土地银行让土地可存可贷

□本报记者白晓张国栋本报通讯员刘振华刘伟

农村沉睡资本如何唤醒,农村产权怎样激活?今年3月以来,胶州市成立农村产权交易中心和土地银行,并建立起市、镇、村三级服务网络,形成一套完整的农村产权交易体系。确权颁证后,农村土地承包经营权等资本要素可进入农村产权交易中心进行交易；未能成功交易的土地,可存入土地银行,由政府托底接收。

谁出价高经营权就归谁

今年以来,胶州推进农村土地承包经营权确权颁证工作。紧接着,又从国土部门现有的3大类、49个二级分类的土地中,筛选出15个可交易的类别。

如何保证土地顺畅流转?胶州市在青岛率先成立农村产权交易中心,打造农村产权交易信息网,负责土地流转等农村产权交易总体事宜。各镇办相应成立农村产权交易分中心,受理辖区内土地经营权流转的申请和资料初审。

记者登录“胶州市农村产权交易信息”网站,仿佛进入产权“超市”,“货架”上摆满了交易产品,除土地承包经营权外,林权、实物资产等也纳入了交易范围。

工作人员介绍,实物资产主要包括动产和不动产。动产交易主要包括农业机械、农村货物和生产资料等；不动产则包括农村集体建设用地上建有农村房屋、村办企业、农村公益事业设施等,“不动产只能租赁,最长租赁期限不超过20年,目前农民个人的宅基地暂不纳入交易。”

产权交易过程非常便捷。以土地经营权流转为例,双方自愿达成流转意向的,经审查、备案后、公示无异议后,由产权交易中心直接出具交易鉴证；通过农村产权交易中心进行流转交易的,村民只需参与申请和合同签订两个环节,其余工作均由产权交易中心负责,交易过程全部免费。

里岔镇的孙秀英有口粮田1.84亩,原先以500元/亩的价格租给别人耕种。今年8月将流转信息挂到网上后,以800元的价格与种粮大户梁玉芳达成流转意向。“价格比以前高300元,而且有政府发的鉴证书,心里有底。”孙秀英高兴地说。

“此前不少农民不愿转,更多是担忧土地权益的保障。如今土地流转信息公开挂在网上,谁出价高经营权就归谁,流转双方有了便捷规范的交易平台,提高了流转效率。”胶州市农业局局长杜润生说。

农民“借地生金”

土地确权颁证后,不仅可通过产权交易平台进行土地流转,农民也可凭《土地承包经营权证》进行抵押融资。

胶州市铺集镇高家庄核桃专业合作社是农村产权交易中心成立后的首批受益者。合作社负责人宋建春想扩大种植规模,可资金一直没有着落。“土地经营权证拿到手后,再也不用为缺少资金犯愁了。”宋建春说,合作社抵押了1200亩土地的经营权,取得了银行400万元授信,用于修建冷库,贮藏收获后的核桃。

受益的不仅是合作社。今年8月,通过胶州市农村产权交易中心,铺集镇高家庄153户村民也以土地入股的形式统一流转了153亩土地,村民高振礼告诉记者,每亩地保底收入850元,合作社赚了钱年底有分红,另外在合作社打工还有收入。

胶州市农村产权交易中心工作人员刘乐昌介绍,农村土地过去只能租种,如今可以转让、出租、入股。合法流转的土地还可凭其拥有的土地经营权证申请银行贷款,由政府成立的担保公司为其进行担保,风险由政府、银行、担保公司共同分担。

截至目前,胶州市农村产权交易中心已发布流转交易信息180多条,完成土地流转交易20宗,林权交易8宗,实物资产交易32宗,合同交易金额3296.6万元,通过交易共实现村级增收248.5万元。

流转土地可“存”银行

胶莱镇小后屯村村民王辉昌一直在外打工,家里的1.5亩承包地没人耕种,半个月前他通过村里将土地信息放到了交易平台上,由于地块太小,一直没有人要。刘乐昌说,如果再交易不出去,准备拿到土地银行收储。

刘乐昌所说的土地银行,是胶州市专门针对农村产权交易中心公示但未能成功达成交易的土地探索成立的。“农民提出土地流转申请,一定期限内无人报价,都由土地银行进行托底接收,一方面解决了生产基础条件较好,但地块相对较小且零散,难以形成规模,流转价格较低的问题；另一方面解决由于生产基础条件不好,土地流转困难的问题。”刘乐昌说。

农民也可将土地承包经营权直接存入土地银行,收取存入“利息”(承包费),土地银行再将土地划块后贷给愿意种植的新型农业经营主体或者普通农户,收取贷出“利息”。通过“零存整贷”的形式,实现农村土地的规模化、集约化经营。

如果在农村土地经营权抵押贷款过程中,出现不良抵押物,这种抵押物通过农村产权交易平台又难以处置出去,土地银行也照样托底接收,这样一来,就解决了贷款银行的后顾之忧,为农村土地经营权获得金融支持打通了最后通道。

存进土地银行后的偏远贫瘠地块如果没人要,谁来承担损失?“‘贷\’不出去,或以低于存入的价位‘贷\’出,其差价会由土地流转风险基金补齐。”杜润生说,胶州市财政专门拿出500万元,设置了土地流转风险补偿基金,对土地银行土地贷出中出现的差额给予相应的补贴。

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