房序幕，所以下一波推新预计将在4-5月份到来。”无独有偶，邦泰国际社区的相关工作人员也表示，按照公司的既定战略，此前每到在售房源只有200套左右的时候，就会启动新一轮的“补货”；但是目前项目整个大一期在售仅剩200多套房源，由于各种原因，预计下一波供应将放在4-5月份。

邦泰国际社区的这位工作人员也向记者透露了一个市场情况：抛开进入尾盘阶段的不计，目前乐山正常在售的项目只有10个左右，而往年这一时间段同时在售的楼盘往往能有20个之多。由此看来，房源的阶段性紧张已经成为了既定事实。

但同时，记者也了解到，包括滟澜洲、邦泰国际社区、中心城、时代青江等在目前或者直到今年二季度，均有推陈出新的计划。而且不少项目的待开发体量依旧较为充足，乐山楼市的“房源荒”只是暂时的。对于不少购房者所疑虑的“涨价套路”，不少开发商也表示更为关心的是产品升级与配套服务的提升，只要这些功课做到位了，对于价格的调节和抗性并不是最关键的市场因素。

采访手记——

牛冠华告诉记者，三四线楼市火爆的原因有两方面：一方面，一二线城市的管控特别是限购限贷抑制了需求，这些需求开始向三四线城市转移；另一方面，由于资产荒，资金面比较宽松，投资者没有更好的渠道，而三四线城市在限购限贷方面比较宽松，再加上三四线城市价格绝对值比较低，盘子总量小，容易被炒高。

当然，并非所有的三四线楼市都迎来了春天。销售火爆的三四线城市主要分为三类：其一，大都市圈及部分核心二线城市周边的三四线城市，主要受益于核心城市限购及高房价的溢出效应，以及去库存政策。其二，传统农民工主要输出区域、且自身资源环境条件较好的三四线城市，受益于去库存政策刺激+农民工回流或农民进城购房，加之基数小的影响。其三，自然环境好的海南等地三四线城市销量火爆，受益于消费升级、旅游度假需求增加，以及去库存政策刺激和基数小的影响。整个2016年，三四线城市的楼市去库存已经超预期。三四线城市商品房销售面积增速为21.6%，上升16.6个百分点。

“三四线城市去库存化周期已明显缩短。三四线城市土地供应逐年减少，配合宽松政策，销售回暖，住宅去库存化效果良好。以调研的西南样本三线城市为例，目前住宅去库存化周期在9个月左右。三四线城市政策持续友好，将推动三四线楼市销售热度持续，2017年有望成为三四线城市去库存的历史大年。”牛冠华说道。

记者 倪珉 文/图

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