一线城市楼市成交全面回落 新楼盘价格依然坚挺 二手房价格降幅或达２０％

对中国房地产市场来说，２０１０年４月是一个颇不平静的月份。面对部分城市房价的过快上涨，中央果断推出调控“组合拳”，要求在全国范围内实行严格的差别化住房信贷政策。而在上周，即新政出台后首周，楼市已经明显感受到政策压力，主要城市一、二手房买卖乃至土地交易市场普遍降温。

一线城市成交全面下跌

４月２６日，来自中国指数研究院的一周监测数据显示，在其跟踪的３５个主要城市中，有２１个城市的商品房成交面积环比下跌，其中杭州跌幅最大，环比下跌７３％；４个一线城市的成交量也是全面下跌，如深圳下跌６４％、北京下跌４５％、上海下跌３８％。中国指数研究院有关分析师表示，楼市新政对房价过快上涨城市作用明显，投资性需求得到有效抑制，随着政策进一步落实，楼市将进入较长的观望期。

从商品住宅成交情况来看，尽管成交量普遍下挫，但成交均价并未明显松动。一些城市的房价反而出现上涨。佑威房地产研究中心昨天提供的数据显示，上周上海商品住宅成交面积１７．３万平方米，环比下跌５０％，但成交均价高达２６０９６元／平方米、环比上涨１１％，成交均价创下历史新高。佑威房地产研究中心副主任陆骑麟指出，新政密集出台，直接打压需求，但恐怕对普通住宅市场影响更大，“上周上海均价低于２万元的中低端楼盘成交量仅为７万平方米，环比大跌６０％；而单价５元万以上的高端楼盘成交量反而环比增加５％，也因此推高了一周均价。可见资金有限、只能投身中低端市场的投资者乃至刚性需求对政策更为敏感。”

此外，北京新开楼盘也仍没下调房价。据北京中原地产统计，下月北京商品房开盘均价预期可达２８５２０元／平方米，比本月以来的开盘均价上涨３５％。“开发商不差钱，实行大幅优惠的少。”北京中原三级市场研究部总监张大伟告诉记者，目前大部分开发商依然坚持高价开盘。

二手房价格明显松动

在二手房市场，新政出台后的最大变化就是“放盘”意愿增强而“接盘”意愿减弱。如昨天来自中原地产的统计显示，比较新政出台前、后一周的数据，中原地产在北京、上海、广州、深圳、天津５个城市的二手房挂牌量均快速增加，增幅分别达到４９％、３３％、２４％、２４％和２０％；购房者方面，由于普遍预期市场将转入调整，所以并不急于买进，新政出台前、后一周，北京、上海、深圳三地的新增客源量显著下降，降幅分别达到８０％、４０％和８０％。

从价格来看，中原门店调研结果显示，各城市不同区域二手房源均有不同幅度的议价空间，部分板块挂牌价格出现明显下降，幅度超过１０％。中原地产研究中心经理瞿安新表示，业主挂牌价格降低已经较为普遍，主要原因是去年房价的快速上涨，使得多数业主的前期投资获利颇丰，适当降价并不妨碍他们的投资收益，并且按照目前的市场形势来看，对于拥有多套房的业主来说，尤其是纯投资者，降价套现将比继续持有待涨更为合理。

与一手房不同，业内预期二手房价格的议价空间还会扩大。瞿安新认为，由于各方估计价格不会再度上涨，因此购房者普遍采取观望策略，预计随后１个月内，供求分歧将逐步拉大，成交持续低迷，二手房价格亦会出现明显下调，调整幅度可能会达到２０％左右。瞿安新表示：“与２００８年的一手房带动二手房降价不同，本次调整将会是二手房带动一手房价格下跌，因为经历了２００９年的热销后，多数开发商资金相对充裕，降价动力不足。不过，二手房降价幅度也很难出现２０％以上的调整，特别是一线城市，因为这些城市的需求较为充足，在价格出现一定调整后，将会有刚性需求和改善性需求跟进，成交即会恢复。”

开发商拿地信心受影响

另外，值得一提的是，新政的影响已传导到土地市场。上周，土地市场交易出现一定程度的波动。虽然各地的供地计划已经纷纷出台，但是具体细则尚未明确，导致推出总量延续低迷状态。

中国指数研究院数据信息中心监测显示，上周监测的２０个重点城市共推出土地５２宗，环比减少１７％；推出土地面积２３６．６万平方米，环比减少４８％。其中，住宅用地共推出１８宗，环比减少２２％；推出面积７２万平方米，环比减少６８％。

数据还显示，上周２０个重点城市成交土地７４宗，环比增加２２２％；成交土地面积２３４．２万平方米，环比增加１２１％。新政在很大程度上对开发商的拿地信心产生影响，特别是住宅用地，上周住宅用地仅成交３宗，环比减少６７％；成交面积２．８万平方米，环比减少９３％。上周一线城市无一宗住宅用地供应和成交。相比之下，二线城市中的青岛和中山，分别有９６万平方米和９９万平方米的住宅用地成交，烟台和威海也各有１３万平方米和１２万平方米的住宅用地成交。分析师认为这与各大开发商纷纷入驻二、三线城市不无关系。

专家观点

新政能否挤掉泡沫

关键看落实

据新华社电 住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林认为，目前国家房地产新政的调控力度很大，也有很强的可操作性。但能否挤掉高价泡沫，让市场回归理性和健康发展，关键还要看各地的执行力度、管理水平和对政策的落实程度。

王珏林日前在贵阳市房地产商会举行的“２０１０中国房地产业去向何方”的论坛上说，２００９年是我国有房地产市场以来房价最高，增长速度最快的一年，房地产市场存在泡沫和被高估的情况。他认为目前国家的房地产新政很细，有很强的可操作性。概括起来有两个侧重面，一是加大供应量，从国家政策层面开始增加了保障性住房供应的比例，增加了中小户型的供应，全力解决房源不足问题。今年的土地供应高于２００９年的一倍左右，其中要求７０％用地作为保障房、中小企业的危房改造以及中小户型的商品房建设等；二是加强了市场的监管力度，提高了二套房的首付比例，对囤房惜售的企业暂停上市等。

王珏林坦言，房地产新政能否达到预期效果，关键在于各地的管理能力、管理水平和管理方式能否跟上市场的发展：一是调控政策的配套和完善问题；二是执行力是否到位，执行政策的关键在地方，该管的能否管住、能否管好的问题；三是能否增加市场的供应量问题，如果市场的供应量不足，再好的政策也是空的。

政策解读

新华社发文首提引导房价回落

从“新华六评”开始，新华社对楼市调控的评论就成为政策和市场的重要风向标。２６日，新华社在财经专线播发题为《重拳之下，楼市“混沌期”还能持续多久》的专电，在“混沌期”这个新概念之外，最值得注意的是，文章首次出现了引导房价“回落”到合理区间的字样！而此前，这方面的措辞一直是“遏制房价过快上涨”。从“遏涨”到“回落”的重大变化，是否意味着调控的又一次大发力呢？

这篇专电中开篇就给当前的楼市下了一个判断——“混沌期”。专电说，楼市新政策密集出台后，此前持续高涨的房价出现松动迹象。但众多地产中介对行情看法不一，市场进入“混沌期”，买卖双方的博弈白热化。正是在这一基础上，文章援引“专家建议”提出，楼市调控政策应持续发力，引导房价回落到合理的区间。

文章在分析了一线城市深圳楼市的一些现状后，认为“调控成效初显，个盘量跌价稳”。接下来，文章用小标题“博弈：政策须持续发力”提出了要加强政策调控的观点。以下为该文的摘录：房地产调控新政策出台后，虽然没有出现整体性降价，但是下浮的趋势明显。专家对此番房地产调控政策持肯定态度，建议政策持续发力，让疯涨的房价回落到合理的区间，引导楼市走出“混沌”。 据《扬子晚报》

业内声音

信贷“猛药”能否击退炒房客？

●这次信贷调控是精准打击，招招“逼命”。当前七成购房者是投机需求，其中六成是靠贷款炒房。“认房不认贷”的二套房认定标准，三套房贷停发，限制外地人购房，将有效打击炒房行为。世界华人不动产学会会员李明

●房贷新政只在一定程度上抑制了投机需求，但也打击了部分刚性需求。广大中等收入阶层对首付比例及利率极度敏感，新政使他们改善住房的愿望难以实现。对于一些资金充裕的投机者而言，新政只是增加了他们的投机成本，并不会改变盈利本质。湘江伟业董事长方明理

重拳之下房价走向何方？

●房价被打下去的可能性不大。首先，开发商资金充裕，七成房地产上市公司现金流超过百亿元。其次，调控措施落实难度大。再次，土地由地方政府垄断供应，新政策只提探索新的转让方式，没提改变土地供应主体。

ＳＯＨＯ中国董事长潘石屹

●相比较而言，公众对加息等货币政策不太敏感，对税收政策则反应强烈。这次国务院明确提出发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用，税收政策一旦出台，房价下跌局势就会形成，直至房价回归理性，但调控政策关键在于坚持。

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