不能对轨道交通周边土地溢价过于迷信

未来7年投资4万亿左右进行轨道交通建设与棚户区改造，显示地方政府正以比较乐观的心态，豪赌中国城镇化的未来。

不过，不是每个地区都能成为上海或者郑东新区那样的幸运儿———上海以高昂的土地收入解决了历史遗留问题，将以往土地不值钱的浦东开发成现代金融中心；而郑东新区一度是有名的鬼城，现在却是人头攒动，甲级写字楼代表着郑州的价格高地。

在现实中确有成功的案例。某些城市土地溢价到吓人的程度。1992年，上海南京西路的商业用地楼板价为每平方米3000到4000元左右，到2010年，楼板价突破每平方米5万元，至少升值10倍以上。北京、广州等城市无不如此。

高铁地块溢价明显。2011年4月，无锡XDG-2011-21地块因高铁因素，经过13轮竞拍以82.35%的溢价率成交，楼面价每平方米1752元。今年3月，无锡出让的地块中，溢价率最高的是无锡高铁站商务区锡沪路南、润锡路东地块，楼面价达到每平方米2469元，短短两年地价上涨41%，而其他新区的地块则大多以底价成交。

地方财政与债务形成自我循环的论证体系，轨道交通成为资金流动的大管道。通过高铁建设，高铁沿线的设站城市成为当地的核心城市；通过轻轨与地铁，将城市周边的人流、物流与资金流吸引到轨道交通幅射地区，地方政府负债建设基础设施，由轻轨与城铁连接老区与新区，将带来空旷新区大量土地的增值。

不过在此过程中不能刻意忽视了失败案例：不是所有轨道交通周边土地都有溢价，除了商业较为发达、已经成为当地工商业中心的节点城市外，其他的县城土地溢价并不明显。

以高铁发达国家日本为例，日本高铁筑就的房地产铁底是在东京核心区域，轨道交通没有让日本的东北等地区房价大涨，房地产泡沫崩溃后恢复也较慢。从经验看，高铁建成后，大城市周边的房地产价格会上升，如巴黎周边的兰斯，因为轨道车程45分钟，配备设施完善，成为无法忍受巴黎生活成本的工薪族的迁移地。除了节点城市外，其他地方的房价没有因此上升。

在地方债尚未查清、债务阴影浓重的背景下，基建项目大干快上存在着相当大的风险。最可怕的是两种情况：其一，随着城镇化金融杠杆率的上升，地方政府负债经营，部分城市已现房地产泡沫崩溃迹象，如温州去年10月住宅用地的成交楼面地价同比下跌近40%，鄂尔多斯的土地因乏人问津而无法形成正常的市场价格；其二是房地产泡沫虽未形成，但债务泡沫已经崩溃，典型的就是上世纪90年代初的海南房地产泡沫，烂尾楼直到这一次房地产热潮来临才彻底消化。

对未来城镇化的自信可以有，但是不能盲目。如果不考虑当地城市的吸附能力，不考虑本地居民的消费实际，不考虑商业库存的情况，而一味相信只要有轨道、只要有农民进城，财富就会滚滚而来，那就跟迷信经济会永远处在高水位一样危险。

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