大数据调头&小周期回暖捡漏究竟该看啥？

随着春节的临近，许多人也开始忙年，这各大营销中心的售楼处也是年味十足。写福字、送春联、拍全家照……在中小学陆续进入寒假时间之后，围绕着孩子而举办的暖场蓄客活动最为热门。虽然营销中心温暖如春，但是楼市销售数据却并不容乐观。

上周末，国家统计局发布2018年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示，2018年12月青岛新房二手房价格涨跌互现，新建商品住宅销售价格环比上涨1.2%，二手住宅销售价格则环比下跌0.5%。这也是自2017年1月以来，青岛住宅（含新建商品住宅和二手住宅）价格第一次出现环比下跌。记者调查发现，虽然最近两周岛城新房二手房销售数据都有抬头之势，但暂时的回暖都是销售价格降低所致，楼市渐冷的趋势并未改变。

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大户型住宅跌得更多

根据国家统计局数据显示，全国70个大中城市中，一线城市新建商品住宅年底成交有所增加，价格有所上涨，二三线城市则继续保持稳定。

具体到青岛，2018年12月，青岛新建商品住宅价格环比上涨1.2%，涨幅较上月缩小0.6个百分点。其中，90平方米以下、90平方米至144平方米和144平方米以上三种房源涨幅分别为0.9%、1.4%和1.2%。二手住宅销售价格环比下跌0.5%，而上月则为环比上涨0.7%。其中，90平方米以下、90平方米至144平方米和144平方米以上三种房源跌幅分别为0.3%、0.5%和0.7%。受新房价格涨幅收窄和二手房价格下跌影响，2018年12月青岛新房二手房销售价格指数定基（以2015年水平为100）分别停留在133.4和133.5，在18个副省级以上城市中位于第12位和第10位。过往交易数据的统计，相对于时下的市场有一定滞后性。记者调查各大营销中心和二手房平台发现，目前楼市行情远比数据要冷。

市场观察

新房特价4999元/平方米起

在过去的两年中，每当有一条地铁线开通，片区内的房价都会有一波上涨行情。2018年年底，西海岸13号线开通试运营，也为西海岸的发展带来了别样的加速度。但是记者调查发现，虽然沿线楼盘都在大力推崇地铁利好，但是近期销售并未有大幅度提升，开盘售罄的情况几乎已经绝迹，房价多平稳震荡，并未大涨。

去年11月份，杨洋（化名）在嘉陵江路上买了一处毗邻地铁站的洋房，房子加储藏室再加车位总价在280万元左右，当时他看好的就是地铁房这一概念。但进入1月份之后，海信、万科这两大品牌商在附近推出了高层住宅产品，价格比原来预估价低了不少。相比之下，他购买的产品性价比比较低，他便有了退房的想法。记者调查发现，因为目前市场上购房者越来越少，所以许多新近开盘的楼盘都调低了销售价格，许多楼盘与去年三季度加推的竞品相比，售价都有15%左右的跌幅，一些美誉度较高的开发商凭借价格优势吸引了不少购房者，这也让许多滞销盘雪上加霜。

“藏马山旅游度假区，住宅洋房，起价4999元/平方米，均价5500元/平方米，首付13万元起，总价39—60万元一套，70年大产权。 ”记者在西海岸调查时，有房产中介向记者推销一个新盘，这一楼盘加推的价格也非常诱人。这一价格不要说西海岸，甚至比三四线小城的房价都低。“我们又不是炒房客，我们买的都是自主房。那个地方太偏了，未来水电暖也都可能存在问题，所以不符合我们的购房需求。 ”购房者朱先生的话代表了很多购房者的观点。

主城区新房“礼遇”有加

西海岸各楼盘销售压力较大，主城区楼盘形势则更为严峻。记者在黑龙江路、海尔路、辽宁路、金沙路等地调查发现，许多楼盘营销中心非常冷清，即使个别楼盘通过暖场活动吸引了部分客户，但多是为了参加活动，而并非买房子。

“开发商都没怎么降价，现在我反而觉得二手房更实惠。”准备在市北区买套婚房的朱宁（化名）说。朱宁因为预算有限，所以从去年10月份开始看房的他，一直没买上房。最近他也一直在各大营销中心转悠，他最关心的还是价格。虽然有个别开发商给出了冰箱、电脑这样的实惠礼品，但是因为房价几乎没有优惠，他还是买不起。

但与此同时，二手房市场出现了转机。以错埠岭一套套二房为例，在去年10月份，房东还是死咬着195万元的总价不松口，但今年年初，这个价格就降到了180万元。前几天中介给他电话，说是175万也可以谈。朱宁想房子如果能降到165万元，他就考虑出手。

二手房成交量温和反弹

正是因为许多房东降价售房，青岛市的二手房有了反弹的迹象。上周青岛二手房共计成交818套,环比上涨3.28%；成交面积80235.19平方米,环比上涨7.31%，继前一周环比上涨后再次保持上涨行情。其中普通二手住宅成交761套，环比前一周上涨4.53%；成交面积68194.41平方米，环比前一周上涨6.24%。

从分区成交情况来看，西海岸上周成交二手房205套，成交面积19828.03平方米；市北区紧随其后,上周成交二手房150套，成交面积11059.17平方米；城阳上周成交二手房85套，成交面积8234.92平方米，夺得区域成交第三名。李沧区上周成交二手房81套；市南上周成交二手房78套；即墨成交63套；崂山成交二手房53套。

“购房者还是越来越少，主要是价格降了，成交量才上来一些。 ”房产经纪人小董说，他有一个客户出售位于利津路上的二手房，去年10月份要价145万元，但是市场行情不好，一直到年底也没卖出去。前几天来了个看房者，对房子很中意，但是接受不了145万元的房价。小董怕丢了这个客户，天天去和房东分析楼市。前后磨了三天，房东最终同意降价到120万元出售，小董才松了一口气。

相比主城区二手房可以出租，许多附城区的房东则更沉不住气。在调查中记者发现，西海岸、城阳许多位置偏僻、配套薄弱的二手房小区，房价比去年10月份甚至有30%左右。

“抵账房”日渐增多

除了新房和二手房之外，市场上还有一类特殊的房源——工程抵账房在日渐增多。这一类房源虽然以二手房形式销售，但是却可以按照一手房的贷款比例购买签约，而且许多房子都临近交付，比两三年后交付的新房更有优势。最关键的是，这一类房子的价格也相对较低。以东李的一套工程抵账房为例，周边在售的新建精装房为2.2万元/平方米，但是这工程抵账房只要1.7万元/平方米。

“有的是开发商变相降价的一种方式，还有一些就是开发商内部人员前期自己捂盘想卖高价，现在看形势不好，急于脱手。 ”业内人士宋先生分析说。不管是哪种情况，这类房子的出现也让许多刚需族得到了实惠。不过，业内人士提醒购房者，在购买所谓工程抵账房前，一定要对房源进行详细调查，以免遇到纠纷。

“捡漏”时请保持清醒

记者在采访的过程中，发现有一部分买房者始终处在焦虑当中。楼市大好时，因为买不上房而感到焦虑；到了楼市淡季，又担心房价下跌而犹豫。买和不买，最关键的决定因素是什么？是价格？是趋势？是他人的建议？记者认为，都不是，真正的决定因素是你的需求。你家庭生活确实需要这套房子，那你就不应该为其今后涨还是跌而纠结，因为不论涨跌你都不会出手，它是你生活的必需品。如果你认为房子是你生活的必需品，当下就是你出手的最好时机。

楼市进入淡季，是捡漏的好时机。在这样的时候买房，你不但可能少花钱，而且还能买到高品质的房子。但是，这并不代表你看到低价就出手。在对比价格的时候，你还要对其产权进行详细的调查，对于区位、配套、物业进行详细了解。只有建立在充分了解之上的便宜，你才能果断去捡。

本版撰稿 记者 王寿林

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