调控之下求新解,调控之下求新解

在新一轮调控的压力之下，市场出现了交易萎缩。就在业界还在观察市场走向时，岛城的沿海楼盘也将迎来新的考验。

2010年3月13日，山东青岛市南区近65亩的泉州路5号（原青岛市工人疗养院）地块举行拍卖，远洋地产的全资子公司北京远坤房地产公司击败了包括万科、海信等对手，以总价15.6亿元、楼面地价1.95万元/平方米的天价摘下该地块，刷新了之前青岛市南区法院地块1.78万元/平方米的单价纪录，同时也成为青岛公开出让土地以来的最高单价地王。

这两次拍卖间隔时间不长，而且拿地的都是大牌地产商。这两个地块出让的同时，沿海还传出有新地块在未来可能出让。这样的情形让部分沿海项目的开发企业对未来产生了很大的上涨预期。

不过，随着国家对房价的重手调控，整体市场转入一个新的停滞期。沿海项目也不可能不受影响。市场考验已经来到。

考验髴地段价值的抗跌功能

作为房地产市场的重要特性：地段价值是决定项目价值的重要参考系数。青岛城市的地理特征与当前城市布局，在很大程度上决定了沿海项目位置的稀缺性。因此，青岛的地王只会出现在沿海轴心。从这个意义上说，沿海地段的价值被高估也是市场的正常反映。因此，在宏观调控之中，沿海项目的抗跌性也和其地段价值直接相关联。目前考验沿海地产项目真正市场价值的时间已经到了。

在整体市场进入相对停滞期后，一个项目的价值会更加明显。青岛沿海项目在过去的一年多时间内价格上涨速度应该说不算慢。那么目前的价格水平是否符合当前市场状况？是否价格水准已经超出了市场正常阶段？如果这个项目不能抵御市场寒流，那就说明或者是开发企业或者是地段价值都缺乏硬性支撑。尤其是在整个沿海项目范围内观察市场动向，更能体现出这一地段价值究竟达到何种程度。可以说，青岛沿海地段将在这一次调控中体现出其当下真实价值。

考验髵项目品质决定未来存活率

地段价值决定了青岛沿海项目的整体走向，但放在单个项目上则会出现较大差异。同样地段的项目，在未来会出现有的继续发展，有的遭遇困境甚至面临洗牌。这就是对单个项目与其背后开发企业的考验。这种考验既有对开发企业资金链的考验，也有对其整体操盘能力的考验，还有就是项目本身品质的考验。这三者既是相互关联又是相互作用。前两者在更大程度上是一个地产企业的战略发展能力的考验，其实现在再来补课已经来不及了，第三者则是决定未来项目是否能够给开发企业以更大空间的关键因素。东海路9号、万丽海景、鲁商旗下项目 （银座、燕儿岛路项目）、海信天玺、国隆唐巢、上实海上海、恩马文景园等沿海项目无一不是具有实力的地产开发企业，因此决定它们未来命运的可能更多在于项目品质之上。

考验髶能否吸引稳健投资者

在相当长一段时间内，沿海项目与其他区域项目间的价格差并不明显。这在某种程度是因为楼市普涨状态下，地段与项目品质间的差别被稀释了。一个成熟的房地产市场必然是存在着区域价值的差别。青岛的房地产市场在宏观调控背景下，不同区域、不同功能的项目必然也将逐渐出现较大差异。未来市场的分局与区域功能分割可能会更加清晰。从现在的趋势看，沿海项目正逐渐进入一个全新时期。调控之后，沿海项目的高端性与其他区域的普世性会有较大的价格差异。

沿海项目如果不能凭借自身地段优势与项目品质拉开与其他区域项目的距离，那么在争夺同质化的购房者中，沿海地段项目或者会丧失自身的品质追求，或者会导致资源过度集中，而引发整体市场的失衡。某种程度上，沿海项目所面对的购房者，应该恰恰是此次调控中处于尴尬位置的稳健投资者。这些投资者不想通过投机获利，而更看重长期的保值增值性。调控目标是使他们撤离居住性需求市场，但应为他们保留良性健康的投资机会。沿海项目或许就是这个机会。 木子

新闻推荐

青交再演《卡累利亚》组曲,青交再演《卡累利亚》组曲

早报文娱专讯 今晚7时30分，青岛交响乐团将在市人民会堂举行中外名曲音乐会，刚刚在音乐季开幕式上演出过的 《卡累利亚》组曲将应观众的要求再度上演。本场音乐会荟萃中外名曲，音乐会以瓦格纳的名著...

青岛新闻，弘扬社会正气。除了新闻，我们还传播幸福和美好！因为热爱所以付出，光阴流水，不变的是青岛这个家。