“一房二卖”是“民事欺诈”还是“刑事诈骗”？

孔某将拆迁安置房卖给李某，后又将房卖给梁某，其“一房二卖”的行为是“民事欺诈”还是“刑事诈骗”？日前，记者就大家关注的这类问题，专访了州中级人民法院民二庭庭长赵发源。

案情回顾：2017年1月，被告人孔某将自己的拆迁安置房以34万元的价格出售给李某，李某先行支付房款人民币25万元，双方约定尾款待房产过户后再行支付。被告人孔某在向李某交付房屋钥匙的过程中，私自保留其中一把钥匙。2018年4月，被告人孔某为偿还高额债务，利用之前保留的钥匙，私自更换该房屋门锁，将该房屋以人民币35万元的价格再次出售给梁某。梁某先行支付房款人民币25万元并约定房屋过户后再行支付尾款，被告人孔某取得25万元后用于偿还个人债务。后梁某取得该房屋的新钥匙并告知孔某进行了装修。装修期间，梁某电话告知孔某，李某阻止其装修房屋。被告人孔某告知梁某，其只管装修，剩下的事他与李某进行协商。后孔某多次出具承诺书，承诺按期返还李某25万元购房款，但分文未履行。李某将孔某诉至法院。一审法院认为，被告人孔某以非法占有为目的，在履行房屋买卖合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大，其行为已触犯刑律，构成合同诈骗罪。依法判处有期徒刑一年三个月，并处罚金三万元。

那么，“一房二卖”如何认定是“民事欺诈”还是“刑事诈骗”？

赵发源向记者介绍，“一房二卖”是指房屋所有人将同一房屋先后出卖给不同的买受人。出卖人往往已经收取了2个买受人部分或者全部购房款，而事实上却不可能同时满足所有买受人的购房需要。在判断“一房二卖”是否为合同诈骗时，要满足诈骗犯罪的构成要件，即行为人实施欺骗行为——对方(受骗人)产生错误认识——对方基于错误认识处分财产——行为人或第三者处分财产——被害人遭受财产损害。

如果日常生活中遇到“一房二卖”时，买房人应如何处理？

赵发源介绍，“一房二卖”应依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。大家可以首先与卖房者尝试着沟通，运用法律规定维护自己的权益。如谈判不成功后，应果断选择走司法途径，申请财产保全，同时，买房人应积极收集有关证据，向法院提起诉讼，如果涉及合同诈骗可以向公安机关报警。

法官说法：

“一房二卖”是指房屋的所有权人将同一套房屋分别出卖给两名购房人，就同一套房屋和两名购房人分别订立房屋买卖合同的行为。法律并没有明确禁止一物二卖，并没有因一物二卖而当然否定合同效力，只要合同具备法律规定的有效要件即合法有效。

也就是说，这两份合同如果没有《合同法》第五十二条规定的合同无效情形的，均为有效的合同。即，并不因为房主在先订立了一份房屋买卖合同，房主订立的第二份买卖合同就必然无效。如此一来，房主“一房二卖”将产生两份合同义务，任何一份合同不能履行的，都将承担违约赔偿责任。两份买卖合同均为有效且各买受人均要求履行合同的，应按照已办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位，但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。

法官提醒：

“一房二卖”多出现在二手房交易中，二手房易出现“一套房源多个中介在卖”“房东和购房者信息不对称”等问题，这就使部分不法分子有机可趁。房产买卖动辄数百万，购房者在购房前需审核中介资格、买卖标的权属等情况，并签订正规、完备的房屋买卖合同并在房管局进行备案，及时办理房产变更登记。

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