隧道贯通: 加快楼市“一城化”,隧道贯通: 加快楼市“一城化”

昨日海底隧道东西端主线全线贯通，明年上半年将正式通车，“青黄不接”将正式成为历史，自青岛建制以来上演了近大半个世纪的 “双城记”也将正式落下帷幕。

具体到房地产概念当中，黄岛开发区乃至整个西海岸板块将成为以一个全新的身份参与到青岛楼市运作当中，以投资型产品与度假类业态为开发主体的西海岸楼市产品研发方向将发生根本变化，青岛民众置业区域选择也将从单纯的西部与北部老城区和东部新城区的功能单一型向需求复合型转变，让很多在西海岸操盘的人们无奈多年的“宁跨千山，不隔一水”的传统观念也将随着隧桥工程接近尾声而湮没于城市化发展的轰隆声中，青岛楼市一城化价值体系将正式摆到房屋买卖双方的考虑与讨论的提案当中。

青岛房地产或将出现三足鼎立局面

虽然西海岸已经连续一年多占据了成交统计的前两位，但是青岛的房地产主流市场一直为东海岸操控话语权，这是一个长时间消费习惯积累的结果，西部的四方市北、东部的崂山市南、北部的城阳李沧，各自都有着一群比较固定的消费群体，不论是居住型产品还是投资型产品基本上可以保证互不干涉的基本前提，甚至是同业态的别墅产品崂山和城阳在价格和产品研发上几乎都没有什么同质可言。但是，假如隧道和大桥一旦贯通，东西海岸唯一的交通问题得以解决，西海岸将正式加入青岛楼市销售的统筹布局，也将在一段时间之后从本质上改变青岛人的置业习惯，一路向西，大批青岛市民和新市民将通过隧桥陆续进住西海岸。

如此以来，青岛的房地产营销战略布局也将发生改变，很多业内人士预测，一旦西海岸的黄岛开发区与胶南加入到青岛的整体销售体系中，四方、李沧和城阳可能会成为一个大的板块以统一整体的形象出现在消费者面前，市北、市南与崂山三区的新开发的产品定位也许会逐渐消失所谓的界限而化零为整共同出击，而拥有着庞大的未开发土地的西海岸坐拥坚实的腹地后盾，对整个青岛的楼市产生冲击，这其中就包括高端与中低端产品。

而随着4·15新政的下发以及4月22日关于无长住记录人群暂时不通过购房贷款申请的政策发布，西海岸住宅产品也会将营销战略重点向青岛东海岸城区人群转移，这也将从客观上对东海岸项目是一个很大的挑战。很多业内人士预测，随着东西海岸天堑变通途成为现实，青岛楼市格局将发生根本变化，原本的各自为政可能会成为历史，置业选择的多元化和需求功能的复合型将大大的提高民众购买住房时的积极性和热情，但是，这对于营销方面也是一把双刃剑，选择多了，热情高了，竞争也更加激烈了，到时，除了必要的地段与价格的考量之外，更加合理的租售比与更加理性的性价比将在人们置业时发挥更为重要的决定性作用。

隧桥实现刚性置业的需求复合供给

就目前青岛的城市发展趋势，旧城与旧村改造成为目前城市移民的最大产品供给源，包括四方、李沧、城阳乃至胶州都已经成为了很多为旧城改造让路搬迁的老市民以及在青岛发展刚刚起步的新市民最大的置业选择地。以目前的李沧板块，进入2010年以来，共销售普通住宅2533套，销售面积达22.53万平方米，高居青岛市区销售榜首，而随着绿城、万科、中海、保利等全国性品牌企业的项目陆续进入交房阶段，四方、李沧与城阳的房地产市场价格也开始水涨船高，据某业内观察人士分析，李沧房价在2010年将成为又一个均价过万的板块，而这将在此考验青岛普通市民的购买能力，这也是目前青岛住宅市场对于普通购房者所面临的一个严峻的问题，原本就已经让很多青岛市民和新市民经过长时间的心理建设才逐渐接受的北青岛板块随着板块内的软硬件的成熟将其区域优势逐渐凸现，原本的价格洼地成为了一个新的高点，很多原本计划在此置业的市民面临着对于这个区域普通住宅租住比与性价比的重新考量。

而相对于北青岛的渐行渐远，西海岸的普通住宅却在不动声色的进行着客户端的战略布局，如果说2008年安子、石雀滩乃至胶南的积米崖等板块的房子依然是以外地客户为主的话。到了2009年中旬，很多置业顾问就明显感受到了本土置业者的高涨热情，而自从包括隧道、大桥甚至是地铁2号线的规划陆续出台，青岛东海岸的刚性需求逐渐蔓延到了西海岸，据某安子板块项目相关负责人介绍，一旦隧道开通，从项目社区出发，15分钟就可以到中山路商业区，最多半个小时就可以直达香港中路，这甚至比李沧与四方更有区域优势，而价格方面却一直保持着7000左右的水平并且大多以小户型为主，这将大大提升薛家岛普通住宅产品对传统普通住宅市场的份额竞争力。

滨海大道沿线

高端地产的最大蓝筹板块

如果说目前的薛家岛已经开始有了一种与生俱来难以遮挡的高贵气质，那么随着隧桥两条主线的全线贯通，整个板块将正式成为无人可以比肩的高端区域，交通的便利性将大大提高东西海岸人文、经济、金融、文化休闲资源的基础交流与资源共享。已经发展了近二十年的东海岸主城区在很多方面已经有了饱和的迹象，而隧桥的连接正好将很多找不到合适安身之处的大型项目吸引到西海岸，而目前已经有了一定发展基础的薛家岛正是整个西海岸板块中最合适接收这些项目的区域。

就目前来看，唐岛湾与胶南水城两个板块已经开始将项目开发的选择向功能细分化趋势发展，唐岛湾的高端住宅项目群已然渐成雏形，中南·海湾新城、上实·游艇会、海上嘉年华、唐岛金湾等项目不论从产品研发定位还是目前的价格走向都开始向一个不同于以往但是却出奇的步伐一致的方向发展。

从2009年该板块以绝对破万的优势起价入市以来，就一直将这种高端姿态进行到底。而据介绍，2009年楼在此置业的群体范围就逐渐从外地买家向本地市民转移，大部分以黄岛开发区的本土居民为主。而进入2010年开始，很多在此置业的民众也认为，开发区的高端住宅产品比起青岛东部的高端住宅有着很多不可比拟的优势。

而胶南海水浴场虽然自始至终没有像唐岛湾那样的发展迅猛且行事高调，但是自从2009年的那鲁湾公寓以13000元的价格开始销售且取得不俗业绩的时候，很多人就开始逐渐将注意力放到了这个板块当中，尤其是隧道连接滨海大道的支线设计尘埃落定之后，原先至少需要两个小时的车程现在只需要紧紧半个小时到40分钟时间，整个板块从天时、地利以及人和三个方面得到了最大的发展契机，而包括红树林度假酒店等高端酒店品牌的进驻更让人们看到了一个好莱坞式中国城市发展模式在此诞生。

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