旧城改造引来房屋纠纷

近几年，越来越多的村庄启动旧村改造，老屋换新楼，生活条件好了，对于农村居民来说是件大喜事。但随之而来的，也有一些人因房屋纠纷闹上公堂，导致亲人、朋友反目。这里面有家庭内部矛盾，也有房屋买卖纠纷，而出现这种现象，除了个别人的利欲熏心外，还有一个重要原因就是不了解相关法律知识。

案例1

外村人买房 买卖协议无效

2003年3月，村民宁某从同村村民处购买房屋5间。2004年10月，宁某将上述房屋转让给马某，但因马某不属于该村村民，无权购买宅基地使用权，宁某便与同村的苟某就上述房屋签订买卖协议。后社区旧村改造，房屋面临拆迁，宁某将马某、苟某起诉到法院，要求确认5间房屋的产权归自己所有。

庭审过程中，马某称，因其户口不在该社区，这才通过中间人找到与宁某同村的苟某顶名购买，这5间房屋产权及拆迁权益应该归自己所有。苟某则称，房屋是自己出资购买，后将西四间房屋借给马某居住过一段时间，而东一间已由当地法律服务所办理了见证。法官到现场勘验发现，实际情况是，马某父亲居住于西四间，而东一间房屋已由苟某对外出租。

法院审理认为，从双方提交的证据、房屋实际居住情况以及苟某持有东一间的房产证来看，西四间房屋系马某顶名苟某购买，东一间房屋系苟某自己购买。因马某非房屋所在社区居民，其与宁某签订的宅基地买卖协议无效，故马某与宁某应相互返还房款，并按照过错程度承担各自的责任。

案例2

分家单效力优于房产证

1982年2月，赵某与其弟在父亲的主持下达成分家协议，约定对父亲名下的6间房屋由赵某分得东三间、弟弟分得西三间。期间，因赵某在本村另有房屋居住，便将分得的东三间房屋让于父母居住，直至父母去世。 1991年，社区变更房产证时，在赵某不知情的情况下，弟弟将该六间房屋的产权人都变更成自己。后因社区修路，将东两间房屋拆除，但宅基地证仍然有效。 2005年，赵某去世，其继承人为妻子刘某和女儿。

2016年，社区拆迁，根据拆迁安置办法，因修路占用的东两间房屋可安置一处套二房屋。此时，赵某的妻女与弟弟就安置房屋的归属产生争议。其妻女认为，既然当初分家时已将三间房屋分给了赵某，作为继承人，应该享有房屋的所有权及拆迁权益。而赵某的弟弟则认为，房产证是他的名字，相关权益应归他所有。

法官了解到，此前兄弟两家的感情一直不错，但双方对法律的理解不同。原告赵某的妻女认为，应根据分家单的约定确定房屋权属和拆迁权益；而其弟弟一方则认为，应根据房产证的登记确定房屋归属和拆迁权益。代理律师和法官向赵某的弟弟解释称，分家单的效力优于房产证的效力，且在变更房产证时其哥哥是不知情的，故东两间的拆迁权益应归赵某妻女所有。

同时，为避免因房屋拆迁导致亲情破裂，代理律师和法官多次做工作，争取原告做适当让步。最终双方达成协议，约定东两间房屋的拆迁安置房屋归原告所有，该房屋的拆迁过渡补偿费归被告所有。

案例3

是买还是租 事实说了算

刘甲（化名）和刘乙（化名）是同村村民，刘甲因在本村新批建了房屋，欲出售原有旧房，而因刘乙养鸡需要另购房屋，1992年11月，双方在两名同村村民的见证下签订了房屋买卖契约。签订契约后，刘乙在该房屋居住并养鸡至2002年前后，期间翻建了正房的东西山墙、新建了东厢房两间、南平房四间，并栽种了果树。 2002年至2013年，刘乙的大儿子在此从事织网，并在院内及南平房内添置了锅炉、电机、织网定型机等设备。此后刘乙仍占有使用该房屋，并将房屋借给邻居存放东西。

因涉案房屋所在地区自1991年后再未进行过宅基地使用权变更登记，故该房屋一直登记在刘甲名下，后来契约的见证人相继去世。2014年底，社区旧村改造，涉案房屋需要拆迁。刘甲起诉至法院，称房屋是借给刘乙养鸡用的，要求收回房屋。

刘乙称，若像刘甲所称房屋属于借住，为何刘甲当初允许自己对房屋进行大范围翻建，而且不提异议？为何20多年来从不向自己收取租金？庭审中，刘甲对何时翻建房屋、院内栽种几棵树木、栽种什么品种的树木、屋内设施等均无法作出描述，案件系买卖关系还是租赁关系一目了然。

法官认为，本案房屋签订买卖协议后，虽然刘甲对买卖契约的真实性提出异议，但其对房屋现状、添置物的描述、20多年从不主张权利等不符合常理，况且涉案房屋没有办理产权变更的责任不在于当事人双方，故刘甲仅依据早期的产权证来主张房屋所有权不能成立。开庭后刘甲随即撤回了起诉。

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