广州城市总体规划草案引关注：基础设施公共服务设施比肩京沪

《广州市城市总体规（2017-2035年）》草案公示引关注

专家视点：三大变局值得关注，三大区域物业价值有望提升

《广州市城市总体规划（2017-2035）》草案从2月24日至3月25日进行为期30天的公示。根据该规划草案，到2035年，广州常住人口规模将控制在2000万人左右，比2016年末的人口数增加600万。至2035年广州城市轨道网络达2000公里，为现在的5倍。该规划特别提出要“强南沙”，南沙将实现30分钟直达大湾区主要城市中心区和重大交通枢纽。另外，除了荔湾、越秀、天河、海珠等区外，番禺区广明高速以北地区等区域也明确纳入了主城区的范围。

草案公示，立即引起广泛关注。羊城晚报记者采访了规划、城市研究、地产方面的专家，对草案做了点评和实施提醒，认为草案的公布，充分显示了千年商都广州新一轮改革开放的预见性和前瞻性，未来的广州将更开放，更包容，更创新。创新科技、新文化创意将不断涌现，广州人将迎来新的生活方式。

高定位将引领广州进一步走向国际化

长期以来，广州被定位为广东省省会，华南地区中心城市，国家历史文化名城。尽管广州近年已被国务院列为“国家中心城市”“国际商贸中心”，但广州“国际大都市”仍然只是一个本地人长期向往的目标。专家指出，这一次广州城市总体规划，通过正式文件确立了广州“活力全球城市”的定位，必将引领广州进一步走向国际化。

暨南大学教授、中国城市规划学会会员胡刚认为，草案首次正式提出全球城市的目标，定位比较高。提出交往中心，凸显宜居和活力，科技创新产业，表明今后将更加重视。

华南城市研究院（智库）副理事长伍岳峰认为，广州市城市总体规划草案的公布，充分显示了千年商都广州新一轮改革开放的预见性和前瞻性，是在国家一带一路大战略基础上，构建粤港澳大湾区协同发展增长极的重要举措。

该规划以国际性的视野，以网格型成市规划空间理念，拉大成市骨架空间，以城市群几何空间核心为着力点，重点突出南沙的核心地位，打造国际性航空，航运及科技创新枢纽城市，未来将成为引领广州建设成为生活宜居，活力全球，交通便捷，配套立体完善，文化传承风格鲜明，生态和美的国际化重大城市。

在广东省房协理事赵卓文看来，城市定位为“美丽宜居花城，活力全球城市”，必将引领广州进一步走向国际化。未来，广州将更开放，更包容，更创新。创新科技、新文化创意将不断涌现，广州人将迎来新的生活方式。

胡刚分析，草案在规模上提出管理人口概念，即常住人口+短期出差、旅游的人口，由于短期人口在使用城市的公共设施强度大，要求基础设施配置、公共设施的配置要跟得上，而今按照2500万管理服务人口进行基础设施公共服务设施配套，是比较超前的，与北京、上海已是同一规模了。

规划上的亮点是双轮驱动，一方面突出南沙的作用，另方面城市中心扩展，同时还提出构建枢纽型网络城市空间结构的新概念，中新知识城地位被凸显出来了。

此外，交通重头戏——第二机场被提了出来，地铁里程也将达2000公里，草案中，珠江水系保护、一江两岸三带的特色景观、重视历史文化名城的保护等，都是可圈可点。

【B】专家提醒：实施规划时应注意四点

华南城市研究院（智库）副理事长伍岳峰提醒，在实施规划时注意几点：

一是要加大与粤港澳大湾区城市群未来规划的对接及协同效应，优势互补，避免重复建设，浪费资源。

二是要对人口的发展预测要更加科学深入。尽管城市规划有2000万人口的人口控制规模，但流动性人口的增长不会受城市户籍的限制，因此在基础配套设施的承受能力上，要有预留空间和弹性。

三是在城市建设风格上，希望体现广州建筑文化传承，有条件的话，应让广州的历史地标建筑复话，把盛世风华展现，体现千年商都的文化自信。

四是要注意城市规划与产业发展规划的协同性，加大科技创新，智慧城市的规划向导，使科技创新促进广州的产业升级，打造粤港澳大湾区硅谷经济廊带，以增强广州未来引领城市发展的后劲和潜力。

三大区域价值有望提升

草案提出，南沙要建设成为粤港澳大湾区的核心门户。发展定位为：高水平对外开放门户枢纽、绿色智慧宜居城市副中心、粤港澳大湾区综合服务功能核心区和共享发展区。

位处珠三角几何中心的南沙地区，近年来先后迎来了“国家级开发区”“自贸区”等强大助推力。未来，南沙将迎来“粤港澳大湾区核心门户”定位所带来的巨大推动力。赵卓文对此十分看好：南沙发展的未来值得期待。

邓浩志则表示，南沙作为唯一副中心被正式提出。南沙选择全面发展模式，最终将成为相对“独立”的另一个中心，许多配套都不再会依赖主城区。自成一格将让南沙更宜居，其物业价值也将在价格上得到体现，另一方面若要实现副中心，南沙将有大量新增配套需要完善，未来南沙建设速度定会全面加快。

第二个就是广州城市新中轴线区域。草案明确提出，广州要“以珠江母亲河为纽带，展现广州山水相连的生态特色，以南北12公里的城市新中轴为统领，凸显广州国际化、现代化的都市魅力。”而要体现“全球城市”的花城风采，广州必须大力建设和强化新中轴线概念。赵卓文相信，广州城市新中轴线周边物业的价值也会伴随城市发展，成为值得投资的“国际物业”。

另外，大型公建配套和城市公园的周边物业值得期待。广州新城市总规落地后，未来将会有大量的大型公建配套和城市公园进入实施阶段，必将带来周边土地和物业的升值，值得发展商“按图索骥”，找到未来15-20年广州房地产发展目标用地。

对于广州的房地产意味着什么？

在赵卓文看来，人口规模的控制目标，彰显了广州房地产市场的发展潜力。

草案提出，要科学调控人口规模，2035年常住人口规模控制在2000万人左右，同时按照2500万管理服务人口进行基础设施公共服务设施配套。

“如果按照这个草案实施，广州从2017年到2035年，规划期内增加人口为600万，平均每年增加人口33万。”赵卓文分析，按照广州上一轮城市总体规划（2011-2020年），到2020年广州常住人口控制规模为1800万。这一轮总规对人口的控制更为严格了。

另一方面，人口控制目标也充分彰显了广州房地产的发展潜力，每年33万人口的增量，将令广州的住宅类物业，包括公寓类居住物业的价值呈长期上升趋势。2017到2035年，广州的住宅物业将是比黄金更珍贵的保值增值产品。

方圆房服首席市场分析师邓浩志则点评，按计划未来17年人口平均年增速在29—59万之间，按大城市户均人口2.5个计算，即每年增加11.7—23.6万户家庭。而广州过去20年商品房年新增8—10万套，中间缺口巨大。

邓浩志预计，2020年后新增建设用地规模逐步递减。这意味着广州土地将逐步进入“紧张”阶段，情况参考深圳。其带来的影响有四：广州土地价值与价格都将逐步提升，附加值低的产业与人口面临压力；部分需求将逐步辐射或外溢到周边区域，如佛山清远等地；逐步过度到存量房为主时代；旧改比例将增加。

三大变局值得关注

赵卓文分析，从草案来看，未来，广州的重点，是要构建城市的综合型产业体系，三大变局值得关注：

首先是优质公共服务资源的均质化和均衡发展，教育、医疗卫生、养老和文化体育具体落实到每一个区，并有明确目标，将令到广州房地产的物业价值进一步扁平化。

一些长期以来，由于优质公共资源不足而引起的楼价偏低地区，将迎来新一轮的补涨。市中心区住宅物业价格是外围区域3倍到5倍，这种“惯例”将被打破。

传统意义上，楼价处于洼地的花都、从化、增城等区域，将迎来强劲的补涨。恰恰这也是2018年往后5年广州房地产市场最值得重视的投资机会。

其次，文化地产迎来发展契机。草案提出，广州要彰显城市特色与历史文化。强化了广州作为历史文化名城的保护体系。这中间蕴藏着巨大的商机，值得发展商去挖掘。

长期以来，广州的房地产属于纯商业类运作，“地产”与“文化”之间没有建立起有机联系。广州城市总体规划草案，已经为发展商在“文化+地产”发展上指明了方向。

第三，“产业+创新+地产”将成为政府鼓励的方向。草案提出，建设以战略性新兴产业为引领、现代服务业为主导、先进制造业为支撑、都市型现代农业为补充的综合型现代产业体系。依托珠三角（广州）国家自主创新示范区，建设广深科技创新走廊（广州段）、珠江创新带，聚集全球创新资源，打造一批具有全球影响力的核心创新平台、创新节点和价值创新园区。

赵卓文认为，发展商只有在产业发展、项目创新和城市经营上为城市作出贡献，才有资格和条件获得优质的发展用地。“城市在改变，市场的规则也在变，广州房地产的发展思路也要变。”

（来源：金羊网 记者 赵燕华）

（原题为《《广州市城市总体规（2017-2035年）》草案公示引关注》）

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