挑中婚房 奈何价格太高 惹上违约官司 换中介有错？ 法庭调解维护合法权益

张明退伍后便在本地打工，眼看女友和自己到了谈婚论嫁的年龄，为了能够尽快组成自己的小家庭，东拼西凑了十来万元，准备在城里以按揭方式购买一套小户型的二手房。

张明到县城中心的某二手房中介公司，签了《买房看房委托书》后，工作之余就由中介公司工作人员带着四处看房。可看过的几套房屋不是价格过高就是地段不好，始终不能称心如意。眼看短时间内买房无望之际，工作人员再次给张明打来电话，告诉他有一套可能符合张明要求的房屋出现。

张明看过该房后，觉得终于找到了理想的房屋。可在谈价格时，房主咬定40万元不少，且由张明纳税。在与房主谈不拢价格的情况下，张明心灰意冷地离开了。

偶遇熟人 转眼柳暗花明

张明在回家的路上，遇到初中一位同学，而同学的女朋友小刘也在一家二手房中介公司上班。第二天，张明去了小刘就职的中介公司。事也凑巧，这家中介公司外墙玻璃上竟有自己此前中意的房屋。张明开门见山地把头天的情况给小刘说了。小刘建议由她与房主联系好时间，再次面谈。于是张明与这家中介公司签订了《买房看房委托书》。

当天晚上，小刘同张明一起又一次来到该房屋。房主家属被两人的诚心打动，认为年轻人不易，与张明以38万元达成了房屋买卖协议。张明支付了首付款，办理房屋产权过户手续，办理按揭，向中介公司支付了佣金。

收到传票 惹上违约官司

一个多月后，张明突然接到第一家中介公司的电话，说张明私下同房主交易，必须支付该公司的佣金和违约金。张明认为自己并没有私下同房主交易，也没理会这家中介公司打来的电话。

又一个月后，张明收到法院的诉状和传票。左思右想，他决定找律师咨询。律师在了解相关情况后，认为张明的行为并不构成违约。但口说无凭，必须有证据予以证实。律师先后复印了张明与两家公司签订的《买房看房委托书》，第二家中介公司接受原房主委托售房的《房源信息表》（原房主签名），张明给第二家中介公司交纳佣金的票据以及对原房主、第二家中介公司小刘的证词。

法庭陈辩 律师据理力争

律师向法院提交了以上证据外，向法庭陈述认为，本案中，原房屋权利人通过多家中介机构发布售房信息，张明作为消费者，在多个中介机构皆掌握同一套房源而房价、中介人不同的情况下，有权根据中介服务状况和满意度自主选择促成交易，其行为主观上没有恶意逃避佣金的故意，客观上没有利用原告公司提供的信息、机会等条件与卖方交易，故不构成违约。同时，根据《中华人民共和国合同法》第427条规定“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”张明最终完成购房交易并非第一家中介公司居间促成，其主张佣金也不应支持。

主审法官认同了代理意见，当庭给原告中介公司释明是否变更诉讼请求。最终，本案在法庭主持调解下，张明同原告中介公司达成调解协议“由张明给中介公司支付500元的居间活动支出的必要费用”。

（文中人物系化名）

律师提醒：消费者通过中介机构购买二手房，首先，要了解中介公司的资质，合法的中介机构，须有《工商营业执照》和《房地产中介资质证书》；其次，要审查中介机构的经营范围，审查其是否包含你咨询委托的业务，是否得到工商行政管理部门许可,是否随意扩大经营范围等；三是要了解哪些二手房不能买卖，根据我国相关法律的规定，未依法取得房屋所有权证的房屋、只取得使用权的房屋、鉴定为危房的房屋、在农村集体土地上兴建的房屋、已经被列入拆迁公告范围的房屋以及以标准价购买，尚未按成本价补足剩余价款，向全产权过渡的房屋，不能买卖。（施法闻）

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