稳定楼价亟待突破供地瓶颈

4月6日，住建部和国土资源部联合发文，要求2017年6月底前，各大城市要编制宅地供应中期（2017-2021年）规划和三年（2017-2019年）滚动计划，并向社会公布；按照“五类”（显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停）调控目标，督导供地计划编制和实施；商品住房库存周期在6-12个月之间的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。同时，房价上涨压力大的城市，建立项目行政审批快速通道，对拖延上市，捂盘惜售的要严处。

这是2月以来，新一轮楼市调控升级后，第一次出台的针对全国楼市调控的统领性文件。文件开宗明义，再次强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，此次贯彻住房定位的着力点放在供给侧。近期，40多个城市高效率地启动调控，调控力度、政策工具落子均超以往，且无一例外，调控未脱离需求端抑制的框架。事实是，去年10月以来楼市再度火热，根源就在供应不足，20个热点城市2016年以来库存周期一直在6-10个月，有的甚至仅2个月。

近年来，管理层最看重的调控措施就是增加土地供应。但种种迹象显示，热点城市土地供应在减少。2016年，热点城市房价暴涨，但宅地供应却明显减少，厦门、上海、广州和北京实际供地同比分别减少50%、48%、42%、31%。

二手房价格暴涨，一个重要的原因就在于，近年来供地连续下降，导致楼市回暖时，需求一窝蜂地涌向二手房市场。由于二手房市场供应分散，从挂牌到出售周期较长，需求集中释放，容易加剧供求紧张和房价上涨趋势。

现行经济金融环境下，大规模增加供地，或许才是平抑房价的唯一手段。细数近年来房价稳定的城市，无不是供地量大的城市，如重庆、成都和广州。近日，因楼市10多年保持稳定，重庆屡屡被赞誉。事实上，突破供地瓶颈是重庆楼市最大“稳定器”。2011-2015年，重庆人均供地面积（16.12平方米）在10大城市中排第一，达到南京、杭州和天津平均规模的2倍、北上广深的5倍。重庆宅地供应之所以能够“放量”，大规模新地投放和“地票制”是两大引擎。

此次住建部、国土资源部联合发文，不仅要求各地明确中期供地计划，且以库存消化周期作为督导供地的量化指标，意图很明显，热点城市一味在需求端抑制，解决不了中长期供求紧张问题。突破瓶颈，大规模增加供地，才能从根本上疏导需求和缓解房价上涨预期。

但是，越是热点的城市，空间扩展越快，新增供地的弹性就越低，充其量多投放几宗宅地，或许只是杯水车薪，无法突破供地瓶颈，还可能因开发商纷纷“抢食”出现“地王”而被问责。此前，针对房价快速上涨，杭州、南京等热点城市集中出让土地，甚至一次性投放几宗，但无法避免“地王”或高地价。据《中国证券报》

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