三四线房地产重新火热:去库存效果明显 棚改刺激需求

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近来,三四线城市的楼市正在走出一波量价齐升的“小阳春”,在这波热潮背后,哪些因素成为最重要的推手?房企表现又怎样呢?

易居企业集团CEO丁祖昱曾于2018年初称:“楼市市场格局2017年发生了特别大的变化:2017年一季度,一线城市成交面积占比为5.2%,二线城市成交占比34.7%,三四线城市成交占比为60.1%。而到了2017年9月份,一线城市成交占比2.4%,二线城市下降到30.9%,三线城市却增加了。”所以从总体上来看,2017年,弱二线、三四线城市继续轮动式上涨,继续为全国楼市“添柴加料”。

虽然整体库存情况有较大缓解,但是,不同城市去库存情况仍然区别较大。在业内看来,当前三四线城市房地产库存存在区域结构、产品结构上的分化。一些三四线城市因过去盲目开发,去库存压力仍然较大。而一些三四线城市楼市从库存积压变成了房价上涨,转而调控房价。未来,因城施策、精准调控越来越重要。

除了从销售这一链条终端因素考察,从拿地结构来看,大型房企的拿地重点正在向三四线城市下沉,去年50家代表房企在三四线城市的拿地面积同比增加145%,楼面价同比增长53.9%。克而瑞数据显示,2018年首月,销售金额前50房企的新增土地面积中,三四线城市占到55%。如此看来,尽管房企融资渠道收窄,资金成本越来越高,众多房企在拿地方面还是相当迅猛。

不过,房企虽然在“攻城略地”上甚为火热,但拿完地后,具体施工、建造新房方面并没有太大兴趣。有专家认为,这是因为虽然三四线楼市一度火热,但在房地产调控收紧和房地产库存依然高企的背景下,房地产企业基于对未来房地产市场长期预期悲观,想要在三线销售不错的情况下,赶快消化库存。

三四线楼市升温、房企涌入,这其中有一个非常重要的因素,那就是近几年政府大力扶持的棚改计划。

自2005年首次提出棚改政策以来,我国的棚改工程越来越火热。在棚改过程中,有两个政策非常重要,即PSL和棚改货币化。PSL即商业银行向央行抵押优质债券等资产来获得贷款,再发放给棚改居民。2016年5月,这笔款项有6459亿元,而到了2017年12月,已增至26876亿元。而棚改货币化就是指危房改造中产生了大量的拆迁,需要安置住户,以前的模式是拆房还房。而棚改货币化安置,就是拆一套房子,政府直接发钱给拆迁户,然后去城镇自己买房。

这两项政策的实施,也意味着,大量棚改区居民拿到了央行间接发放的资金,进而大大刺激了当地的市场需求,大量库存房也卖出去了,实则是三四线城市去库存的一项重要手段。

而在全国所有棚改区中,属于三四线城市的区域就占到87%。这些三四线城市中拿到大量拆迁补偿金的人,成为了房产需求大增的重要推动者。

不过,三四线楼市房价和火热度能延续多久?后续是否能得到更多支撑?这也是很多投资者担心的问题。据有关专家计算了城镇居民购房开支占其收支结余的比例,截至2017年上半年,居民的购房负担率已达83%,也就是说超过8成的收支结余用于买房。当地房价是昙花一现还是有所支撑,与当地居民收支结余能否提升、工业盈利能力都有很大关系。此外,棚改政策在2020年之后是否会放缓?棚改资金能发放到何时?也是一个值得关注的重要因素。

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