中介自曝哄抬房价最隐秘手段,中介自曝哄抬房价最隐秘手段

在新一轮房地产限购潮背景下,监管部门的重拳颇有意味。不少分析人士认为,此次严厉整治,坐实了房地产中介对房价疯涨的“贡献”。基于此,不少人开始扒出房地产中介的种种违规套路,但是,就房地产中介而言,他们最有效的哄抬房价手段是什么？记者进行了深入调查。

1天内房价被推高180万元

这是一个真实的案例,发生在北京市海淀区,涉事房产为中关村区域的一套学区房。

用“被推高”来描述房价上涨,原因在于,在房主规定看房的日期内,房地产中介共带几十拨购房者看房,连番出价,最后的结果就是上面的数字——涨价180万元。有人或许会说,这可能是购房者执意加价,关房地产中介什么事情？但是,越来越严的监管从一个侧面佐证,在房价上涨这件事上,房地产中介撇不开关系。

囤房关键在把控时间差

在北京市房地产中介行业协会秘书长赵庆祥看来,一般老百姓买房就是买涨不买跌,预期很重要,所以房地产中介就是希望营造房价继续上涨的氛围,以此促进成交。

这样的评价,在北京市民张启明的购房过程中得到了些许印证。

“房地产中介完全倒向卖家,以满足卖家对高房价的要求。 ”张启明说,卖家预期高是正常的心理,“但令我愤怒的是,房地产中介倾倒性地帮着卖家,抑制了市场公平公正的交易”。

对于“倾倒性”的形容,张启明是这样解释的:“卖家的定价基础一般是市场里上一套房屋的成交价格,且价格一般会比上一套同户型均价要高。我接触的房地产中介为了促成购房者接受卖家提出的价格,会用自己内部的一些 ‘僵尸房\’去提价,让购房者认为市场预期又涨了。所谓‘僵尸房\’,是指那些挂在网上1年以上,永远不成交、价格永远跟着市场涨的房屋,这些房屋多来自房地产中介手里的出租房。 ”

根据张启明的说法,房地产中介在利用“僵尸房”抬价的同时,还会囤房,制造供给紧张的氛围。“房地产中介不会在同一时间将所有要出售的房屋挂到网上,而是卖出一套再挂下一套在网上。所以,在同一时段,购房者无法获得对称的市场信息,会误认为该时段只有一家在卖房,几名购房者都在争着买这一套。在这种气氛下,房屋的价格自然任由卖方定,而且这种人为造成的稀缺加速了房屋成交时间”。

不过,张启明坦承,关于房地产中介囤房的分析,来自他个人的观察,不一定具有普遍性。 “我作出囤房的分析,原因在于,我与房地产中介接触了3个多月,其间都是一套房屋刚完成交易手续,几乎就在完成交易的下一秒,房地产中介会挂出下一套房子,这3个多月时间里一直都是这样”。“其实,很多房地产中介都会把房屋压在手里,然后再一套一套地‘消化\’这些房屋,以作为抬高房价的一种手段。 ”北京房产律师王树德在接受记者采访时说。

连蒙带哄只是“小手段”

在张启明看来,北京市一些地段的房价完全脱离政府的调控,一个劲地往上蹿,其原因就是房地产中介的种种行为。“房地产中介凭着自己在市场上强大的影响力,刻意制造出供需失衡的状态,让房源在购房者面前表现为极度稀缺,以达到快速成交的目的”。

“房地产中介无法左右大的涨跌周期,但在上涨周期中的催化作用还是有的。 ”作为从业者,北京市丰台区马家堡地区一家房产中介机构的门店店长李庆对记者说,房地产中介主要靠佣金赚钱,现在逐渐开发出来的理财产品也是在有成交的基础上才能赚钱,“因此,成交是房地产中介最主要的目的”。

“同样是成交,高价肯定比低价更好。中介费是按比率算的,比如中介费2.7%,尽管手续流程都一样,但成交价1000万元房屋的中介费就是27万元,而成交价100万元房屋的中介费就只有2.7万元,你说做哪单划算。 ”李庆说,对于卖家,房地产中介比较爱签“独家”和“速销房”,“市价500万元的房子,约定一个月内以520万元卖出,不行就赔几千元,卖家横竖都是赚,当然愿意。有房源就有底气,尤其是在上涨周期,购房者几乎没有议价能力。所以,对购房者来说,房地产中介就是制造恐慌氛围,促成交易。对于各种连蒙带哄的手段,大家估计屡见不鲜。此外,近些年来,房地产中介还开始提供金融方案,甚至有零首付买房的可能,帮助弄一些虚假材料（比如收入证明）,这也是帮助了相当一部分没有购房能力的人购房,但现在被监管部门敲打后,这种行为也就少了一些”。

对于房地产中介哄抬房价的手段,易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受记者采访时说,还有一些房地产中介随意提高房源价格,或者怂恿客户故意虚报（报高或者报低——记者注）价格,不按照实际的二手房评估价来交易。

“比如这个房子本来是卖200万元的,房地产中介会对卖家说,现在行情这么好,就卖220万元吧。其实,卖家也不是很了解行情,在房地产中介的鼓动下,就这么进行交易了。实际上,对于抬高的20万元,房地产中介很可能会吃一些差价。”严跃进向记者介绍说。 据新华社

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