青岛新房二手房均现退房二套房认定以家庭为单位，投资客炒房更难了目前岛城4大银行二套房新标准暂没跟进

二套房认定以家庭为单位，投资客炒房更难了目前岛城4大银行二套房新标准暂没跟进

日期:2010-04-23   来源:半岛网-城市信报 

4月21日，中国银监会银行监管一部主任杨家才接受央视采访时表示，二套房以家庭为单位认定，包括本人 、配偶及未成年子女。商业银行的信贷登记系统可以查询到放贷情况，但判断住房套数主要还是以房管部门的登记信息为准。这是权威部门对二套房标准的最新定义。22日，记者采访发现，无论新房还是二手房，青岛楼市都出现了退房现象。二套房标准方面，目前岛城4大银行均未跟进，目前只有华夏银行紧跟 。

A 首套房不贷款，再买房也是二套房

21日，在接受央视采访时，杨家才表示，住房的套数认定不以是否发生过贷款为标准，即使首套住房没有利用银行贷款购买，再次购买住房同样会被认定为二套住房。这次政策出台的一个意图就是要恢复房地产的居住属性，是房改十年以来的一次重大转折。

“前几天国务院明确要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。执行这项政策的关键是如何准确判定二套住房，该通知同时要求住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。所以昨天二套房标准正式确定下来在意料之中。”岛城楼市业内人士林宪周说道。

“二套房认定标准收紧，以房为限，不是以贷款为限，这对投资客的打击最大。投资客有钱，买几套房子贷款很快就还上了，然后继续买房。现在以住房套数为限，买第二套就是二套房，首付和利率都将上升。这个标准下来，投资客会率先受打击，非常精确地打击了炒房客。标准收紧也是意料之中的事情。这几天，遏制房价的楼市政策不断出台，现在银监会收紧二套房标准，接下来各家商业银行的二套房贷实施细则也会相应拟定。之前，各家银行也很困惑，二套房标准没下达，执行起来很麻烦。下来以后就为商业银行提供统一的操作指导，这样就可以避免银行之间的恶性竞争，也可以保证调控目标的实现。”

B 二套房以家庭为标准，包括未成年子女

在采访中，杨家才表示，二套住房以家庭为单位进行认定，包括本人、配偶及未成年子女。商业银行的信贷登记系统可以查询到放贷情况，但要想准确判断住房套数主要还是以房管部门的登记信息为准。

“二套房标准严格也在这方面。以家庭为单位，而不是一个人。也就是说你本人有套房子，你对象没有，但他/她再买房子，虽然是第一次买，但也是二套房，需要交五成首付。而之前，年初的时候，国十一条曾要求加大差别化信贷政策执行力度，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人 、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40% ，贷款利率严格按照风险定价。可以看出，年初，二套房的标准还是比较松的。只要首套房不是贷款买的，再买房仍然可以算首套房，享受相关优惠。”林宪周解释说。

“这几天，二套房标准的具体实施细则应该会下达，现在还有一些争议。比方说，婚前一方购买了房屋，另一方未购房。婚后未购房一方申请购房，目前就很难被认定。”

而据杨家才介绍，房子的套数需经房产管理部门的房屋登记系统进行查询后，由其进行认定。此外，银行在做个人住房按揭贷款时，还需要严格执行面谈 、面签、上门走访的程序 。

C 首套住房售出可视为无房户

之前，国务院下达二套房首付提高的通知，岛城很多改善住房的市民犹豫了。之前的房子卖掉了，现在想换套大点的房子，也算二套房吗？只是改善住房条件，又不是投资赚钱，也得多交首付吗？对此问题，杨家才给出了答案。

21日，杨家才表示，如果居民需要改善住房条件，并且已经将手中的首套住房售出，再次购买房屋时可以视作无房户，但前提是要排除投机购房的情况存在，以后需要出具房管部门、居委会或者单位的证明。

记者了解到，此前对于已购房的人 ，只要再购房均视为第二次购房，使得改善性住房无法认定，这次明确了改善性购房的标准。关于改善住房条件，广州曾出台政策，改善性住房要比第一套房面积大或总价高，才认定为改善性。不知道此次各地会不会出台类似补充意见。

D 青岛楼市开始出现退房现象

这几天，青岛楼市观望气氛突出，购房者不着急了，房东跟开发商开始催着签合同过户。还未交钱签合同的市民开始庆幸起来，并等待楼市调整，而一些刚刚下单或正在签订合同的购房者也开始反悔。

“这次的楼市政策很有针对性，青岛的投资客已经慌了。前几天有些购房者都交了部分钱，已经看好了房子，这几天却没动静了。打电话催他到中介来签合同，购房者开始找理由推迟了。这可把房东急死了，但购房者不着急。现在我们各分店都有这样的情况，双方在耗着，购房者观望。”太平洋房屋山东区域总经理林宪周说道，“有的购房者退了钱，但是少数。大部分购房者还是观望。中介的成交量这几天很差，具体我们还没有统计，受政策影响还是很明显的。”

而在一手房市场，也有个别楼盘出现了退房。22日下午，在某楼盘业主论坛QQ群里，市民陆先生表示前几天刚在某楼盘交了2万元意向金，房号也选好了，首付是40% 。但最近国家下达了一系列政策，二套房首付50%，利率优惠也没有了，下一步可能还有别的政策，房价可能下降。这时候买房子风险挺大，我就想把房子退了，售楼处说不太好退，现在挺愁人的。

随后记者通过电话联系上了陆先生。原来，陆先生在四方区的两家楼盘都进行了认筹，房号也选好了，而且在其中一个楼盘交了2万元。“现在肯定有疑虑，房价可能降。之前选房还是摇号，当时还很幸运。”陆先生说道，“这几天我在考虑退房的问题，至少得退一套。交了钱的楼盘估计不好退。”

下午，记者以购房者身份咨询了四方区的一家楼盘。售楼处的工作人员告诉记者，前几天房源已经认筹完了，过几天可能有退房的，到时候可以再选择。 记者 李晨

青岛4大银行二套房标准还没变

21日，记者从岛城5家银行了解到，青岛4大银行二套房标准仍未改变，华夏银行已经改变。

工商银行：

“通常情况下，首套房90平方米以上首付30%，但具体执行还会根据客户要求，如果首付能力只能达到20%也可以，利率最高优惠为7折。”工商银行青岛分行住房部李总表示，之前二套房首付不低于40%，前两天刚下来通知改为50%，基准利率上浮10%。三套房的房贷暂时没有文件说不可以办理，但会在二套房的基础上提高首付和利率。认定是否属购买二套房，是通过银行的个人征信系统查询的结果，如果没办过房贷就为首套房，严格上讲，这也出现一个问题，由于银行征信系统与房产交易部分不挂钩，个人购买住房时一旦跨区域我们就查不到了。

中国银行：

中国银行从4月19日起，按照总行要求，中国银行青岛地区各网点对新签订合同的个人住房贷款一律按照国务院最新规定执行，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，执行首付款比例不得低于50%、利率不得低于基准利率的1.1倍的政策。

农业银行：

首套房首付90平方米以下比例最低20%，房贷利率要根据客户的不同变化，有一定的业务资产，最高优惠幅度为7折。二套房首付不低于50%，房贷利率为基准利率上浮10%，“之前二套房贷没有要求必须达到50%，但前两天刚下来的文件，现在执行必须严格按照这个标准。”关于二套房的定义，农业银行青岛分行个人业务部郭科长表示，“在没有接到总行的文件之前，我们依然执行之前的标准”，只要你买过一套房子再买第二套就算二套房。而三套房现在依然可以贷，因为新细则没有出台，我们行现在还是根据以前的规定执行。

建设银行：

建设银行目前对于二套房的定义是利用银行贷款购买过住房后第二次购买的住房叫做二套房。房贷部吴小姐表示，由于政策下来不久，银行贷款的业务量还没有看到明显的变化，但推测以后业务量有可能会变淡。

华夏银行：

首套房首付90平方米以下比例最低20%，90平方米以上不低于30%，利率最低8折，但有特殊情况可以调整。二套房首付不低于50%，利率上浮10%。目前，三套房贷款的办理都较为谨慎，一般来说，只有优质客户或者有合作关系的才能办理，二套房是以家庭(包括借款人、配偶、及未成年子女)为单位来认定，家庭再次第二次购买住房，就认定为二套房。华夏银行青岛分行个人业务部全小姐表示。记者 丁辉

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