溢价率 63.7%，一线土地遭热抢 开发商选择“强强联手”，合作开发成“新常态”

南都供图

昨日中原地产发布，4月以来，一线城市住宅土地成交楼面价、溢价率均创纪录，平均楼面价达到了16917元每平米，溢价率为63.7%，达到今年以来的最高值。目前看，4-5月份一二线土地市场将可能出现集中土地出让，对于市场来说，很可能出现部分地王刺激影响购房者入市。中原地产根据房企战略布局总结称，一线虽然面临地价上涨，但总体风险小于三四线的“无人问津”。

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供地量少价增

从国土部发布的数据看，全国供地呈现量少价增的趋势。统计数据显示，一季度全国房地产用地2.47万公顷，供应下降38%。值得重视的是，全国主要城市的地价有所上涨，105个主要监测城市综合地价上涨3.25%。总体上全国一季度末住宅地价环比增长0.53%。

无独有偶。中原地产昨日公布的研究数据也显示了同样的趋势，尽管土地供应并未增长，但地价却日渐攀升。4月以来，一线城市住宅土地成交楼面价、溢价率均创纪录，平均楼面价达到了16917元每平米，溢价率为63.7%。

易居房地产研究院副院长杨红旭向记者分析称，当前全国地市低迷，供地量自然少。一线城市地价继续高涨，容易理解。三四线市场低迷，但拆迁等成本已和土地市场价差不多，政府宁可不卖地，也不降地价了。地价易涨难跌，势必将影响房价走势。

“往后看，二线城市地方政府将因为减少的土地出让金，而推出多项刺激房地产政策。”上述机构首席分析师张大伟如是向记者推断。

北上广深等一线城市的土地价格上涨且成交频频鲜有流拍，也对全国地价起到了显著的拉动作用。记者从有关地产分析机构获悉，根据一季度20强房企的拿地统计，销售额排名前20的上市房企今年在一二线城市拿地比例高达9成。其中一线城市拿地达62.5%，相比去年的38.8%，上涨幅度超25个百分点。

由于重点城市地价偏高，大型房企“强强联手”合作开发的现象也越来越多，如保利地产和越秀地产，万科和业内同行以及有关基金公司等机构以多种方式合作，都逐渐成为主流方式。而“强强联合”在竞拍中也越来越显著地占据优势。

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三四线市场已出现风险

另一方面，从供应节奏看，一线城市的住宅用地都明显缩减，这也明显加剧了一线城市土地市场的争夺。以广州为例，广州市国土局公布今年预计出让204幅地块，总用地面积约1621万平方米，较2014年减少近24%。记者从多家广州开发商处获悉，今年拿地难度会加大，保持关注的同时市场肯定会竞争激烈。

广州维森置业董事长张维伦就向记者表示，房地产企业拿地会迎合整体政策走势，比如北京广州这样一线的土地还是会“寸土寸金”，但住宅地块会比商业地块更有稳定的升值和利润空间，也因此会更抢手。

前日下午广州推出位于天河的两幅商地，就以接近底价的平淡成绩成交。对此有参加的开发商向记者置评，商业需求越来越少，公寓卖价越来越低。即便拿下商业地块，可能也会做成类住宅产品。

“广州推地还是会有比较热切的关注，我认为一旦出现住宅地块，相信会被热抢。”有业内人士向记者分析。

“对于市场来说，很可能因此出现部分地王，从而推动影响购房者入市。”中原地产张大伟如是告诉记者。

就房企拿地而言，开发商全面回归一二线城市、“抛弃”三四线城市的趋势已经基本确立。多数房企认为谨慎出手的同时，钱要花在“刀刃”上。

新华都地产总裁赵男男接受记者采访表示，虽然整个行业的投资回报率在下降，这是行业的“新常态”，但机会依然存在。市场考验的是房企打造产品和服务的能力。

远洋地产总裁李明在解读今年发展战略时强调，要全面退出三线城市，更关注一二线城市的旧城改造。中原地产分析认为，一二线和三四线还将进一步分化。房企扎堆固然会推高地价，明显酝酿着风险。但相比三四线已经可以看到的风险，一二线市场的风险要低很多。南都记者陈琳琳

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